رؤية تستحق الإعتبار لتطوير قرية الريفييرا و الخروج من المأزق الحالي

[عادل أبوزيد]

لا يخفى عليكم مأزق قرية الريفييرا ، و توجد آلاف المداخلات على الواتسآب ، يمكننا مناقشتها فيما بعد و اخترت لكم مداخلة عقلانية لأعرضها هنا : 

*رؤية هادئة لتطوير الريفييرا .. والتعليق على المشروع المقدم من مجلس إدارة الجمعية*

*مقدمة*
بداية أتقدم بالشكر لكل مجالس إدارات الجمعية وإتحاد الشاغلين السابقين والحاليين والقادمين لقبولهم للعمل التطوعي وتحمل المسئولية الصعبة في كل أوقاتها .. وأخص بالشكر رئيس وأعضاء مجلس إدارة الجمعية الحاليين لمجهودهم وتصديهم لمشروع تطوير الريفييرا وتقديم تصور ودراسة مبدئية لمشروع متكامل دون  تحميل الجمعية والأعضاء أي تكاليف .. حيث أن هذا المشروع المقدم كان السبب في فتح باب النقاش والحوار حول الضرورة الملحة الآن لتحديث وتطوير الريفييرا نظرآ لقدم وتهالك الخدمات بها ، وهذا ما نحن بصدده.
وأتمنى من الملاك الجيران الأفاضل أن يبدو أرائهم بصورة إيجابية دون شخصنة للأمور أو تجريح أو تشكيك أو تهكم ، مع طرح تصوراتهم للبدائل الممكنة والقابلة للتنفيذ العملي .. 
ودعونا نتفق أن *هدفنا الأساسي الأول هو تطوير وتحديث الجزء الشمالي الحالي من الريفييرا* ، وذلك في أسرع فترة زمنية ممكنة ، وأن أي إستثمار في الأرض الجنوبية يكون من أجل تحقيق هذا الهدف – ثم وجود عوائد دورية لتغطية مصاريف الصيانة السنوية – ثم بعد ذلك إمكانية أن يتم توزيع عوائد مالية نقدية على الملاك من فوائض هذه الإستثمارات. 
*وأرجو أن يتسع صدر الجميع لمحاولة عرض *رؤيتي الشخصية الخاصة* وتعليقاتي المبسطة وبإختصار شديد ولكن غير مخل ، وذلك *من خلال طرح مجموعة من الإفتراضات الواقعية* ، وإستخدام بعض الأرقام التقديرية ( ربما تكون جزافية ) *الهدف منها فقط هو توضيح للفكرة المطروحة*.
*الأفتراض الأول هو توضيح لكيفية تقدير وحساب القيم المتوقعة للأرقام في المشروعات بعد عدد معين من السنين ...
ودون الدخول في تفصيلات فنية معقدة ، هناك أساليب كثيرة تسنخدم عند تقييم المشروعات المبشرة بالنجاح منها على سبيل المثال Discounted Cash Flow أو بالعامية تكلفة وقيمة النقود الحالية المستخدمة في مشروع بعد عدد معين من السنين ، أخذآ في الإعتبار عدد من العوامل حسب طبيعة كل مشروع ، منها على سبيل المثال نسبة التضخم والعوائد البنكية الحالية والمتوقعة خلال السنوات المعينة المراد حسابها ، بالإضافة إلى عوامل أخرى ..  
وللتبسيط فمثلآ إذا كان عندي مليون جنيه الآن فمن المتوقع أن يكون 4 مليون جنيه بعد 5 سنوات .. والعكس صحيح بمعنى إذا كان متوقع أن يأتيني مليون جنيه بعد 5 سنوات فإن قيمته الحالية الآن هى فقط 300 الف جنيه.
*الأفتراض الثاني هو المطالب المتوقعة والمشروعة والتي لا يختلف عليها لتطوير وتحديث الجزء الشمالي من الريفييرا الذي نعيش عليه الآن لنتمتع به ، أو لنحصل على عوائد مجزية منه في حالة الرغية في الإيجار أو البيع.
*وفيما يلي أهم هذه المطالب والتكلفة التقديرية* في حالة تنفيذها خلال سنتين أو إذا تم تنفيذها بعد 5 سنوات :                                                                                           التكلفة خلال سنتين بالمليون جنيه                   التكلفة بعد 5 سنوات بالمليون جنيه
*-* تحديث شبكة الصرف الصحي ، وإعادة تدوير ومعالجة المياة لإستخدامها في الزراعة                            35                                                        70
*-* إنشاء محطة لتحلية مياة الشرب                                                                                        7                                                          15
*-* تمهيد وتجهيز الطريق وفتح البوابة الشرقية                                                                           2                                                          4 
*-* إنشاء مصدات أمواج ، وتأهيل وتجهيز الشاطئ للإستمتاع به ونزول البحر بأمان                                       25                                                         40  
*-* تحديث شبكة الكهرباء                                                                                                  6                                                          15
*-* لاند سكيب وتجميل للقرية                                                                                             5                                                           11
                                                                                                                      -------                                                     --------
*-* المجموع                                                                                                              80                                                         155                                                                                                                      --------                                                    ---------
*الإفتراض الثالث التعليق على المشروع المقدم من مجلس إدارة الجمعية

سبق في العام الماضي أن قدمت إلى مجلس إدارة الجمعية واللجنة الدائمة تعليقاتي وملاحظاتي في 4 صفحات تفند أسباب تحفظي على المشروع المقترح ، وسوف أسرد فيمايلي *بعض الحقائق والمخاطر* الخاصة بهذا المشروع:-
*-* بناء على طلب من مجلس إدارة الجمعية قام الإتحاد التعاوني الإسكاني بتكليف أحد بيوت الخبرة المتخصصة في تقدير أسعار الأراضي لتقدير سعر المتر لمساحة 600 الف متر من الأرض الجنوبية لقرية الريفييرا ، وقد أفاد التقدير الموثق والمعتمد من المثمن بتاريخ 24/7/2017 بأن سعر المتر 1200 جنيه ، وأن السعر الأجمالي للأرض 720 مليون جنيه .. ( وأتوقع أن سعر متر الأرض الآن يزيد عن ذلك ).
*-* إن مشروع بهذا الحجم يحتاج حرفية وخبرة في التسويق والتمويل والإدارة بمفهومها الشامل ( إدارة مشروعات فنية وهندسية ومالية وقانونية وإدارية ) .. وهذا يحتاج إلى متخصصين ومطورين عقاريين لديهم سابقة أعمال .. *وهذا ليس متوفر لدى الجمعية*.
*-* عند البدء في هذا المشروع وقبل الحصول على أي إيرادات ، يحتاج إلى دفع مبالغ نقدية ما بين 6 – 8 مليون جنيه لتغطية الدفعات المقدمة لكل من بيت الخبرة الذى سوف يقوم بعمل التصاميم والرسومات الهندسية التنفيذية وجداول الكميات التفصيلية وكافة المتطلبات الهندسية للتنقيذ - ومقدمات خاصة بالإشراف والإدارة – وتكاليف إستخراج التصاريح والرخص – والتأمينات – وتكاليف الحملات الإعلانية للتسويق – بالإضافة إلى الكثير من المصاريف المتنوعة الأخرى .. *وهذه المبالغ ليست متوفرة لدى الجمعية*.
*-* تذكر الدراسة المقدمة أنه في أفضل الأحوال فأن أعلى فائض متوقع بعد نهاية تنفيذ وبيع المشروع بالكامل هو 1445 مليون جنيه ( وهذا غير واقعي ) ، وأن الفائض في الحالة المتحفظة هو 576  مليون جنيه ( أقل من الثمن الحالي للأرض ) .. ولكي نكون منصفين فسوف نأخذ متوسط الرقمين ، والذي متوقع ان يعطينا فائض في نهاية المشروع بمبلغ  1011 مليون جنيه .. وعلى فرض أن التصاميم والرسومات الهندسية التنفيذية ، والتصاريح والتراخيص اللازمة ، والحملة الأعلانية للتسويق سوف يستغرقوا سنتان قبل البدء في البيع .. وإذا أضفنا إلى ذلك 7 سنوات هي فترة تحصيل الأقساط ، وعمل حسابات التكاليف والإيرادات المحصلة ، فأننا نحتاج إلى 9 سنوات لمعرفة الفائض بعد تنفيذ المشروع.
وذلك على فرض أن كل شئ في المشروع يتم تنفيذه بالتمام والكمال كما هو مخطط له ( وهذا غير واقعي ) ، وأن بعد 9 سنوات هناك فائض متوسط كما قدرناه في النقطة السابقة بمبلغ 1011 مليون جنيه .. فأذا طبقنا *الإفتراض الأول* المذكور في البداية على هذا المبلغ ستكون قيمته الحالية في حدود 300 مليون جنيه .. بينما سعر بيع ربع الأرض الآن في حدود 840 مليون جنيه ( على فرض سعر المتر 1400 جنيه ) .. أي أنه في حالة تنفيذ المشروع المقترح فهناك خسائر مباشرة في حدود 540 مليون جنيه ، بالإضافة إلى الكثيرمن مخاطر التنفيذ الأخرى السابق الإشارة الي بعضها. 
*الأفتراض الرابع بدائل أخرى مقترحة للحصول على مبالغ سريعة خلال سنتين لتحديث وتطوير الجزء الشمالي ، ووجود عوائد دورية للصرف منها على الصيانة السنوية ، مع الأحتفاظ بملكية ثلاثة أرباع الأرض الجنوبية أى 450 ألف متر مربع.
*أ -* تم إفادتنا بأنه يمكن بيع ربع الأرض أي حوالي 150 ألف متر ، وعلى حساب أن السعر الحالي للمتر هو 1400 جنيه فأن إجمالي سعر بيع ربع الأرض سيكون في حدود 210 مليون جنيه .. وعلى فرض أنه طبقآ للعقد فأن جهاز حماية أملاك الدولة سيحصل على نسبة في حدود  30% من سعر البيع .. فسوف يكون الصافي المتبقي لنا في حدود 147 مليون جنيه .. مع العلم أن فترة الإجراءات اللازمة لإتمام عملية البيع قد تستغرق 12- 18 شهر.
أي انه بعد حوالي 18 شهر سيكون لدينا سيولة في حدود 147 مليون جنيه يستخدم منها 80 مليون جنيه مطلوبة لتطوير وتحديث الجزء الشمالي ، كما هو مذكور في *الأفتراض الثاني* ، ويتبقى بعد ذلك حوالي 67 مليون جنيه يستخدم جزء من عوائدها في تغطية مصاريف الصيانة السنوية بحيث لا يدفع الملاك أي مصاريف صيانة بعد ذلك .. ويظل ثلاثة أربع الأرض 450 ألف متر مربع فى ملكيتنا.
*ب -* كمرحلة لاحقة بعد بيع ربع الأرض الجنوبية ، والصرف على تطوير وتحديث الجزء الشمالي ، وتغطية مصاريف الصيانة السنوية ، يمكن أن يتم إستخدام جزء من الفائض البالغ 67 مليون جنيه في القيام بتمويل ذاتي لإستثمار جزء محدود أخر من الأرض الجنوبية وليكن في حدود الربع أيضآ ( أي 150 ألف متر أخرى ) ، وذلك بعد عمل الدراسات التسويقية ودراسات الجدوى اللازمة في حينها ، وذلك بهدف وجود فوائض نقدية توزع على الملاك ، بالإضافة إلى إستمرار عمليات التحديث والتطوير في القرية.
*ت -* في حالة تعثر بيع ربع الأرض لأي سبب من الأسباب فيمكن دراسة المشاركة *بربع واحد فقط* من مساحة الأرض الجنوبية مع أحد المستثمرين من المطورين العقاريين  أو الجمعيات الإسكانية التعاونية الأخرى أو المؤسسات التمويلية ، *وذلك بشرط* أن يدفعوا لنا مبلغ نقدي مقدم لا يقل عن 80 مليون جنيه ( لإستخدامه في تطوير وتحديث الجزء الشمالي ) ، ويتم المشاركة بالباقي والحصول به على نصيبنا من المشروع الذي سوف يقوم بتنفيذه هذا المستثمر .. فمثلآ إذا كان سعر بيع ربع الأرض هو 210 مليون جنيه ( 150 ألف متر 1400x    جنيه ) فيقوم المستثمر بدفع 80 مليون جنيه فورآ ونقدآ ، والباقي البالغ 130 مليون جنيه يكون هو قيمة حصتنا المشارك بها في هذا المشروع .. على أن يتم تغطية مصاريف الصيانة السنوية من عائد هذه المشاركة بعد تنفيذ المشروع.
     *وفي كل الأحوال يجب أن يكون الهدف الأساسي الأول من التصرف في أي جزء من الأرض هو السعي للحصول على المبالغ المطلوبة لتطوير وتحديث الجزء الشمالي من القرية* كما هو مذكور في *الأفتراض الثاني*  ، في مدة سنتين ليتم تنفيذ المطلوب بأقل تكلفة ممكنة.
*ث -* وفي هذا السياق فإنه يجب الإشارة هنا إلى عدم التفكير في إستغلال أو إستثمار أي جزء من واجهة الأرض الجنوبية التي على الطريق في أي مشروعات .. وأن أي إستثمار أو إستغلال يجب أن يكون الواجهة مع كامل عمق الأرض الجنوبية ..
حيث أن البحر هو الواجهة والمتنفس للجزء الشمالي ، كما أن والطريق هو الواجهة والمتنفس للجزء الجنوبي ، وفي حالة إستغلال أي جزء من الأرض التي على الطريق دون العمق ، فسوف يكون لذلك أثار سلبية على أي إستغلال أو إستثمار في الجزء الأكبر من عمق الأرض. 
*الأفتراض الخامس بكل الشفافية والأحترام والتقدير ، فإن *المطلوب من مجلس إدارة الجمعية للتركيز عليه وتحقيقه خلال دورته الحالية* هو :-
*1-* سرعة تحصيل المبالغ المالية المستحقة للقرية لدى الغير والتي قد تصل 6 – 10 مليون جنيه ، مع سرعة الإنتهاء من القضايا المرفوعة من وعلى القرية.
*2-* تحديث أو إصلاح ولو جزئي لشبكة الصرف الصحي في حدود الأمكانات المالية المتاحة لدى الجمعية ، وذلك بالتنسيق مع مجلس إتحاد الشاغلين.
*3-* الحصول على الموافقات اللازمة من الجهات الإدارية المختصة لتقنين التعديلات والمخالفات الخاصة بالقرية ، وخلوها من أي موانع قد تعيق حصولها على الموافقات أو التراخيص اللازمة في حالة الرغبة في بيع أو إستثمار أو إستغلال كل أو جزء من الأرض الجنوبية.
*4-* العمل على  إيجاد الحلول المناسبة لتسوية الأمور المعلقة مع بعض الملاك مثل التسجيل / العضوية / الخ .....
*5-* دراسة البدائل المطروحة من الملاك ( مثل ما هو مطروح في *الأفتراض الرابع* ) وتقديم تقرير بخصوصها إلى الأعضاء من خلال جمعية عمومية طارئة يدعى لها لمناقشة هذا الموضوع فقط. 
*وفي الختام* .. وحتى لا يتم التشتيت وللإستفادة من الإجتماع القادم بطريقة إيجابية فأني أقترح على الملاك الأفاضل أن يطلبوا ويكلفوا مجلس إدارة الجمعية *بالتركيز فقط على إنجاز وتحقيق النقاط الخمسة السابقة خلال دورته الحالية* ، وأن يتقدم المجلس للأعضاء بتقرير دوري كل 3 شهور عن ما تم تحقيقه في كل نقطة من النقاط الخمسة السابقة.
*وفي حالة تحقيق ذلك فأن الملاك يتقدموا لرئيس وأعضاء مجلس الإدارة الحالي بكل الشكر والتقدير*.
والله الموفق والمستعان ... 
*د. سيد إسماعيل*
فيلا 101 قطاع 5

[Grandma]

دراسة محترمة و واعية جديرة بالمناقشة 

أتمنى ان يلتفت اليها مجلس ادارة الريفيرا قبل البدء في تنفيذ خطته 

وكنت قد اقترحت أن يتفاوض مجلس الادارة مع  ماجد الفطيم (  كارفور )  لشراء او تأجير الجزء الجنوبي من القرية 

أتصور ان وجود كيان ناجح كهذا كفيل بحل جميع مشاكلنا . 

ربنا يوفق الجميع لما فيه الخير للقرية .