نبيل محيسن بتاريخ: 9 مايو 2007 تقديم بلاغ مشاركة بتاريخ: 9 مايو 2007 نهــــــــــــاية مشكلــــــــــــــــــة الإسكــــــــان الآن – فى البلاد بقلم المهندس/ نبيل محيسن مشكلة الإسكان مشكلة وهمية فى مصر لتوفر مقومات البناء أنما يوجد بعض المسببات لوجودها الحالى كظاهرة وتلك المشكلة هى السبب الخفى لمشاكل مصر كلها وتدل كل الأحصائيات على زيادة أعداد المساكن أكثر من الأسر . فأين المشكلة ؟ إنما هى صرخة المحتاجين بحثا عن المأوى وأغنية ينشدها البعض من أجل مصلحتة بدليل أن كل الأحصائيات أكدت أن عدد الشقق دوما أكبر من عدد الأسر ففى عام 1986 كان عدد الشقق الفارغه 1.8 مليون شقة والآن 3 مليون شقة فارغة فى حين الأحيتاج السنوى ربع مليون شقة أى لدينا من الشقق ما يكفى لــ12 سنة قادمة وفى حين أن الأحصائيات تقول أن عدد عقود الزواج 525 الف عقد زواج سنوى أى لدينا حاجتنا من السكن لمدة حوالى 6 سنوات قادمة أى أن مشكلة الإسكان بسبب عدم أستغلال الشقق وليس بنقصها . مشكلة الإسكان مشكلة لا تئن منها الدول النامية فقط بل العالم المتقدم والنظم العالمية كلها فشلت فى حلها ففى الدول الرأسمالية يعتبر المسكن سلعة شأنه شأن أى سلعة أخرى والعرض والطلب هو المقياس لها ولقد وجد " وليم ستيف " بأن مقدار الزيادة فى سعر البيت قد بلغ 75 % فى لندن خلال السنتين 71، 72 علما بأن الثمن قد ارتفع فى إحدى المدن الإنجليزية التى تتمتع بالحكم الذاتى من 2397 دولار سنة 58 إلى 84600 دولار عام 1960 ولقد بات واضحا أن زيادة الأثمان للوحدة السكنية الواحدة بمقدار 35.5 مرة خلال عامين لم يكن وليد التطور الكبير فى بنود التكاليف الإسكانية بقدر ما يرجع إلى الارتفاع الجنوني فى هامش الربح نفسه . وفى الدول الأشتركيه يعتبر المسكن خدمة تقدمها الدولة لمواطنيها وفشلت أيضا للصعوبة المالية ولذا أقدم ورقة العمل هذه تحت مفاهيم معينة هو أن الإنسان خليفة الله في الأرض وكل شيء سخره الله له التصرف كيفما يشاء ولكن للمجتمع حق أو نصيب في ما يملك دون اعتداء على حرية الأول فيما يملكه أى أن المسكن ضرورة تسقط أن وجدت دون تحديد للملكية أو الإيجار أنما مازاد عن الضرورة يدفع عنها المالك زكاة أو ضريبة فى حالة عدم الأستغلال بيعا أو تأجيرا . وإن حصر مشكلة الإسكان في العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر يبعد مشكلة الإسكان عن أساسها وجذورها مثلها مثل مضغ اللبان يحرك الفم والمعدة لكن لايفيد الجسم والواقع الفعلي لأزمة الإسكان يرجع إلى عدة عوامل أهمها هو تغير نمط الإسكان من الاعتماد على الخامات المحلية وأدوات بناء يدوية عند البناء إلى البناء باستخدام الخرسانه المسلحة والمعدات الحديثة ذات التكلفة العالية مما مثل عبء مالى كبير على راغبى البناء وكذلك أيضا السيكلوجية الاقتصادية فنحن نحتقر الصناعة فلجأنا ونلجأ دائما إلى الأنشطة المعمارية ذات الخطورة الأقل بل ومضمونة المكسب وخصوصا أن القوانين الحالية لاتفرض ضرائب على عدم استغلال السكن وبالإضافة إلى مرور الإسكان في مصر بنقص في مواد البناء أثناء الحرب العالمية الثانية لحاجة المجهود الحربي لتلك المواد. وأيضا إلى صدور قوانين تتعلق بتخفيض الإيجار أو تجميده وخلافه مما أدى لوقوع مشاكل جمة بالإضافة إلى عدم قدرة أي حكومة من الناحية المالية على الوفاء ببناء المساكن لمواطنيها مما أدى إلى تدخل البنوك في عمليات البناء والنشاط العقاري ( استثمارا ) مما أدى إلى غلاء المساكن والأنشطة المعمارية نظرا لرغبة البنك في الكسب بالإضافة إلى ربح المستثمرين أنفسهم فأصبح العبء على المواطن الراغب في السكن مضاعفا . إضافة إلى وصول بعض المقاولين إلى بعض مراكز التشريع وصنع القرار مثل مجلس الشعب فبات من مصلحتهم بقاء المشكلة كما هي وأشاعوا بوجود نقص كبير في أعداد وحدات السكن رغم أن معظم الأحصائيات أوضحت أن أعداد الشقق دوما أكبر من عدد الأسر بالإضافة إلى أنه في السنوات الماضية زادت نسبة الاستثمار العقاري مقارنة بالأنشطة الأخرى الإنتاجية . هذا النشاط الذي يمتاز بطول الدورة الاستثمارية ( دورة رأس المال ) له مما أدى إلى عدم قدرة الأشخاص على تحمل الإيجارات الجديدة وعدم تناسب الدخول مع القيم الإيجارية وأيضا تركيز الأنشطه الصناعية والتجارية في أماكن معينة وأخيرا وضع صيغ غير مناسبة للعلاقة بين المالك والمستأجر. لا توجد دولة فى العالم قادرة على تلبية حاجة مواطنيها من السكن والإسكان هو مذلة الحكومات وقتما تحدث المشكلة تطيع الحكومات ما يملى عليها من شروط كرها أو تضحى ببعض خطط التنمية من أجل توفير السكن والقليل منا عنده المقدره المالية على البناء وذلك لتغير نمط البناء لذا يجب إنشاء صندوق إسكانى وظفيته الأساسية إعطاء قروض بدون فوائد لراغبى البناء بعيدا عن ميزانية الدولة وروافده من خارج أعتمادت الحكومه وهى كالتالى :- – ضريبة عدم الإشغال على الشقق الفارغه وضريبة الحد الأدنى للكهرباء والماء وكذلك الأراضى الغير مستغله . – التأمين الذى يدفعه المستأجر لدى صندوق الإسكان ليرد للمؤجر عند أنتهاء العلاقه الإيجاريه . – ثلث أرباح المراكز التجارية التي سوف تقام فى المجاورات المختلفة . ـ - قيمة إيجار المساكن التي سوف تؤجر فى المدن بواسطة مجلس المدينة . – قيمة إيجار المبانى التي سيتنازل أصحابها عنها بعد تعويضهم بأراضى فى المدن الجديدة ومنحهم قروض . وبالنسبه للفرد يستطيع البناء من خلال الأقتراض من صندوق الإسكان – أو بواسطة مشاركة المستأجر – أو التعاقد مع شركة مقاولات أو شراء مواد البناء بضمان صندوق الإسكان المقترح . قانون الإسكان القديم صحيح من الناحية الدينية والقانونيه لكنه لا ينفع كعلاقة غير محددة المدة وزيادة الإيجارات فيه ظلما جديدا للمستأجريين أنما يجب تعديل العلاقة الإيجارية على أن تتضمن زيادة غير فورية للإيجار ولأن للدولة والمستأجريين حقوق للتحول من حالة المثل إلى حالة الثمنيه . القانون الجديد ( 4 لسنة 1996 ) ومثله فى السعودية ودول الخليج الفترة الأولى صحيحة من الناحية الدينية والقانونية لكن الزيادة عند التجديد ...باطلة....... و....ربا....... لذا فإن الحل المقترح هو قيام لجنة أقتصادية أجتماعية بتحديد الإيجار العادل لإيجار المتر المربع ولنقل مثلا أصبح إيجار المتر المربع 2 جنيه فنقارنه بقيمة وزن بعض السلع مثل السكر والأرز والعدس فيكون قيمة متوسط تلك الأوزان هو إيجار المتر المربع على الدوام ويسمى الجنيه الإيجارى العقارى وتقوم وزارة الإسكان فى 1/1، 1/7 من كل عام بإعلان تلك القيمة بناءا على سعر تلك الأوزان فى الأسواق وتكون فترة الإيجار لمدة 5 سنوات وملزمة على المالك كفترة أولى بعدها يجدد العقد سنويا من تلقاء نفسه إلا فى حالتين المالك رغب فى بيع الشقه أو أحد الأولاد بلغ 21 عاما وأراد الزواج . المفهوم العام لبنود ورقة العمل :- – تقسيم البلاد إلى مجاورات وهمية وإعطاء كل قطعة أرض أو بيت أو شقة رقم كودى يدل موقعه وتدون الشقه فى السجل العقارى وأيضا أسم المالك والمستأجر أن وجد ................ الخ وإنشاء شهادة بيانات لكل منهم . – يتم التعامل مع الشقق والأراضى كتعامل الإسلام مع الذهب والأبل مازاد عن القيمة التى حددها الأسلام وجبت الزكاة أو الضريبه ألا العوامل منها فلا تجب الزكاة عليها ففى السكن لكل مالك عقار وحدة سكنية بدون ضرائب أنما يجب دفع زكاة أو ضرائب عن الشقق الأخرى فى حالة عدم تسكينها أو تمليكها . – تفرض ضريبية الحد الأدنى لاستهلاك الكهرباء والماء على كل الشقق وذلك بتقديرات أشبه بالرمزيه تبعا لمساحات محددة وجب على المالك أو المستأجر للشقه دفع المتم للقيمة الواجبة فى حالة الأستهلاك أقل من القيمة وفى حالة الأستهلاك أعلى من القيمة لا يدقع شيىء . – وجب على المستأجريين الجدد دفع مبلغ تأمين يحفظ لدى صندوق الإسكان على أن يرد للمالك عند أنتهاء العلاقه الإيجارية . – قيام لجنة أقتصادية أجتماعية بتحديد الإيجار العادل لإيجار المتر المربع ولنقل مثلا أصبح إيجار المتر المربع 2 جنيه فنقارنه بقيمة وزن بعض السلع مثل السكر والأرز والعدس فيكون قيمة متوسط تلك الأوزان هو إيجار المتر المربع على الدوام ويسمى الجنيه الإيجارى العقارى وتكون فترة الإيجار لمدة 5 سنوات وملزمة على المالك كفترة أولى بعدها يجدد العقد سنويا من تلقاء نفسه إلا فى حالتين المالك رغب فى بيع الشقه أو أحد الأولاد بلغ 21 عاما وأراد الزواج . - بالنسبه للمساكن القديمه تكون تحت تأثير علاقتين إيجارتين بحيث تكون القيمة الأعلى لمصلحة المالك العلاقة الأولى هى العلاقة القديمة بين المالك والمستأجر والعلاقة الثانية هى أن القيمة الإيجاريه من الآن ولمدة 5 سنوات قادمة الإيجار صفرا وبعد 5 أخرى يكون ربع قيمة الإيجار للشقه المثيله لها من حيث المساحة وبعد 5 أخرى يكون النصف وبعد 5 أخرى ثلاث أرباع وبعد 5 أخرى القيمة كاملة كالشقة المثيله لها من حيث المساحة . – أصحاب الشقق فى المدن الجديدة والتى عليها أقساط يحق لهم تأجير شققهم لأى شخص يختارونه على أن تدفع القيمة الإيجاريه لصندوق الإسكان مقابل توقفه عن سداد بقية أقساط الشقة طوال فترة الإيجار بشرط دفع الحاجز للشقه ربع قيمة الشقه نقدا . – يحق لأى مستأجريين قدامى تبادل السكن بدون أذن المالك على أن يكون كلا منهما مستأجر ثان للملاك . - إنشاء جمعيات إقتصاديه وإجتماعيه وثقافيه تدار بواسطة القاطنين فى المجاورة على أن توزع الأرباح بالتساوى بين صندوق الإسكان وخدمة المجاورة وأرباح للقاطنين فى المجاورة وكذلك لاحقا فى الوادى العجوز . – خيارات مقدمة . أ – يجوز لمالك أى عقار فى الوادى العجوز التنازل عن عقاره مقابل أرض كاملة المرافق فى المدن الجديده وقرض حسن كامل وإيجار منزله لمدة 10 سنوات و تؤؤل الملكيه بعدها لصندوق الإسكان . ب – يجوز للمستأجريين القدامى تأجير شققهم لأى شخص يريده المؤجر مقابل القيمة الإيجارية الجديدة على أن تيقى العلاقة بين المستأجر الأول والمالك كما ورد فى البند (6 ) وتظل هذه العلاقة لمدة 20 سنة بعدها تنتهى علافة المستأجر الأول بالمالك . ج – يعطى لصاحب أى عقار فى الوادى العجوز السماحية لهدم منزله وإعادة بنائه فى خلال فترة 5 سنوات الأولى فقط بشرط إعادة تسكين المستأجرين ومراعاة شروط تنظيم الطرق بغض النظر كانت أرض المنزل حكر أم لا . دور ورقة العمل كبير فى حل مشاكل البلد بعيدا عن ميزانية الحكومة بل هى تقضى على الأقل على 40% من مشاكل البلاد وهى تنقل دور الدولة من دور التأمين إلى دور التمكين وتسعى لتهذيب الأستثمار العقارى لأنه قطاع خدمى داخلى ولان تسييد هذا القطاع مفسدة أقتصادية وإسكانيه وكذلك ترفع الورقة شعار " القرية لفلاحيها " لأن التعدى على المتخللات والأراضى الزراعية مذبحة أقتصادية وتدرء الورقة مخاطر جمة تهدد الأمن القومى وتسبب سيولة مروريه وتلك الورقة متوافقه تماما مع أحكام الشريعة الأسلامية وبنود الدستور وتقضى على الكثير من مشاكل الزراعة والصناعة والسياحة وتحدث ثورة فى مجال المحليات ويقضى على الكثير من المحرمات والقضايا القانونيه ويستحدث نظام بريدى ليس له مثيل فى العالم ويقضى تماما على غلاء الأسعار وهى أكبر مشروع حضارى يقضى على الهوالك الأقتصاديه . هذا مفهوم كتاب ( كتاب نهاية مشكلة الإسكان الآن ) وللأستفسار عن أى شىء بخصوص ورقة العمل يرجى الأتصال على الموبيل الشخصى 010/3656233 رابط هذا التعليق شارك المزيد من خيارات المشاركة
عصام أبوالفتح بتاريخ: 25 مايو 2007 تقديم بلاغ مشاركة بتاريخ: 25 مايو 2007 الأخ الفاضل المهندس/ نبيل محيسن تحية طيبة وبعد ، لك وافر التحية والتقدير على مجهودك الكبير وافكارك الرائعة التى حين تمعنتها وجدتها سبيلا ممتازا للقضاء على مشكلة الاكتناز العقارى الذى تعانى منه مصر وادعو الله لك بالتوفيق لاكمال هذه الدراسة وانا بانتظار كتابك القيم باذن الله م . معمارى / عصام أبوالفتح ( كفى بالمرء إثماً أن يحدث بكل ماسمع ) رابط هذا التعليق شارك المزيد من خيارات المشاركة
Tafshan بتاريخ: 25 مايو 2007 تقديم بلاغ مشاركة بتاريخ: 25 مايو 2007 تحيه على المجهود الكبير و الافكار الايجابيه .. ادعو الله ان يوفقك في كتابك و ان يقرأه احد المخولين بالتنفيذ مجموعة نقاط .. مبدأياً اتفق معك في جزئيتين : - عدم وجود ازمة سكن و انما الازمه ازمة اسعار هذه المساكن ... - تمسكنا بالابنيه الاسمنتيه بالرغم من عدم معرفتى بانماط اخرى من البناء توفر نفس خصائص الابنيه الاسمنتيه .. اكون شاكراً لو عرضت نمازج من دول لا تستخدم النمط الحالى من الابنيه (الاسمنتيه) و بدورى اختلف معك في مجموعة نقاط : - قطاع البناء هو قاطرة الاقتصاد لما يوفره من فرص عمل مباشره متمثله في عمال و مهندسين و غير مباشره متمثلاً في زيادة الطلب على مواد البناء و مقومات انتاجها .. وجود تعدديه في المنتج الاسكانى هو ظاهره صحيه و لا يعنى اطلاقاً الجور على حق محدودى الدخل في سكن مناسب .. و لكن المشكله في مصر هو تحول اغلب المصريين عن الايجار الا اذا استحال التمليك و بالتالى احجم المستثمر عن بناء هذا المنتج و اصبح المعروض اقل من المطلوب و من هنا جائت ازمة الشقق المعروضه للايجار و ليست ازمة الشقق بشكل عام .. و كان حل الدوله هو الزياده من ترسيخ التمليك عن طريق عرض شققها للببيع بدلاً من عرضها للايجار فزادت المشكله بدلاً من ان تحل .. الحل هو التعاونيات : جمعيات تعاونيه اسكانيه تقوم بالبناء بغرض تقديم مساكن للايجار بعقود محددة المعالم منصوص فيها نسب زياده طبيعيه ذات حد ادنى و اقصى محدد النسبه بناء على دراسة الجدوى التى بنى عليه المشروع في الاساس .. مع توفير شرط الغاء العقد في حالة: 1- عدم استغلال المسكن لمدة سنه 2- التأجير من الباطن 3- ايقاف عداد الكهرباء 4- انتهاء العمر الافتراضى للبناء (40 سنه) التمويل : 1- اسهم و سندات تعاونيه تعرض للاكتتاب كوسيله للاستثمار و تحريك الودائع الراكده في البنوك 2- تنويع المزيج بحيث يكون هناك نسبه لا تزيد عن 20% من اجمالى مشروعاتها تطرح للبيع باسعار استثماريه لسداد قرض السندات و تقوية المركز السوقى للاسهم 3- توفير مساحات تستغل تجارياً بقيم ايجاريه اعلى نسبياً كوسيله لتمويل المرافق المختلفه للمشروع (نظافه / الامن / صيانه ) 4- بيع / استثمار الاراضى و المبانى عند انتهاء عمر المبانى الافتراضى (40 سنه) النقطه التاليه هى نقطة القروض الحسنه (بدون فوائد) - نتيجه لعامل التضخم لا يمكن فنياً تقديم قروض بدون فوائد او نسب ارباح (البنوك الاسلاميه) .. لان قيمة القرض ستتعرض للتناقص على مدى عمر القرض - عن تجربة قروض الشباب : عامل الخبره له عامل كبير في الاستثمار .. لا يمكن ان نقدم اموال الى اشخاص عديموا الخبره و نطلب منهم ادارة هذا الاستثمار بالكفائه المطلوبه .. تلك القروض ستنتهى داخل جيوب المقاولين العشوائيين المنتشريين في مصر علاوه على مشاكل من نوع آخر مثل غش البناء او رفع تكلفته عن طريق "التكعيب " بمعنى اهدار كميات كبيره من الخرسانه المسلحه التى يحاسب عليها المقاول بالمتر المكعب و بالتالى نجد مساكن ذات كمر و اعمده في كل مكان بلا فائده انشائيه للهيكل .. كل فائدتها هى رفع من تكلفة البناء و بالتالى تعظيم ربح المقاول .. النقطه التاليه هى نقطة "القرية لفلاحيها " .. مشكلة القرية المصريه تتلخص في التالى : 1- لا يوجد فرص عمل متنوعه في القرى 2- لا يوجد مرافق مناسبه خارج اطار الاراضى الزراعيه و بالتالى و المنطقى ان يتم البناء على الاراضى الزراعيه : كيف نطلب من المستثمر ان يبنى في صحراء لا يوجد بها مرافق و لا خدمات ؟؟ من سيشترى او يؤجر في مثل هذه الظروف ؟؟ الحل : التنميه المحليه للقرى المصريه و توفير المرافق خارج كوردون الزراعه و تخصيص مناطق للاستغلال الصناعى مع تقديم الحوافز المناسبه لجزب انشطه صناعيه في هذه المناطق بحيث توفر فرص عمل تجتزب سكان القرى و تشجعهم على العمل خارج كوردون الزراعه .. الاداره و التمويل : المحليات الحكوميه / التعونيات / شركات الاموال تحياتى للطرح المفيد .. الماتش متباع http://tafshan-gedan.blogspot.com رابط هذا التعليق شارك المزيد من خيارات المشاركة
rar بتاريخ: 25 مايو 2007 تقديم بلاغ مشاركة بتاريخ: 25 مايو 2007 موضوع رائع و آن أوان فتحه... شكرا للعزيز نبيل... أفكارك فيها الكثير من الجيد... و لكن بها أيضا الكثير من الخطأ... ما زال فكر هذا الكتاب متأثر بالعدالة الاجتماعية و الكثير من المفاهيم الاشتراكية... ما زالت بعض الحلول المقترحة تفرض تدخل من الدولة أو المجتمع ل"فرض" ظروف اصطناعية لا تخضع لقانون العرض و الطلب... و بالتالي تفسد مع الوقت و يتعلم الناس كيف يتحايلوا عليها... تماما مثل ما فعلت قوانين الاشتراكية بتثبيت الايجار برغم اختلاف معدل التضخم من عام لآخر... و جعل المؤجر يملك كل الحقوق مدي الحياة... مما قضي بالكامل علي فكرة الايجار... و خلقت فكرة الخلو أو التمليك فقط... فمثلا: لذا فإن الحل المقترح هو قيام لجنة أقتصادية أجتماعية بتحديد الإيجار العادل لإيجار المتر المربع ولنقل مثلا أصبح إيجار المتر المربع 2 جنيه فنقارنه بقيمة وزن بعض السلع مثل السكر والأرز والعدس فيكون قيمة متوسط تلك الأوزان هو إيجار المتر المربع على الدوام ويسمى الجنيه الإيجارى العقارى هذا الاقتراح سيربط سوق العقارات بسوق سلع مستهلكة... مما يعني أن أي أزمات تموينية ستدمر سوق الايجار و معه بالتالي سوق العقارات... و أي مستثمر أجنبي قوي (أو مجموعة) يقدر علي اغراق السوق بالسلع التموينية الرخيصة قبل أن يشتري الأراضي... هذا أيضا يعني أن ادارة حكومية أو شعبوية هي التي تحدد الايجار... و هذا في الغالب يعني أنها ستحابي المؤجر لدواعي الانتخابات و ما الي ذلك... مما يعني أننا مرة ثانية سندمر سوق الايجار تماما... يتم التعامل مع الشقق والأراضى كتعامل الإسلام مع الذهب والأبل مازاد عن القيمة التى حددها الأسلام وجبت الزكاة أو الضريبه ألا العوامل منها فلا تجب الزكاة عليها ففى السكن لكل مالك عقار وحدة سكنية بدون ضرائب أنما يجب دفع زكاة أو ضرائب عن الشقق الأخرى فى حالة عدم تسكينها أو تمليكها يا سيدي أشاركك الرأي بوجوب فرض ضريبة عقارية سنوية علي العقارات... و لكن لا أشاركك الرأي بأن العقار الأول للمالك يجب أن يعفي... لأن المالك يسهل عليه أن يدعي أن هذا المنزل يسكنه ابني... او بنتي... أو قريبي الذي هاجر من عقود... أو زوجتي بعد انفصال صوري... أو اسم شخص ادفع له راتب شهري في السر مقابل استعمال اسمه... الخ لا توجد دولة فى العالم قادرة على تلبية حاجة مواطنيها من السكن والإسكان هو مذلة الحكومات وقتما تحدث المشكلة تطيع الحكومات ما يملى عليها من شروط كرها أو تضحى ببعض خطط التنمية من أجل توفير السكن والقليل منا عنده المقدره المالية على البناء وذلك لتغير نمط البناء لذا يجب إنشاء صندوق إسكانى وظفيته الأساسية إعطاء قروض بدون فوائد لراغبى البناء بعيدا عن ميزانية الدولة وروافده من خارج أعتمادت الحكومه و لا أدري من الذي قال أن توفير السكن هو مسئولية ال"حكومة" و ليس مسئولية القطاع الخاص و قانون السوق... و لا من الذي قال أن حكومات العالم أجمع فشلت في ذلك؟؟؟ الحكومة تجمع الضرائب من الناس لتوفير البنية التحتية... و ليست مطالبة ببناء المساكن للفقراء... لا أعرف لماذا نصر علي اختراع العجلة في كل شئ... لقد وجد الاقتصاد الرأسمالي حلول يستخدمها العالم منذ زمن طويل... لماذا لا نتبع نفس القواعد المستخدمة هناك؟: 1- علي الدولة توفير البنية التحتية من مياة و صرف و طرق و مواصلات عامة... و هي تجمع الضرائب في مقابل ذلك... 2- توفر الدولة للبنوك و لشركات الائتمان التاريخ المالي و الائتماني لمن يريد أن يقترض... و بناء علي هذا التاريخ Credit history تتحدد قيمة القرض و نسبة الفائدة التي يسمح بها البنك لكل مقترض... ليس مفروض من الشاب أن يجمع ثمن شقته بالكامل قبل أن يقدر علي الزواج و السكن... و لكن مطلوب منه أن يثبت قدرته علي السداد للمدة المطلوبة... و يربح البنك قيمة النسبة السنوية... و التي تتحدد بقانون العرض و الطلب... تظل الوحدة السكنية في قبضة البنك حتي يسدد ثمنها... و لكن يقدر الساكن علي بيعها بسعر السوق بعد دفع ما تبقي من السعر متي شاء... 3- سعر الفائدة البنكية في المتوسط يعتمد علي سعر الفائدة التي تحددها الدولة بناء علي الاعتبارات الاقتصادية مثل التضخم و البطالة و سعر العملة المحلية... و البنك لا يرابي في شئ لأنه قادر علي استثمار هذه الأموال في البورصة أو أي بديل آخر... هناك نسبة من الخطورة في التسليف... مثلما هناك خسارة مؤكدة لو لم يسلف (قيمة النقوج تقل مع التضخم)... فكرة القروض بدون فوائد هي فكرة قد تتبع باب الحسنات و التبرعات... فليقم بذلك من يريد... و لكنك لا يمكن أن تفرضها بقوانين لأنك بذلك تفتح باب الفساد و سو ء الاستغلال... و تحتاج لجيش من المراقبين و المراجعين... و قد جربنا هذا المنطق في كثير من القوانين و فشل... العرض و الطلب لا يخدع و لا يكذب و لا يرتشي... 4- مشكلة الأرامل و الفقراء الذين يحيون علي الكفاف و المعاشات ليست في ارتفاع الايجارات... لأنها سوق مفتوح... مشكلتهم هي في ضعف دخلهم... و هذه ليست جريمة الملاك و أصحاب العقارات... بل هي مشكلة الحكومة التي سمحت للتضخم أن يأكل من قيمة هذه المعاشات... و الحل هو أن نترك الموضوع لسعر السوق... فهذه الأرملة الغلبانة لها أن تؤجر شقة بعشرة جنيهات ايجار "جديد" و ليس قديم... لو ذهبت للصحراء و الأماكن البعيدة... لا يعقل أن تؤجر وحدة سكنية في قلب المدينة قيمتها أضعاف أضعاف هذا الايجار بحجة أنها غلبانة!! لقد اشتري الملاك هذه العقارات من أجل الاستثمار و الكسب... و السوق خدمهم في ارتفاع الطلب علي ممتلكاتهم... بأي حق نحرمهم من قيمة ممتلكاتهم بحجة أنهم (كسبوا كفاية)؟؟؟ و لماذا لا تأخذ الضرائب نسبة مائة بالمائة من ربح الشركات... بحجة أنهم كسبوا كفاية!! فكرتك بالتعديل التدريجي رائعة... لأنها حل تدريجي لجريمة ارتكبها النظام في الماضي... أرجو أن تتغير نظرتنا للبنوك و شركات الائتمان من أنها رأس المال ال"جشع" الذي يجب حماية الغلابه منه... الي أنه رأس المال الذي أتي ليستثمر في بلادنا... لكي يحقق ربح... يقارن قيمة الربح المنتظر بقيمة المخاطرة المنتظرة... لو لم تعجبه هذه المعادلة في العقارات و الانشاءات... لاتجه في اتجاه آخر يحقق له ربح أكثر مع معدل مخاطرة أقل... و لو لم يحققه في شئ في بلادنا... لأخذه لبلد أخري... و مدخراتنا يا سادة... لو لم تحقق ربح مغري... أو تم تغريمها ضرائب مرتفعة علي هذه الأرباح... ستطير الي دول أخري... لا انسانية في ذلك... هو قانون الوجود... و أي محاولات لتغيير هذا الواقع ستبوء بالفشل... مع جزيل احترامي للفقراء... و لكن الحل ليس أن نفتقر معهم... الحل أن نتبع السياسات التي ستزيد ثروتنا و معدل دخلنا و نمونا القومي... حتي و لو لم تعجب الملايين في المدي القصير... أرجو مشاركة الجميع... أعرف أني ما زلت أحبو في عالم الرأسمالية... و أرجو أن أسمع ممن يفهمونه أكثر... اَلاِنْتِهَارُ يُؤَثِّرُ فِي الْحَكِيمِ أَكْثَرَ مِنْ مِئَةِ جَلْدَةٍ فِي الْجَاهِلِ. امثال 17 : 10 رابط هذا التعليق شارك المزيد من خيارات المشاركة
نبيل محيسن بتاريخ: 21 أكتوبر 2007 كاتب الموضوع تقديم بلاغ مشاركة بتاريخ: 21 أكتوبر 2007 السلام عليكم وشكرا جزيلا لكم على مساهمتكم البناءة اسف انى لم ارد على المدخلات لان المنتدى كان مغلق فترة سارد على رأى راى 1- الاسكان او الاستثمار العقارى هو الطريق الى الهاويه فى منطقتنا العربيه واذا استمرت سياسة الاسكان كما هو متبع فى العالم فان مصر فى طريقها الى الدمار او على الاقل ستدخل فى مشاكل يصعب حلها كيف باختصار قطاع الاسكان قطاع خدمى داخلى لا يصدر للخارج اى لا يدخل فى الميزان التجارى بين الدول يمتاز بأنه العمل فيه لفترة بعدها يبح عبء على الدولة . مصر من الدول الفقيرة مائيا وكما قال السيد وزير الرى ان نصيب الفرد فى مصر سنة 2025 سيكون بين 400 الى 600 متر مكعب فى العام للشخص اقل من حد الفقر العالمى ( 1000 متر مكعب ) اى ان الزراعه ستواجه مشكلة كبرى مع بقاء الاراضى الحاليه التى تبلغ 3% من مساحة مصر وللعلم تم اكل 35% من الاراضى فى مصر وان استمر الوضع كما هو ستتاكل الارض الزراعيه فى خلال 60 سنه وللعلم ان الصحراء الشرقيه ليس بها ابار مياه وطبيعية ان وصل بها ماء فأنها تتسرب الى النيل او البحر الاحمر والصحراء الغربيه ابارها غير متجدة اى لا مستقبل للزراعه حتى بفرض ثبات حصة مصر من الماء ( 55.5 مليار متر مكعب) . وبالتالى التجارة الخارجيه ستكون عبارة عن استيراد فقط الا اذا اهتمنا بالصناعه والمخرج لوجودنا . مشكلة الاسكان انها تجذب الاستثمارات من الانشطه الانتاجيه الاخرى . نحن نعيش ازمة اسكان بالرغم ان بمصر 7.8 مليون شقه خاليه والاستثمار العقارى يشغل اكثر منم 60% من الاستثمار الكلى لمصر رابط هذا التعليق شارك المزيد من خيارات المشاركة
ahmedawad بتاريخ: 27 أكتوبر 2007 تقديم بلاغ مشاركة بتاريخ: 27 أكتوبر 2007 (معدل) نحن نعيش أزمة اسكان بالرغم أن بمصر 7.8 مليون شقه خاليه والاستثمار العقاري يشغل اكثر منم 60% من الاستثمار الكلى لمصر مشكلة الإسكان في مصر ليست مشكلة تمويل ولكن مشكلة أسعار لا يقدر عليها أحد وإذا كنا لا نستطيع خفض أسعار البناء فعلى الأقل يمكن خفض أسعار الأراضي التي أصبحت من أعلى الأسعار على مستوي العالم وانخفاض أسعار الأراضي لا يؤثر فقط على الإسكان ولكن سيساعد في حل جميع المشاكل الاقتصادية في مصر والحل بسيط و هو التوسع في تمليك الأراضي لراغبي البناء أو الاستثمار بثمن مد المرافق للأرض حتى يصبح العرض اكثر من الطلب وليس في ذلك أي اعباء على ميزانية الحكومة بل إن الشريعة قد جعلت من الأعمال الموجبة للملكية احياء الأرض الموات "من أحيا أرضًا ميتة فهي له" [البخاري]. "من أعمر أرضًا ليست لأحد فهو أحق بها" [البخاري وأحمد والبيهقي] تم تعديل 27 أكتوبر 2007 بواسطة ahmedawad رابط هذا التعليق شارك المزيد من خيارات المشاركة
نبيل محيسن بتاريخ: 27 أكتوبر 2007 كاتب الموضوع تقديم بلاغ مشاركة بتاريخ: 27 أكتوبر 2007 ورقة العمل ستخفض اسعار الاراضى تلقائيا لاسباب 1 - ورقة العمل ستحل مشكلة الاسكان 2 - فرض ضرائب على الاراضى الغير مستغله. زيادة العرض لن يحل المشكلة بدليل وجود 7.8 مليون شقة خاليه فى مصر ( تابع لاحصاء حكومى رسمى ) والاحصائيات تقول مصر تحتاج سنويا ربع مليون شقه سنويا اى عندنا ما يلزمنا لمدة 30 سنه قادمه بفرض ثبات الطلب السنوى . اما بالنسبه لاحياء الارض فلها شرطان اساسان احدهما ان تكون بعيدة عن العمران بمسافه معينه وان تكون باذن الحاكم او الوالى رابط هذا التعليق شارك المزيد من خيارات المشاركة
حضرة الناظر بتاريخ: 27 أكتوبر 2007 تقديم بلاغ مشاركة بتاريخ: 27 أكتوبر 2007 thank you ...Mr RAR...for the satisfaying answer on that subject ,your answer really reflects an excellent understanding for the free market ,which is Demand and Supply.i enjoyed your answer about that subject since we still have the misconception of that the government is responsible for feeding us and giving us jobs ,and the government should be held responsible for giving us the shelter too.please MR Nabil ..let us get ride of the old Ideology of the socialism and the old Communism thinking ,it fall down long time ago... رابط هذا التعليق شارك المزيد من خيارات المشاركة
نبيل محيسن بتاريخ: 27 أكتوبر 2007 كاتب الموضوع تقديم بلاغ مشاركة بتاريخ: 27 أكتوبر 2007 شكرا السيد رار والسيد حضرة الناظر على اهتمامكم ندعونا نتاقش بالحجه [u]ما زال فكر هذا الكتاب متأثر بالعدالة الاجتماعية و الكثير من المفاهيم الاشتراكية... ما زالت بعض الحلول المقترحة تفرض تدخل من الدولة أو المجتمع ل"فرض" ظروف اصطناعية لا تخضع لقانون العرض و الطلب... و بالتالي تفسد مع الوقت و يتعلم الناس كيف يتحايلوا عليها... تماما مثل ما فعلت قوانين الاشتراكية بتثبيت الايجار برغم اختلاف معدل التضخم من عام لآخر... و جعل المؤجر يملك كل الحقوق مدي الحياة... مما قضي بالكامل علي فكرة الايجار... و خلقت فكرة الخلو أو التمليك فقط... فمثلا: الرد............. انى لا اتكملم من من منطق الاشتراكيه بل من مبدأ اسلامى بحت لأؤكد ان الاقتصاد الاسلامى اكفأ النظم الاقتصاديه .... الضريبه شىء معترف به فى العالم كله وهى مستحقه شرعا فقط على الشقق والاماكن الغير مستغله هذا كلام الاسلام انما تجد فى فرنسا يأخذون من الكل من المتبات 1% لدعم صندوق الاسلام فى امريكا يأخذون 3% للوقف العام ايهما افضل . العلاقه الايحاريه هنا ثابته ( بما يتوافق مع الاسلام ) ومتغيرة القيمة الماديه بما يتناسب مع التضخم وغلاء الاسعار بعكس النظم الحاليه الزيادة تكون على هوى المالك . فترة الايجار لمدة 5 سنوات وتجدد سنويا الا فى حالتين ذكرتهما فى ورقة العمل انما النظم الاخرى للمالك ان يبدل المستأجريين كما يبدل ملابسه اين معنى الايجار هنا. النظم الاقتصاديه تحارب هبوط الثروة فلماذا فشلت فى عملية الايجار هذة اول نقطه وساتابع النقاط الاخرى ويسعدجتى جدا نقاشكم نفع الله بكم الامه وحتى استفيد بما تطرحونه رابط هذا التعليق شارك المزيد من خيارات المشاركة
نبيل محيسن بتاريخ: 28 أكتوبر 2007 كاتب الموضوع تقديم بلاغ مشاركة بتاريخ: 28 أكتوبر 2007 عفوا فى مداخلتى السابقه كتبت كلمة" فى فرنسا تأخذ 1% من المتبات واقصد بها المرتبات.............. وهذ للتنويه النقطة الاخرى هذا الاقتراح سيربط سوق العقارات بسوق سلع مستهلكة... مما يعني أن أي أزمات تموينية ستدمر سوق الايجار و معه بالتالي سوق العقارات... و أي مستثمر أجنبي قوي (أو مجموعة) يقدر علي اغراق السوق بالسلع التموينية الرخيصة قبل أن يشتري الأراضي... هذا أيضا يعني أن ادارة حكومية أو شعبوية هي التي تحدد الايجار... و هذا في الغالب يعني أنها ستحابي المؤجر لدواعي الانتخابات و ما الي ذلك... مما يعني أننا مرة ثانية سندمر سوق الايجار تماما... لا ... القيمة الايجاريه ستحدد بما يسمى الجنيه الايجاريه العقارى وهو متوسط لقيمة اوزان بعض السلع وليس سلعه واحدة بالاضافه ان تلك السلع يجب ان تكون من انتاج البلد زليس مستوردة لذا تجد حكمة الاسلام فى زكاة الفطر لم يجدد صنف واحد بل اوصى ان تكون من انتاج البلد . المستثمر الاجنبى هو الصديق الضار فليس من الصح تدخل الاجاني فى سوق العقارات والدلائل تؤكد تدخل الاستثمارات الاجنيه يفسد السوق العقارى بل يخل بالميزان التجارى بين الدول ... اى ادارة حكوميه لن تحابى المستأجرين لان وظيفتها هو حساب تلك قيمة قيم اسعار تلك السلع وحساب قيمة الجنيه العقارى ثم اعلان قيمته. كمبدأ عام الايجار كعمليه هو مرفوض لان هناك شخص اسمه المؤجر يكسب بحق لكن بدون عمل يستفيد منه الناس . رابط هذا التعليق شارك المزيد من خيارات المشاركة
نبيل محيسن بتاريخ: 8 ديسمبر 2007 كاتب الموضوع تقديم بلاغ مشاركة بتاريخ: 8 ديسمبر 2007 السلام عليكم انى مستعد لارسال نسخة من كتابى " نهاية مشكلة الاسكان الان" لمن يريد على البريد الكترونى وقد اشاد بالجانب الدينى مجمع البحوث الاسلامية والسيد وزير العدل واحاله الى اللجنه التشريعيه وكبار مسئولى وزارة الاسكان وعقدت حوله ندوتين احدهما فى ساقية الصاوى بالزمالك والاخرى فى جمعية حكماء مصر ونشر فى مجلة الاذاعه والتليفزيون فى 19/5/2007 والاهرام الاقتصادى وجريدة الوفد وسجلت لقائين حولة فى الراديو ورقة العمل تقضى على 40% من مشاكل مصر على الاقل - مجرد تشريع منطقى جدا دينيا و دنيويا - ويحول دون تدمير لمصر محقق مع نهايات هذا القرن - اسال الله الخير لمصر- انه مشروع القرن لمصر بددون مبالغه رابط هذا التعليق شارك المزيد من خيارات المشاركة
vipwithyou بتاريخ: 8 ديسمبر 2007 تقديم بلاغ مشاركة بتاريخ: 8 ديسمبر 2007 أستاذ نبيل محسن كان عندى سؤال ماذا تفعل لو كنت تملك عقار أو أرض بالمدن الجديدة ؟؟؟؟؟ أنتظر ردك شكرا اخوك تامر السيد أستغفر الله الذى لا اله الا هو الحى القيوم وأتوب اليه رابط هذا التعليق شارك المزيد من خيارات المشاركة
نبيل محيسن بتاريخ: 8 ديسمبر 2007 كاتب الموضوع تقديم بلاغ مشاركة بتاريخ: 8 ديسمبر 2007 اذا كنت امتلك عقار اما ان اسكن فيه او اسكن مستأجريين ولن اتركها فارغه وبالفعل انا مؤجر شقه لمستأجر ولو لى ارض سأقوم ببنائها رابط هذا التعليق شارك المزيد من خيارات المشاركة
vipwithyou بتاريخ: 9 ديسمبر 2007 تقديم بلاغ مشاركة بتاريخ: 9 ديسمبر 2007 أعتقد ان هذا ما يفعلة الجميع فلما وصلت الأرقام كما اخبرتمونا هكذا ؟؟؟ أستغفر الله الذى لا اله الا هو الحى القيوم وأتوب اليه رابط هذا التعليق شارك المزيد من خيارات المشاركة
نبيل محيسن بتاريخ: 9 ديسمبر 2007 كاتب الموضوع تقديم بلاغ مشاركة بتاريخ: 9 ديسمبر 2007 الارقام هذة من واقع احصاء جكومى رسمى لتعداد المبانى والمنشآت لعام 2006 اما الاسباب فهى لعدة اسباب :- 1- بقاء العلاقة الايجاريه كما هى بالنسبه للمساكن القديمه 2- عدم فرض ضرائب على الشقق الفارغه 3- عدم حل مشكلة الاسكان وصعوبة الحصول على شقه 4- عدم وجود علاقه ايجاريه عادلة بين المالك والمستأجر . 5 - صعوبة استكمال او عدم قدرة اليعض ماليا على استكمال اعمال التشطيب . 6- ثقة الملاك بأن ارتفاع اسعار المساكن المستمر يغنى عوضا من القيمة الايجاريه اخير اطلب من الاخ -- طه بدر ان يرسل البريد الكترونى لكى ارسل له نسخه من الكتاب وبريدى الكترونى هوnma642003@yahoo.co.uk رابط هذا التعليق شارك المزيد من خيارات المشاركة
vipwithyou بتاريخ: 9 ديسمبر 2007 تقديم بلاغ مشاركة بتاريخ: 9 ديسمبر 2007 الارقام هذة من واقع احصاء جكومى رسمى لتعداد المبانى والمنشآت لعام 2006 اما الاسباب فهى لعدة اسباب :- 2- عدم فرض ضرائب على الشقق الفارغه كيف سيعرفون الشقق الفارغة علما بانى سمعت انهم هيفرضوا الضرائب على كل العقارات اللى مش عارف هتكون كام على الشقة أستغفر الله الذى لا اله الا هو الحى القيوم وأتوب اليه رابط هذا التعليق شارك المزيد من خيارات المشاركة
نبيل محيسن بتاريخ: 10 ديسمبر 2007 كاتب الموضوع تقديم بلاغ مشاركة بتاريخ: 10 ديسمبر 2007 الارقام هذة من واقع احصاء جكومى رسمى لتعداد المبانى والمنشآت لعام 2006 اما الاسباب فهى لعدة اسباب :- 1- بقاء العلاقة الايجاريه كما هى بالنسبه للمساكن القديمه 2- عدم فرض ضرائب على الشقق الفارغه 3- عدم حل مشكلة الاسكان وصعوبة الحصول على شقه 4- عدم وجود علاقه ايجاريه عادلة بين المالك والمستأجر . 5 - صعوبة استكمال او عدم قدرة اليعض ماليا على استكمال اعمال التشطيب . 6- ثقة الملاك بأن ارتفاع اسعار المساكن المستمر يغنى عوضا من القيمة الايجاريه اخير اطلب من الاخ -- طه بدر ان يرسل البريد الكترونى لكى ارسل له نسخه من الكتاب وبريدى الكترونى هوnma642003@yahoo.co.uk رابط هذا التعليق شارك المزيد من خيارات المشاركة
نبيل محيسن بتاريخ: 10 ديسمبر 2007 كاتب الموضوع تقديم بلاغ مشاركة بتاريخ: 10 ديسمبر 2007 بصراحه انا لا اعرف كيف سوف تطبق الحكومه تلك الضريبه او مقدارها ولكن فى ورقة العمل هذا ممكن ولكنى هنا احب ان اقول ان حاولت ان ارفع الكتاب وقال لى اخ ان الرابط يعمل فمن بريد تحميل الكتاب يدخل على الرايط الاتى او يرسل بريد الكترونى لى الرايط http://upload.9q9q.net/file/npmZzva74yx/ التحميل للمنتديات العنوان الذى فيه الرايط [url=http://upload.9q9q.net/5a625dbd3357c0e4fa20d4d401bcb804'>http://upload.9q9q.net/5a625dbd3357c0e4fa20d4d401bcb804 واتمنى ان يعجبكم الكتاب ويسعدنى ان اسمع اقتراحاتكم وارائكم لاستفيد منكم علما اخوكم - نبيل محيسن رابط هذا التعليق شارك المزيد من خيارات المشاركة
نبيل محيسن بتاريخ: 18 ديسمبر 2007 كاتب الموضوع تقديم بلاغ مشاركة بتاريخ: 18 ديسمبر 2007 (معدل) يوجد رابط لكتاب " نهاية مشكلة الاسكان الان" عللى الرابيدشير على http://BLOCKED2/files/77320385/__160...3___1604___1577 تم تعديل 18 ديسمبر 2007 بواسطة نبيل محيسن رابط هذا التعليق شارك المزيد من خيارات المشاركة
فيصل رافت بتاريخ: 18 ديسمبر 2007 تقديم بلاغ مشاركة بتاريخ: 18 ديسمبر 2007 مشكلة الاسكان لن يقضى عليها اية افكار وذلك لسبب بسيط اوى اوى ان عدد السكان فى تزايد مستمر بشكل بشع ومن الجائز نبقى فى خلال العشرة سنوات القادمه نبقى زى الهند فى عدد سكانها والمشكله فى الامكانيات ضعيفه نقول ربنا يستر ومنبقاش من الدول الاقل من الفقيره شوف ليها حل مش السكن رابط هذا التعليق شارك المزيد من خيارات المشاركة
Recommended Posts