نهاية مشكلة الاسكان الان - فكر عالمى جديد

[نبيل محيسن]

اشكركم على مروركم الكريمقرأت مداخلة الأخ rar بعد إرسال مشاركتي وهي مشاركة رائعة وتدعم نفس الرأي الذي أتبناه. دعوا السوق يعمل بطريقة طبيعية وبدون تدخلات وسوف يقوم بتصحيح الوضع الخاطئ الذي نعيشه.

الرد:

هو نفس ما ادعو اليه لا تدخل للحكومه فى القيمة الايجاريه - لا للتسعير ( رغم ان دور المواطن هو فقط وكيل للحكومه فى البناء) انما ما اقوله هو ان تميز الايجار انما يكون بما يسمى الجنيه الايجارى العقارى وليس بالعملة المحليه على تدفع القيمة بالعمله المحليه

بل ان دور الدولة هو اقراض الناس بدون فوائد وعلى اقساط .

ولا مانع من وجود فترة إنتقالية يصل فيها السوق الى مرحلة التوازن على ألا تكون الفترة طويلة أكثر من اللازم (مثل الأخ الذي اقترح 20 سنة)

الرد :

الحمد لله انكم توافقون على فترة انتقاليه انما فترة الانتقاليه 20 عام لان الدولة لها شروط والمستأجريين لهم حقوق تراعيها ورقة العمل وبنظرة موضوعيه لورقة العمل ستجدون انها افضل اتجاه لحل مشكلة الايجارات القديمه

تم تعديل 10 يوليو 2008 بواسطة نبيل محيسن

[نبيل محيسن]

عند الوصول الى هذه القناعة والاستعداد لتطبيقها يمكن بعد ذلك أن نبحث عن وسائل مؤقتة لتخفيف الآثار السلبية للانتقال من وضع شاذ الى وضع طبيعي. وبرأيي أن ذلك يمكن أن يتم عن طريق منح مهلة محددة للمستأجرين بعقود قديمة لتعديل تلك العقود ولتكن أربع سنوات مثلا، يكون فيها للمستأجر دون المالك فسخ العقد وترك الشقة. في بداية هذه الفترة يتم الاتفاق بين المالك والمستأجر على الإيجار العادل للوحدة، على أن يدفع المستأجر ربع الإيجار في السنة الأولى، نصفه في السنة الثانية، ثلاثة أرباعه في السنة الثالثة والإيجار كاملا في السنة الرابعة، وبعد السنة الرابعة يكون من حق أي من الطرفين فسخ العقد. وفي نفس الوقت فرض ضريبة مناسبة على الوحدات السكنية (سواء كانت خالية أو مؤجرة)................................................................................

....ا

الرد :

انكم تقولون ما اقوله فى ورقة العمل مع اختلافها معكم فى مدة التعديل ( الفترة الانتقاليه)

وبالنسبه للضريبه فورقة العمل تفرض ضريبه على الشقق الغير مستغله فقط انما الشقق المستغله فلا ضرائب عليها ولا تجوز.

................................................................................

.................................................................................

...........

وظيفة الحكومة الوحيدة سوف تكون استغلال عائدات الضريبة في تشييد عدد محدود من الوحدات الاقتصادية للتعامل مع الحالات الإنسانية التي سوف تظهر خلال الفترة الإنتقالية وتقديمها للمحتاجين (فعلا) بأسعار مدعمة ولفترة محدودة حتى يستطيعوا إيجاد سكن بسعر السوق. أي أن تلعب دور المكثف في الدائرة الكهريائية التي تخزن الشحنة لوقت محدود.

الرد:

كانكم تتكلمون عن مشكلة المساكن القديمه فقط انما فى ورقة العمل تلك الضرائب تجمع فى صندوق خاص وظيفته الاساسيه اعطاء قروض حسنه على اقساط للراغب فى البناء ( قرض دوار) .

[نبيل محيسن]

الحلقة الثانية - اسباب مشكلة الاسكان

أسباب مشكلة الاسكان ودور ورقة العمل

1- تغيير نمط البناء

لم تظهر مشكلة الإسكان في العصور السابقة نظرا لاعتماد الأشخاص على الخامات المحلية الغير مصنعه كالأحجار والطين والأخشاب واستعمال أدوات بناء يدوية وتسبب اعتماد الناس على الخامات المصنعة والمعدات الحديثة في تحميل الناس والدولة أعباء ماديه عالية .

دور ورقة العمل انها ستقدم قرض حسن بدون فوائد للراغب فى البناء .

2- السيكلوجيه الاقتصاديه

القطاعات الاقتصادية الاساسيه في حياة الناس هى الصناعة والزراعة والتجارة فنجد أنفسنا كعرب نحتقر الصناعة وكذلك المصانع فى أوطاننا ما هي إلا ورش كبيرة وابتعاد الناس عن الصناعه ناتج من وجود مخاطرة بها .

بالنسبة للزراعه فمصر دولة صحروايه لأن 95% من مياها ( نهر النيل ) تأتى من الخارج والباقى 5% ( أمطار وسيول وآبار )

وقد قال السيد وزير الرى المصري أن حد الفقر المائى العالمى هو 1000 متر مكعب سنويا وان نصيب المواطن المصرى سنة 2050 سيصل من 400 إلى 600 متر مكعب وبالتالي لا نستطيع الاعتماد على الزراعة كمصدر للاقتصاد إنما فقط للاكتفاء الذاتي فقط

وبالنسبة للتجارة اذا لم يكن لديك صناعة او تجارة فبماذا تتاجر .

لذا لجأ الناس الى التنمية العقارية كقطاع مأمون دون مخاطر

ودون ضرائب مجحفة ولأنه يحقق ربح يصل الى 300 % وكذلك اعتبار الدولة ان الاستثمار العقاري هو قاطرة التنمية فلذلك فإن هذا نمو القطاع سيحدث كارثة كبرى على مستقبل البلاد لجذبه أموال من القطاعات الأخرى .

ورقة العمل ستؤدى إلى تهذيب الاستثمار العقارى ثم قتله ثم وأده

3 -وضع صيغ إيجاريه غير مناسبه

يوجد نوعان من صيغ الإيجار

أ‌- العقد ثابت القيمة المادية وغير محدد المدة ( القانون القديم )

وعيبه انه مع كساد العمله تضعف قيمة الإيجار سوقيا ولا تجعل المالك قادر على استعادة ماله حين الاحتياج له .

ب‌- العقد المحدد المدة ومتغير القيمة النقديه

هو سليم من الناحية الدينية والقانونية فى الفترة الاولى لكن الزيادة عند التجديد باطلة وربا وكذلك عدم وجود الطمآنينه والآمان للمستأجر عند انتهاء العقد .

ورقة العمل ستضع صيغة إيجاريه عادلة بين المؤجر والمستأجر وتربط القيمة الإيجاريه بوزن سلع بما يسمى الجنيه الإيجارى العقارى .

4- وصول بعض المقاولين إلى مراكز صنع القرار والتشريع

بات من مصلحتهم بقاء المشكلة وأشاعوا دائما بوجود نقص كبير فى أعداد الشقق رغم ان معظم الإحصائيات أوضحت ان عدد الشقق الخاليه والمغلقه دوما اكبر من عدد الاسر .

ففى إحصاء سنة 1976كان عدد الاسر 6.946.391 أسرة بينما عدد الوحدات السكنيه 7.311.139 وعدد السكان 36.626.704 مليون نسمه وفى أحصاء 1986 كان عدد السكان 48.254.238 نسمة وعدد الوحدات السكنيه 11.253.299 ( اى بزيادة 4 مليون وحدة سكنية خلال 10 سنوات من 1976 إلى 1986 ) وكان عدد الوحدات المغلقه 1.8 مليون وحدة سكنيه .

وزادت نسبة زيادة المنشآت من احصاء 1996 إلى 2006 بنسبة47.54% .

ورقة العمل ستطبق حديث الرسول الكريم " لا تبنون ما لا تسكنون " .

5- زيادة نسبة الإستثمار العقارى مقارنة بالأنشطة الإنتاجية الأخرى

كلما زاد ضخ الدولة والناس للأموال فى الاستثمار العقاري ستتعقد مشكلة الإسكان وذلك لإنه سيزيد التكالب على مواد البناء وبالتالي رفع أسعارها وبالتالي ترتفع أسعار الشقق تمليكا وإيجارا وأيضا يؤدى الى ضعف القطاعات الانتاجيه الأخرى مثل الصناعة والزراعة مما سيضعف دخل الفرد والميزان التجارى للدوله وضعف العملة المحلية وعندها يكون من الصعب الحصول على شقة تمليكا او إيجارا والدليل على ذلك توصيات لجنة قومية لوضع السياسة القوميه للإسكان عام 1979 قالت :-

ا- ينبغى الا يتعدى حجم الاستثمار المخصص للإسكان 30 % من الناتج القومى فى نهاية الخطة الخمسية .

ب- يجب تحديد حصة الإسكان من الناتج القومي على النحو الذي لا يؤدى إلى الإخلال باحتياجات القطاعات الاقتصادية الأخرى وحتى لا يكون تغطية حاجة من حاجات المجتمع مهما تكن أهميتها على حساب الحاجات الأخرى وبحيث لا يؤدى ذلك إلى خلل في اتجاهات الإنتاج في المجتمع ككل بما ينعكس اثره على البرامج الإسكانيه نفسها .

ورقة العمل ستجعل السكن ضرورة فقط وخفض الاستثمار العقارى عن مستوى الاستثمار الزراعى والصناعى بدليل انه فى االستينات رغم ان القيمة الايجارية كان أغلى من القيمة الايجارية الحالية على اساس الثمنيه الا انه لم تكن مشكلة الاسكان محسوسه بسبب تركيز الدوله على الصناعه وارتفاع قيمة العملة المحلية .

6- قيام الدول بدور التأمين للسكن

دول العالم كلها فشلت فى تأمين السكن لعدم قدرتها المادية ( والدليل على الضعف المادى فى مصر هو الانخفاض الحاد فى حجم قروض الإسكان التى تراجعت من قرابة 2100 مليون جنيه من 91-1992 إلى حولى 550 مليون جنيه 95-1996 وإلى عجز الحكومة المصرية عن تلبية بناء المبانى الاقتصادية حيث ان مشاركة القطاع الحكومى على مدار الفترة من 1981 – إلى 1984 قد اقتصر على بناء 120 الف وحدة سكنية وايضا سوء نظام التخصيص بالإضافه لعدم تناسب الكثير من المنشأت منها مع ثقافات البعض والاختلاط الغير متناسب بعضهم ببعض فى قالب واحد بالإضافة فى ما مضى كانت الدولة هى المسئولة عن إنشاء المشروعات والصناعات فكانت تخطط السكن اينما يكون العمل وإنما الآن وفى عالم العولمة الاقتصادية السائدة وتدخل القطاع الخاص و أوجد نظام التخصيص من جانب الدولة لوجود سكن بلا ساكن .

ورقة العمل تحول دور الدولة من دور التأمين إلى دور التمكين .

7 - تركيز الانشطه الصناعية والتجارية فى اماكن معينه

الانسان يبحث اولا عن مكان رزقه وعندما يجده يسكن بجواره لان القاعدة تقول "اينما يكون العمل يكون السكن " وهذا أوجد بالطبع كثافة سكانية عالية فى المناطق الصناعية مثلما حدث فى مدينة 6 اكتوبر والدليل على ذلك ايضا نسبة توزيع السكان فى بعض محافظات الجمهوريه نجد ان 47 % من سكان مصر يتركزون فى 5 محافظات فقط واهمها القاهرة لوجود الصناعة والعديد من الاعمال .

ورقة العمل تعمل على إعادة توزيع السكان والأعمال .

8 – تدخل المستثمر الاجنبى ( الصديق المتوحش)

قال رئيس مجلس إدارة شركة معمارية وافدة على مصر " اننا جئنا كمستثمرين ولسنا مؤسسة اجتماعية إنما حل مشكلة الإسكان هو مسئولة الحكومة " ووجودهم فى السوق يزيد من التكالب على مواد البناء وزيادة أسعارها وبالتالي يرتفع سعر العقارات وفى النهاية يربحون أموال من بلادنا لبلادهم وهذا يؤثر بالسلب على الميزان التجاري بين الدول والدليل على ذلك ما يفعله الإخوة العراقيين فى مدينة 6 أكتوبر .

ورقة العمل تجعل صناعة العقار وملكيته محليا إنما تسمح فقط بالتأجير للأجانب .

9 – تدخل البنوك فى النشاط العقارى عموما .

البنوك ككيان اقتصادى قائم على أموال المودعين وهؤلاء المودعين يأخذون على أموالهم فائدة بنكية فلذا البنك يأخذ من المقترض العقارى فائدة اكبر مما يزيد قيمة العقار تمليكا او إيجارا عن المفروض.

ورقة العمل ستعطى قرض حسن بدون وعلى أقساط مناسبة.

10 – تدخل الدول فى العلاقات الإيجاريه بالتسعير او التأميم

كثير من الدول عند حدوث الأزمات تتدخل فى العلاقات ام بالتسعير حتى فى الدول المتقدمه مثال ذلك المانيا هناك حد أقصى للقيمة الإيجارية وفى دولة الأمارات الحد الأقصى لزيادة الإيجارات 7% وفى اثناء الحرب العالمية الثانية جمدت الحكومة المصرية القيمة الإيجارية بل سمجت بامتداد العقود الإيجازية وتم تقنين هذة الأوامر العسكرية فى القانون رقم 21 لسنة 1947 وبعد قيام الثورة سنة 1952 قامت بتخفيض القيمة الإيجازية ثلاث مرات ( القانون رقم 199 لعام 1952 – القانون رقم 55 لعام 1958 – القانون 168 لعام 1961 ) وأممت ثلاث شركات عقارية .

ورقة العمل لا تسعر العقارات او الشقق سواء ايجارا او تمليكا .

الحل المقترح لحل مشكلة الاسكان يرتكز على ثلاث مرتكزات:-

اولا : صياغة نظام جديد يربط القيمة الإيجاريه للوحدة بأوزان

بعض السلع ( الجنيه الإيجارى العقارى ) .

ثانيا : إنشاء صندوق إسكان تابع للدولة ولا يدخل فى ميزانيتها

وروافده بعيدا عن الاموال الحكوميه وظيفته إعطاء

قرض حسن بدون فوائد على اقساط .

ثالثا : تحول تدريجى وسلس من الحالة الإسكانية الحاليه الى

الوضع المقترح .

[أحمد سيف]

الأخ نبيل محيسن ... شكرا على التعليقات القيمة

الواضح أن معظم المشاركين يتفقون على الإطار العام للحل رغم بعض الاختلافات في التفاصيل ... المهم أن تكون هناك إرادة لدى متخذ القرار للتعامل مع الأوضاع الخاطئة في موضوع الإسكان وفي غيره.

بخصوص موضوع القروض الحسنة فأعتقد أن البنوك المستقلة هي المؤهلة أكثر لتقديم القروض بناء على معايير إئتمانية محددة، ولكن يمكن للدولة أن تتدخل لتقديم نوع من الضمان لقروض البنوك مثل fannie mae و freddiemac في أمريكا.

حسب ما فهمت أن موضوع الجنيه الإيجاري العقاري يهدف لربط إيجار الوحدات السكنية بمؤشر لأسعار سلة من السلع، ولكن تنفيذه صعب لعدة أسباب يعرفها باحثي الاقتصاد، والبديل الذي أقترحه هو ترك الإيجارات لتتحدد بواسطة آليات السوق الحر (التوازن بين العرض والطلب)

أنا فعلا كنت أتحدث عن مشكلة محددة وهي المساكن القديمة المغلقة لأنني أرى أن التعامل مع هذه المشكلة سوف يعني حل جزء كبير من مشكلة الإسكان ليس فقط لأن ذلك سيعني دخول جزء كبير من الثروة العقارية في مصر الى السوق المفتوح، ولكن لأنه سوف يعكس تحسن المناخ الاستثماري في مصر بما يجذب استثمارات أخرى من الداخل والخارج الى قطاع شقق التأجير.

الورقة التي قدمتها ممتازة بدون شك رغم بعض تحفظاتي على بعض بنودها ، ويكفي أنك إجتهدت لتقديم حل بإسلوب منهجي ومفصل، وأتمنى أن أقرأ لك قريبا المزيد من أوراق العمل المتميزة التي ترتقي بمستوى الحوار في المنتدى.

[نبيل محيسن]

الواضح أن معظم المشاركين يتفقون على الإطار العام للحل رغم بعض الاختلافات في التفاصيل ... المهم أن تكون هناك إرادة لدى متخذ القرار للتعامل مع الأوضاع الخاطئة في موضوع الإسكان وفي غيره

الرد :

اشكرك خصوصا والجميع وكل من شارك حتى بالمرور

فى العادة يقولو الشيطان فى التفاصيل لكن فى موضوعى الملاك فى التفاصيل وانى اعرف ان البعض خائف من التطبيق لكنه اسهل مما يتصور البعض كما سيرد فى التفاصيل والحلقات القادمه.

حقيقى ان حصلت على اشادة من السيد وزير العدل واحاله الى ادارة التشريع وكذلك وزارة الاسكان ومجمع البحوث الاسلاميه لكن الموضوع يحتاج الى رأى عام يقويه ولا داع لأن نفترض ان المسئولين بريدون الضرر للبلد بل دعونا نفترض انهم لا يعرفون الحل ونشاركهم وضع الحلول لان مصر هى بلدنا جميعا .

................................................................................

....................

بخصوص موضوع القروض الحسنة فأعتقد أن البنوك المستقلة هي المؤهلة أكثر لتقديم القروض بناء على معايير إئتمانية محددة، ولكن يمكن للدولة أن تتدخل لتقديم نوع من الضمان لقروض البنوك مثل fannie mae و freddiemac في أمريكا

الرد :

القرض الحسن ما اقصده هو قرض بلا فوائد وعلى اقساط مريحه ولا اعرف بنك يؤدى هذة الوظيفه حتى الدول البتروليه الخليجيه تعطى القرض لمرة واحدة انما ورقة العمل لا حدود او عدد من المرات .

................................................................................

...........................................................

حسب ما فهمت أن موضوع الجنيه الإيجاري العقاري يهدف لربط إيجار الوحدات السكنية بمؤشر لأسعار سلة من السلع، ولكن تنفيذه صعب لعدة أسباب يعرفها باحثي الاقتصاد، والبديل الذي أقترحه هو ترك الإيجارات لتتحدد بواسطة آليات السوق الحر (التوازن بين العرض والطلب)

الرد :

الجنيه الايجارى لا يعنى تدخل الدولة فى القيمة الايجاريه مطلقا بل هى فقط تحسب او تقييم وتعلن قيمة الجنيه الايجارى العقارى تبعا لثمن سلعة الاوازان للسلع المختارة واترك تحديد القيمة الايجاريه تبعا لاتفاق المالك والمستأجر بالجنيه العقارى وارتفاع او هبوط الايجار تبعا لتغير قيمة الجنيه الايجارى العقارى .

................................................................................

...........................

أنا فعلا كنت أتحدث عن مشكلة محددة وهي المساكن القديمة المغلقة لأنني أرى أن التعامل مع هذه المشكلة سوف يعني حل جزء كبير من مشكلة الإسكان ليس فقط لأن ذلك سيعني دخول جزء كبير من الثروة العقارية في مصر الى السوق المفتوح، ولكن لأنه سوف يعكس تحسن المناخ الاستثماري في مصر بما يجذب استثمارات أخرى من الداخل والخارج الى قطاع شقق التأجير.

الرد :

ورقة العمل هى الافضل فى معالجة موضوع الايجارات القديمه ووورقة العمل ترفض الايجار عمليا ولا ترفضه تشريعيا .

[نبيل محيسن]

الحلقة الثالثه

اولا: صياغة نظام جديد يربط القيمة الإيجاريه للوحدة بأوزان بعض السلع ( الجنيه الإيجارى العقارى ) .

1- قوانين الإيجارة

أ- القانون القديم ( ثابت القيمة المادية وغير محدد المدة)

هذا القانون صحيح من الناحية الدينيه والقانونية ( ما عدا تخفيض القيمة الايجارية التي تمت سنة 1952 ، 1958، 1961 وكذلك عدم مقدرة المؤجر على استرداد عقاره عند الاحتياج اليه بيعا او سكنا ) .

أسباب صحة هذا القانون

قانونيا :

تلك العلاقة نشأت بناءا على قانون صادر من الدولة وتحت مظلة قانونية .

دينيه:0

الإجارة وكما عرفها الفقهاء هي منفعة السكن بعوض فجعلوا العقد مسلط على المنفعة اى جعلوا المنفعة أساسا لتقدير الأجرة وقالوا إن تمليكا من المالك للمستأجر منفعة سكن ومن المستأجر للمؤجر مال وذلك استنباطا من قوله عز وجل "فإن ارضعن لكم فأتوهن اجورهن " والمالك الذى يؤجر يسمى مؤجرا والطرف الآخر مستأجر والشىء المعقود عليه يسمى مأجورا والبذل فى مقابل المنفعه يسمى أجر .

دليل صحة القيمة الايجارية القديمة ان المشهور عند المالكيه والمعتمد عند الشافعيه هو دفع المثل لآن النقود تثبت فى الذمة وما ثبت فى الذمة وجب رد مثله .

وكذلك قرار مجمع منظمة المؤتمر الإسلامى ( فى الدورة الثالثة للمجمع سنة 1407 هـ صدر القرار التالى :

يخصوص أحكام النقود الورقية

"بعد الاطلاع على البحوث المقدمة الواردة إلى المجمع بهذا الموضوع قرر المجمع – بخصوص أحكام العملات الورقية – أنها نقد قائم بذاته لها الأحكام الشرعية المقررة للذهب والفضة من حيث أحكام الربا والزكاة والسلم وسائر أحكامهما والعلة فى ذلك مطلق الثمنية " .

قرار آخر للمجمع الفقهى

الحمد لله رب العالمين والصلاة والسلام على سيدنا محمد ونبينا محمد( عليه الصلاة والسلام ) خاتم النبيين وعلى آله وصحبه .

( قرار رقم 40 ) بشأن تغير قيمة العملة

إن مجلس مجمع الفقه الإسلامى المنعقد فى دورة مؤتمره الخامس بالكويت من 1 إلى 6 جمادى الأولى هـ/ 10 إلى كانون الأول ديسمبر 1988م

"بعد إطلاعه على البحوث المقدمة من الأعضاء والخبراء فى موضوع تغير قيمة العملة واستماعه للمناقشات التى دارات حوله . وبعد الاطلاعه على قرار المجمع رقم (9) فى الدورة الثالثة بأن العملات الورقية نقود اعتبارية فيها صفة الثمنية كاملة ولها الأحكام الشرعية المقررة للذهب والفضة من حيث أحكام الربا والزكاة والسلم وسائر أحكامها .

قرر ما يلى :

العبرة فى وفاء الديون الثابته بعملة ما هى بالمثل وليس بالقيمة لأن الديون تقضى بأمثالها فلا يجوز ربط الديون الثابتة فى الذمة أيا كان مصدرها – بمستوى الأسعار . والله أعلم .

واذا كان البعض يعتبر ان القيمة الماليه للإيجارات القديمة ظلم للمستأجر اسألهم كم بها هذا المبلغ تشترى به كيلوات من اللحم عند بدء العقد ؟ ثم بكم من الاموال تشترى هذا الكم من اللحم الآن ؟ ستكتشف ان المؤجريين كانوا يغالون جدا بالقيمة الإيجاريه مقارنة بالمؤجريين الحاليين رغم ان الدولة كانت تعطى الملاك دعما اكبر مما تعطيه الدولة للملاك الحاليين والكثير من تلك العقارات مبناة على ارض حكر ( ارض مغتصبه من الدولة ) .

ب- بالنسبة للفترة الزمنيه كمدة غير محددة

نعم تحديد فترة الإيجار واجب فى عقد الإيجار منعا للاختلاف والريبه لكن كما قال الدكتور جمال محمود ( عضو مجمع البحوث الاسلاميه ) " الامتداد القانونى من الناحية القانونيه لتلافى ازمة اجتماعية كبيرة فرأى التضحية لصالح الملاك وهم شريحة أقل من ملايين المستأجرين لكن مع استمرار هذا الوضع رغم تغير الظروف كليا قد يحمل ظلما كبيرا لملاك هذة العقارات كما يحمل أيضا ضررا للمصلحة العامة لعدم صيانة العقارات ويرى أن معالجة هذة الإشكالية لا يكون بإلغاء الامتداد القانوني .... لأن ذلك يزعزع المراكز القانونية لملايين الأشخاص " .

وتعال ننظر الى آية الدين " يا أيها الذين آمنوا إذا تداينتم بدين إلى أجل مسمى فاكتبوه وليكتب بينكم كاتب بالعدل ولا يأب كاتب أن يكتب كما علمه الله فليكتب وليملل الذي عليه الحق وليتق الله ربه ولا يبخس منه شيئا فإن كان الذي عليه الحق سفيها أو ضعيفا أو لا يستطيع أن يمل هو فليملل وليه بالعدل واستشهدوا شهيدين من رجالكم فإن لم يكونا رجلين فرجل وامرأتان ممن ترضون من الشهداء أن تضل إحداهما فتذكر إحدهما الآخرى ولا يأب الشهداء إذا ما دعوا ولاتسئموا أن تكتبوه صغيرا أو كبيرا إلى أجله ذلكم أقسط عند الله وأقوم للشهادة وأدنى ألا ترتابوا إلا أن تجارة حاضرة تديرونها بينكم فليس عليكم جناح ألا تكتبوها وأشهدوا إذا تبايعتم ولا يضار كاتب ولا شهيد وإن تفعلوا فإنه فسوق بكم واتقوا الله ويعلمكم الله والله بكل شىء شهيد " سورة البقرة الآية 282 نجد ان القرآن قال إلى أجل مسمى ولم يقل القرأن الى اجل معين لان المسمى هو اتفاق الطرفين دون تدخل من احد وتجد القرآن الكريم لم يقل " ياأيها الذين آمنوا إذا تداينتم بدين فاكتبوه إلى أجل مسمى " اى انه جعل المدة باتفاق الطرفين رغم ان الدين علاقة بين طرفين احدهما قادر ميسر يبتغى الأجر والثواب من الله فقط دون زيادة مالية والآخر معسر ذو حاجه فتعال هنا في الإجارة تجد المؤجر هو شخص مؤجر لمكان سوف يسترده ويأخذ دخل شهري والآخر مستأجر صاحب حاجه وهو عليه عبء مادى وعبء ان يجد مسكن آلآخر فى حالة تركه للسكن فإذن الاولى امتداد عقد الإيجارة جائز لا شىء فيه ان اتفق الطرفين لكن المؤجر اولى به عند الاحتياج لقول رسولنا الكريم " جار الدار احق بالدار" فما بالنا بصاحب الدار والاسلام لا يقيد حرية الناس فى التعاقد او الحقوق وذكر القرآن الكريم علة كتابة الدين " الا ترتابوا " اى حتى لا تختلفوا او تتنازعوا و عن ابى هريرة رضى الله عنه قال رسولنا الكريم "من انظر معسرا او وضع له أظله أظله الله يوم القيامة"رواه الترمذى لذا يجب ان يكون هناك متفق عليه حتى بدون تحديد مدة .

انما المشكلة عند عدم ذكر اى حديث عن فترة الأيجارة يجب اعتبار فترة زمنيه يشرعها القانونين لتكون فترة ايجارة الشقة فى حالة عدم ذكر اى مدة فنجد قانون الايجارات الكويتيه الماده (4) تقول

" الايجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه ويمكن المستأجر من الانتفاع بعين معينه مدة لقاء اجر معلوم اذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة او عقد لمدة غير معينه او تعذر اثبات المده المدعاه اعتبر الايجار منعقد للفترة المعينه لدفع الاجرة " .

ومن هنا نستطيع ان نقول ان عقد الايجار القديم صحيح من الناحية الدينية والقانونية لكن المشكلة فى عدة نقاط :-

أأ -عدم قدرة المالك من استغلال وحدته عند الحاجة اليها مثل بيع الوحدة السكنية او الرغبة فى تزويج احدى اولاده فى نفس العقار المؤجر.

ب ب- اوالواقع اثبت ان بقاء القيمة الايجارية كما هى له مضار عدة اهمها :-

-احتفاظ الملاك بشققهم خالية خوفا من عدم تناسب القيمة الايجاريه مع ارتفاع الاسعار الاخرى .

- تباعد المؤجر عن أولاده بسبب عجز المؤجر على استرداد شقته .

- عداء اجتماعي بين مالك لا يستطيع استرداد ملكه ومستأجر ذو حاجه يدفع مبالغ زهيدة ويدعمه القانون .

- ضعف او عدم صيانة العقارات وذلك لتدنى القيمة الايجاريه .

- صعوبة توزيع السكان على قاعدة أينما يكون العمل يكون المسكن لاحتفاظ المستأجرين القدامى بالسكن .

[نبيل محيسن]

الحلقه الرابعه

القانون المدنى ( 4 لسنة 96)

2 - القانون الجديد ( المدنى)

هو القانون 4 لسنة 1996 وينص على الآتي فى مادته الثانية على تطبيق أحكام القانون المدنى في شأن التأجير اى يجعل العلاقة الإيجاريه حرة بين المؤجر والمستأجر حرة تبعا لاتفاق الطرفين .

اعتقد واضعوه ان القانون سيشجيع على فتح المساكن المغلقه وتنتهى أزمة الإسكان لكن التجربة أثبتت فشله حتى الآن لكنه رغم ذلك فتح بعض الشقق لكنه لم يحل مشكلة الإسكان بسبب عدم وجود اى استقرار للمستأجر سواء في الاستمرار في السكن أو تحديد القيمة الإيجاريه عند التجديد والتجربة أثبتت أيضا ان القانون كان سببا فى زيادة الإيجارات بمعدلات غير مسبوقة وزاد معه العداء بين المؤجرين القدامى والمستأجرين القدامى بسبب مقارنة الايجار الجديد بالقديم ماديا .

عيوب هذا القانون

أ-مدة الايجاره غير مضمونة الاستمرار مما يفقد المستأجر أهم شروط السكن وهى الطمآنينه والاستقرار.

ب-مخالف للعادات المصرية حيث يشترط أهل العروس سكن أو إيجار دائم خوفا على حياة أبنائهم وكذلك الأثاث.

ج-يعدم وجود انتماء الفرد نفسه للبيئة المحيطة وتفقد الدولة معه اى مجهود بيئي منه لان المستأجر لا يعرف هل المؤجر سيجدد له ام لا.

د-قلل هذا النوع من الإيجار بعض الانشطه المعمارية مثل أعمال الدهان والأعمال التجميليه فأصبحوا يعملونها بانفسهم بحيث تكفى للحد الادنى لمعيشتهم .

هـ-عدم تناسب هذا القانون مع بعض الإحداث مثل عند رغبة مواطن فى كتابة السيرة الذاتية على اى عنوان سيكتب .

و-عدم وجود حد أقصى للقيمة الايجاريه هو إخلال بمبدأ اقتصادي مهم هو محاربة هبوط الثروة الذي تتبعه دول العالم لما له آثار سيئة على الاقتصاد القومي .

ح-إطلاق يد الملاك فى تحديد الزيادة التي يرونها عند تجديد العقد سيدفع بالقيمة الشرائية للشقق فى الارتفاع مما سيؤدى لارتفاع القيمة الايجاريه بالتتابع المتتوالى وخصوصا ان الدورة الاستثماريه للعقار قد تصل إلى 20 إلى 25 سنة وسيجعل الاستثمار العقارى اكثر جذبا ( هو الا قطاع خدمى داخلى ) من القطاعات الانتاجيه الاخرى مما سيقلل من الناتج القومى للبلاد ويضعف ميزانها التجارى للبلاد وثم يؤثر على الاسكان ذاته .

الزيادة فى الايجار باطلة وربا

لأنه عند أنتهاء فترة الإيجار ورغبة المستأجر فى الاستمرار فى السكنى نجد أن المالك له المشيئة فى تحديد سعر الإيجار وغالبا المالك يزيد كما يشاء والساكن مغلوب على أمره وغالبا سيكون المستأجر مكرها لأرتباطه هو وعائلته بالسكنى فى العقار لظروف العمل أو ظروف اجتماعيه وغيرها والإجارة بدون رضا أحد المتعاقدين حرام وكما ذكر فى فقه السنه صـــــ200

" يشترط لصحة الإجارة رضا المتعاقديين فلو أكره أحدهما على الإجارة فإنها لا تصح لقوله سبحانه وتعالى " يأيها الذين آمنوا لاتأكلوا أموالكم بينكم بالباطل الا أن تكون تجارة عن تراض منكم – ولاتقتلوا أنفسكم إن الله كان بكم رحيما " إذن الإيجار الذى فيه أحد الطرفين غير راض أو مضطر والساكن هنا مضطر نظرا لأرتباطه هو أو أحد أفراد أسرته بالمكان أو صعوبة إيجاد البديل .

وأيضا لحديث الرسول عليه الصلاة والسلام " لايأخذن أحدكم مال أخيه إلا بطيب خاطر "اتفق الفقهاء أن الإجارة هو عقد على المنفعة بعوض فجعلوا العقد مسلطا على المنفعه

السؤال هنا ماذا أخذ المستأجر زيادة عن السكنى والمعيشة فى الشقة حتى يحق للمالك زيادة قيمة الإيجار

تعال لنرى نص اتفاقية الإجارة من القرآن الكريم " إنى أريد أن أنكحك إحدى آبنيتى هاتين على أن تأجرنى ثمانى حجج فإن أتممت عشرا فمن عندك وما أريد أن أشق عليك ستجدنى إن شاء الله من الصالحين ، قال ذلك بينى وبينك أيما الأجلين قضيت فلا عدوان على والله على مانقول وكيل "

وأن تحجج البعض بأن ظروف الحياة والأسعار و يجب زيادة الإيجار فهذا الكلام باطل وبالرجوع لحديث الرسول عليه الصلاة والسلام " ان موسى أجر نفسه باطعام بطنه وعفة فرجه " نجد أن سيدنا موسى كان من حقه الأكل لدى أبو زوجته مدة الإيجارة ولم يتحجج أبو زوجته بارتفاع أسعار الأكل أو خلافه وكذلك التأكيد بكلمة " من عندك " تعنى أن الزيادة هى فقط تكون من المستأجر لأنه كان ممكن يقول سيدنا شعيب لسيدنا موسى "ثمان حجج وربما أزيد إلى عشر " أو " ثمان حجج وأن أتممتها عشر فهذا خير " لم يقول ولم يفعل ذلك . ( كما ذكر فى تلك الأتفاقيه "ذلك بينى وبينك " لا يعنى هنا سرية الاتفاق وخصوصا إن هذا اتفاق زواج والزواج ليس فيه سريه بل من شروطه الإعلان ولو يحمل هذا القول معنى السريه ما كان للقرآن والرسول ( صلى الله عليه وسلم ) أن يذكرهما إنما المقصود هنا – والله أعلم – أن بنود الأتفاق تعنى أن العلاقه الإيجاريه هى علاقه منفردة ليس لها علاقه بأى متغيرات أو تتدخل فيها أى متغيرات تحدث مثل غلاء الأسعار أو ظروف المعيشه شأنه شأن عقد البيع فإذا بعت لك سيارة بألف جنية وبعد عدة سنوات زادت الأسعار هل يحق لى مطالبتك بالمزيد من الفلوس ؟ الأجابة بالطبع لا .

ورغم أن الدين هو علاقة بين أثنين أحدهما مقرض ( قادر وميسر ) ومقترض ( فقير ويحتاج إلى المال ) ويقصد بهذا العمل المقرض مراضاة الله وعمل معروف إلا أن القرآن حدد البنود ووثقه بأن الدين لأجل وكتابة الدين وأن يكون هناك شهود وأن يكتب كل شىء حتى ولو كان صغيرا .

فالسؤال هنا فى عقد الإيجار بين صالح مدين وسيدنا موسى أين الحدود والشروط ؟

لذا تعال نمحص أجزاء الآية الكريمة وننسخ الآية على الوضع التالى " إنى أريد أن أنكحك إحدى آبنيتى هاتين على أن تأجرنى ثمانى حجج فإن أتممت عشرا فمن عندك وما أريد أن أشق عليك ستجدنى إن شاء الله من الصالحين ، قال أيما الأجلين قضيت فلا عدوان على والله على مانقول وكيل "

ستجد أن محتويات العقد تحمل فقط عرض صالح مدين ثم موافقة سيدنا موسى لكن ماذا تغيرت ظروف الحياة ؟ وأين شرط عدم التعديل أو التغير؟ .أنما الذى يحقق ذلك قول سيدنا موسى " ذلك بينى وبينك " يعتبر قول سيدنا موسى من شروط العقد .

وهو ما يعنى أن الزيادة فى الإيجار مرفوضه وباطله مادامت محددة المدة وحتى عند التجديد لمدة أخرى لا يجب الزيادة لأنه بالنظر عند عجز المقترض عن السداد نجد أن الآسلام عفى المقترض فى حالة أفلاسه وعدم قدرته على السداد حتى ينصلح " وإن كان ذو عسرة فنظرة إلى ميسرة وأن تصدقوا خيرا لكم أن كنتم تعلمون " البقرة 280 . كذلك المستأجر لو كان معه مال لبنى لنفسه وما أحتاج للإيجار كوسيلة للسكنى فإذن من الأولى عدم الزيادة فى الإيجار .

الإيجار بقيمة متزايدة بنسبه مئوية أو بقيمه محددة سنوية .

حيث يتم الاتفاق بين المالك والمستأجر أن يدفع المستأجر مقابل السكن فى السنة الأولى مبلغ من المال وكل عام تزيد قيمة الإيجار 5% مثلا من قيمة الإيجار .

بصراحه هذا خطأ لأن الأسلام ينهى عن الزيادة فى الإيجار كما ورد من قبل بالإضافة إلى أن الحجه هنا ظروف الحياة وارتفاع مستوى المعيشه وخلافه وهى ليس له علاقه بالإيجار وهى نفس حجة المرابى .

والربا فى اللغة : الزيادة مطلقا سواء أكان ذلك حسيا أو معنويا .

والربا فى الشرع : عرف فقهاء الحنفية الربا بأنه " فضل مال بلا عوض فى معاوضة .والمراد بقولهم بلا عوض لا يقابله شىء . وهنا الزيادة فى الإيجار لايقابلها من المالك شىء .

والحكمة فى تحريم الربا هى .

حرم الله سبحانه وتعالى الربا على المسلمين وعلى غيرهم من الأمم السابقة لما فيه من الظلم وأكل الناس بالباطل وهو العلة الواضحة الجلية فى تحريم الربا لقوله تعالى " وإن تبتم فلكم رؤوس أموالكم لاتظلمون ولاتظلمون " ومن الظلم أكل الأموال بالباطل : إرهاق المضطرين والقضاء على عوامل الرفق والرحمة بالإنسان ونزع التعاون والتناحر بين أفراد المجتمع فيصبح الإنسان ماديا بحتا ويتجرد من عاطفة الخير لأخيه الإنسان ويستغل فرصة احتياجه فيدخله فى شرك الربا فيكون سببا للعداوة بين الأفراد ويقضى على روح التعاون بينهم .

وشرع الله القرض لإغاثة الملهوفين وإعانة المضطريين قال تعالى " وما آتيتم من ربا ليربوا فى أموال الناس فلا يربوا عند الله وآتيتم من زكاة تريدون وجه الله فأولئك المضعفون " .

وإذا قارنت بين حكمة تحريم الربا وبين ما يحدث فى حالة زيادة الإيجار تجدهما متشابهان .

وأذكر لك تعريفات الربا عند الفقهاء

أولا : عند الحنفية :-

عرفه صاحب المبسوط :" الفضل الخالى عن عوض المشروط فى المبيع " فالفضل الخالى عن العوض أى الزيادة دون أن يقابلها عوض ما إذا دخل فى البيع حراما شرعا لأنه ضد ما يقتضيه عقد البيع من مبادلة مال متقوم بمال متقوم واشتراط هذا الفضل فى البيع بمفسد له كاشتراط الخمر وغيرها .

وعرفه صاحب الهداية بأنه :" الفضل المستحق لأحد المتعاقدين فى المعاوضه الخالى عن عوض شرط فيه .

أى أن الربا هى الزيادة الخالية عن عوض يقابلها ومشروطة فى العقد .

[نبيل محيسن]

الحلقه الخامسه

الاقتراح المقدم ( الجنية الايجارى العقارى)

وهو ما يتفق مع الشرع( قيمة ثابتة المقدار) والمصلحة العامة للبلد

ورغبة المؤجرين ( متغيرة القيمة المادية مع تغير الاسعار) حيث ان القيمة المتفق عليها تكون ثابتة المقدار لكنها مختلفة القيمة النقدية تبعا لاسعار بعض السلع ودون تدخل من المالك مثل القانون المدنى او تحجر للقيمة النقدية مثل القانون القديم .

حيث سيتم إجراء بحث اقتصادى اجتماعى على مستوى البلد لتقييم متوسط إيجار المتر المربع السكنى الواحد وليكن كانت القيمة النقدية 4 جنيهات ثم ننظر كم من الوزن نستطيع بهذا المبلغ شراء أرز أو عدس أو سكر ( شرط ان تكون سلع منتجه محليه ) وكان الذى نستطيع شراؤه بالمبلغ كيلو سكر او كيلو أرز أو نصف كيلو عدس فيكون الجنيه الايجارى العقارى هو ثلث القيمة النقدية لمجموع أثمان كيلو سكر و كيلو أرز ونصف كيلو عدس .

فإن تغيرت القيمة الشرائية لتلك الأوزان من السلع تغير قيمة الجنية الايجارى العقارى وتكون وزارة الاسكان هى المسئولة عن تقدير الجنيه الايجارى العقارى تبعا لتغير قيمة تلك الاوزان للسلع المذكورة فى 1/1 ، 1/7 من كل عام وتكون القيمة الايجاريه = مساحة الشقة مضروبا فى قيمة الجنيه الايجارى العقارى وقتها .

على يتم تقدير القيمة الايجاريه للمتر المربع من الشقة بالجنيه الايجارى العقارى على تدفع القيمة بالعملة المحلية ( الجنيه النقدى) مثال:

اتفق مؤجر مع شخص على استأجر شقة الاول وكانت مساحتها 100 متر وكان قيمة الجنيه الايجارى 3 جنيهات فيكون القيمة الايجاريه فى ذلك الشهر 300 جنيه .

وهنا لا ابتدع شىء جديد فمثلا الجنيه المصرى لا اصل له انما تم الاصطلاح انه يساوى 100 قرش باتفاق الناس وانظر لزكاة الفطر فأنها تساوى صاع تمر فهو ثابت منذ فجر الاسلام لكنه متغير القيمة النقديه فلو سمينا صاع التمر بالجنيه الزكوى فهذا بالضبط ما فعلته .

انظر لاراء الفقهاء فى اداء القيمة الايجاريه

القول الأول : أنه لا عبرة بالكساد وليس للدائن إلا النقد المعين مادام أنه موجود وسواء أكان الدين من بيع أو إجارة أو قرض .

وهو المشهور عند المالكية والمعتمد عند الشافعية وإستدلوا على ذلك :

القول الثانى : وهو للإمام أبى حنيفة حيث فرق الإمام بين كل من البيع والإجارة من ناحية والقرض من ناحية أخرى .

- ففى حالة البيع والإجارة : يفسد العقد إدا كسد النقد فإدا راج ذلك النقد عاد العقد صحيحا . ويقول ابن عابدين : ولو عادت "أى رجعت للرواج " لا يفسد .

أدلة الإمام أبى حنيفة

استدلوا للبيع والإجارة : بأن ثمنية الدراهم والدنانير المغشوشة والفلوس ثبتت باصطلاح الناس عليها لا بالخلقة وانعقاد البيع أو الإجارة بالمغشوشة أو الفلوس لم يكن باعتبار مالية قائمة بعينها وإنما باعتبار مالية قائمة بصفة الثمنية فيها باعتبار رواحها فما دامت رائجة تبقى ماليتها وإدا انتقى الأصطلاح انتفت المالية فيبقى المبيع بلا ثمن فيفسد البيع وكدلك بالنسبة للإجارة . .

ورقة العمل هى الوحيدة التى تتوافق مع كلا القولين يواء المثل او الثمنية .

مدة عقد الإيجار

مدة عقد الايجار فترة أولى ملزمه على المالك 5 سنوات لا يترك المستأجر الشقة الا برضاه ثم يجدد العقد سنويا من تلقاء نفسه إلا فى حالتين المالك أراد بيع الشقه ( للمستأجر حق الشفعه ) أو أحدى الاولاد بلغ 21 سنة وأراد الزواج ويشترط تبليغ المستأجر بفترة مناسبة

[نبيل محيسن]

الحلقة السادسه

صندوق الاسكان

ثانيا : إنشاء صندوق إسكان تابع للدولة ولا يدخل فى ميزانيتها

وروافده بعيدا عن الاموال الحكوميه وظيفته إعطاء

قرض حسن بدون فوائد على اقساط .

الغرض الاساسى من ورقة العمل ان لا يبنى الفرد من أصل ماله انما من خلال ثلاث مصادر اولاها صندوق الاسكان المقترح اومن خلال مشاركة المستأجريين او من خلال التعاقد مع شركة مقاولات ويكون صندوق الاسكان هو الضامن لهما فى الحالتين .

إنشاء صندوق اسكان يعطى قروض بدون فوائد

هو صندوق اسكان تابع للدولة لكن لا يدخل ميزانية الدولة وروافده بعيدة عن ميزانية الدولة والوظيفه العامة للصندوق هو إعطاء قروض بدون فوائد للراغب فى البناء والمراحل الوظيفيه لصندوق الإسكان تبعا لقوة الصندوق كما يلى:-

أ‌- المرحلة الاولى

إعطاء قروض لراغبى استكمال البناء والتشطيب .

إعطاء قرض ميسر كامل للذين سيتنازلون عن عقاراتهم .

شراء قروض رجال الأعمال والأفراد العقاريين لدى البنوك تحت شروط معينة .

ب – المرحلة الثانية

بالاضافه إلى ما سبق في المرحلة الأولى .

بناء شقق فى المدن الجديدة وبيعها بهامش ربح بسيط وبدون فوائد ج – المرحلة الثالثه

بالإضافة الى ما سبق في المرحلة الثانية

شراء الشقق والفيلات والشاليهات فى المناطق المميزة والأنهار .

مساعدة الناس فى شراء الاراضى .

وقبل مناقشة فى روافد صندوق الاسكان يجب وضع رقم كودى لكل شقة .

كيفية وضع رقم كودي لكل بيت وكل قطعة ارض

تقسم البلاد الى مجاورات وذلك بتقسيم البلاد الى مجاورات وهمية تمر بمجموعة من الشوارع والاراضى .

إعطاء كل بيت او شقة او ارض رقم كودى كالآتى "-

ولنأخذ رقم شقة هو 002-01-04-0050-100-20-04

حيث 002 هو رقم مصر ، 01 هو المحافظة ( القاهرة ) ، 04 هو المنطقة(جنوب القاهرة ) ، 050 0 هو رقم المجاورة (مجاورة رقم 50) ، 100 رقم الشارع ( شارع رقم 100 ) ، 20هو رقم البيت (رقم البيت 20) ، 04 هو رقم الشقه ( شقه رقم 4 ) .

اى يصبح الرقم الكودي كرقم بريدي ويخصص لكل شقه او ارض رقم كودي في السجل العقاري ويكتب أمامه كافة البيانات الملكية أو الإيجار او الرهنية او القروض .

صورة للسجل العقاري

م عنوان الشقه أرض حكر أرض

مسجله رقم الشقه المساحه اسم آخر مستأجر قيمة الحد الآدنى لأستهلاك الكهرباء قيمة الحد الآدنى لأستهلاك الماء قيمة عدم ضريبة

الأشغال تاريخ بدء الأيجار أسم المستأجر الثانى

1 0222030401 * 4 90 محمد أحمد بطاقه 12345 1جنيه 1جنيه 4جنيه 4/1/2002 أحمد يسرىبطاقه1324

2 0222020402 * 5 90 ------------- 1جنيه

1جنيه 4جنيه ــــــــــــ

تصمم حوالة أو رسالة بريدية من جزأين منها جزء يرسل إلى السجل العقاري بها بيانات السكن كاملة بدون اى مرفقات والجزء الآخر يحتفظ بها المرسل . ( المدة الزمنية لذلك 6 اشهر )

يتم تشكيل لجنتين تحقق من البيانات احدهما عملها مستمر لحين الانتهاء من التأكد من جميع البيانات المرسلة والأخرى فوريه حين التعامل على العقار سواء تأجيرا او بيعا او رهنا .

[أحمد سيف]

الأخ المهندس/ نبيل محيسن

مع كامل تقديري للجهد المبذول في ورقة العمل فأنا أرى أنه من الأجدى إعادة تنظيمها بحيث يسهل على القارئ متابعة تسلسل الأفكار فيها، بعيدا عن الدخول في التفاصيل في كل مرحلة. وخصوصا أنك سوف تعرضها على مسئولين لا يملكون عادة الوقت الكافي لقراءة المقترحات التي تردهم. ورأيي أن تضع ملخص تنفيذي من صفحة واحدة في البداية يشرح المبادئ الأساسية لمقترحك، وبعد ذلك يمكنك الدخول في التفاصيل وآليات التنفيذ وصولا الى تصميم النماذج المستخدمة.

حقيقى ان حصلت على اشادة من السيد وزير العدل واحاله الى ادارة التشريع وكذلك وزارة الاسكان ومجمع البحوث الاسلاميه لكن الموضوع يحتاج الى رأى عام يقويه ولا داع لأن نفترض ان المسئولين بريدون الضرر للبلد بل دعونا نفترض انهم لا يعرفون الحل ونشاركهم وضع الحلول لان مصر هى بلدنا جميعا

أرى أنك أغفلت جهتين مهمتين جدا وهما وزارة الاقتصاد والبنك المركزي لأن الموضوع هو إقتصادي في المقام الأول رغم أن له أبعاد دينية وفنية وقانونية، بخصوص الجانب التشريعي ما رأيك أن تقوم بإرسال ورقة العمل أيضا الى نواب الشعب لأنهم في النهاية من سيقومون بإقرار أي تشريع جديد بهذا الخصوص

القرض الحسن ما اقصده هو قرض بلا فوائد وعلى اقساط مريحه ولا اعرف بنك يؤدى هذة الوظيفه حتى الدول البتروليه الخليجيه تعطى القرض لمرة واحدة انما ورقة العمل لا حدود او عدد من المرات

موضوع القرض الحسن بلا حدود أو عدد من المرات هذا يحتاج دراسة مستفيضة يشارك فيها خبراء إقتصاديون وماليون، وأنا من واقع خبرتي المتواضعة في هذين المجالين أعتقد أنه رغم جاذبية الفكرة للعديدين من منطلق ديني و إنساني، فإن نتائجها ستكون كارثية على القطاع المصرفي والاقتصاد بصورة عامة، وسوف أقوم بالبرهنة على وجهة نظري في مداخلة مستقلة قريبا عندما يتاح لي الوقت الكافي لذلك.

الجنيه الايجارى لا يعنى تدخل الدولة فى القيمة الايجاريه مطلقا بل هى فقط تحسب او تقييم وتعلن قيمة الجنيه الايجارى العقارى تبعا لثمن سلعة الاوازان للسلع المختارة واترك تحديد القيمة الايجاريه تبعا لاتفاق المالك والمستأجر بالجنيه العقارى وارتفاع او هبوط الايجار تبعا لتغير قيمة الجنيه الايجارى العقارى .

لم أفهم بعد ما القيمة التي يضيفها استخدام الجنيه الإيجاري كبديل للجنيه النقدي العادي في تحديد القيمة الإيجارية للعقارات ما دام تحديد تلك القيمة الإيجارية سيترك للعرض والطلب، حسب فهمي فإن وحدة القياس ليست مهمة ويمكن أن تكون أي عملة وليست فقط الجنيه ولكن ذلك لا يغير من الأمر شيئا

ورقة العمل هى الافضل فى معالجة موضوع الايجارات القديمه ووورقة العمل ترفض الايجار عمليا ولا ترفضه تشريعيا

لا أعرف ما الأساس الذي استندت عليه في الحكم على ورقة العمل بأنها "الأفضل"، يمكنك القول بأنها قدمت حل مناسب أو حتى حل ممتاز، ولكن "الأفضل" يعني أنك قمت بدراسة جميع البدائل المطروحة من كافة النواحي ووصلت لاستنتاج بأن ما قدمته يتفوق عليها جميعا ويحقق أكبر منفعة لجميع من له علاقة بالمشكلة.

وتحياتي لك،

أحمد سيف

[نبيل محيسن]

فأنا أرى أنه من الأجدى إعادة تنظيمها بحيث يسهل على القارئ متابعة تسلسل الأفكار فيها، بعيدا عن الدخول في التفاصيل في كل مرحل

الرد :

بالفعل فى مقدمة المناقشة نزلت ملخص لورقة العمل فى صفحتين

................................................................................

.........................................

تقوم بإرسال ورقة العمل أيضا الى نواب الشعب لأنهم في النهاية من سيقومون بإقرار أي تشريع جديد بهذا الخصوص

الرد :

بالفعل ذهبت للعديد منهم فى القاهرة وذهبت لمن اعرف مكانه فى المحافظات مثل المنوفيه وشربين وبنى سويف وبورسعيد والفيوم وفى نهاية الملخص اوصى كل واحد ان يذهب بها الى عضو مجلس الشعب او الشورى التابع له بل اخذ كل اعضاء لجنة الاسكان الحاليه فى مجلس الشعب نسخة من الملخص وكتابى نهاية مشكلة الاسكان الان .

وهو موجود فى لجنة الاسكان منذ الدورة البرلمانيه السابقه

ارجوك هل تعرف عضو مجلس شعب ممكن ان اذهب له لعرض القضيه على مجلس الشعب ليعرضها بجد .

وقد ارسلت نسخ من الكتاب لوزارة الاسكان والزراعه

................................................................................

........

موضوع القرض الحسن بلا حدود أو عدد من المرات هذا يحتاج دراسة مستفيضة يشارك فيها خبراء إقتصاديون وماليون

الرد :

الموضوع بسيط هو قرض دوار وبالتطبيق العملى لن يتسرع الناس فى اخذ القروض للبناء ال اذا كانوا واثقين من سكناه لان عدم السكنى يعنى تعرضهم للضرائب .

................................................................................

.........................

لم أفهم بعد ما القيمة التي يضيفها استخدام الجنيه الإيجاري كبديل للجنيه النقدي العادي في تحديد القيمة الإيجارية للعقارات ما دام تحديد تلك القيمة الإيجارية سيترك للعرض والطلب، حسب فهمي فإن وحدة القياس ليست مهمة ويمكن أن تكون أي عملة وليست فقط الجنيه ولكن ذلك لا يغير من الأمر شيئا

الرد :

الفارق كبير بين الجنيه العادى والجنيه الايجارى العقارى هو ان الجنيه العادى

الجنيه الدى ثابت القيمة النقدية انما الجنيه الايجارى العقارى هو متغير القيمة النقدية مع الايام وبتغير بتغر السلع المحتارة لتقيمه ( هو عبارة عن متوسط قيمة اوزان بعض السلع )

بتطبيق القيمة الايجاريه بالجنيه العادى ادى الى انخفاض القيمة الايجاريه للايجار مع الزمن ( انظر للعقارات القديمه ) انما مع تطبيق الجنيه العقارى سيكون القيمة الايجاريه متناسبه مع تغير الاسعار مثل زكاة الفطر هى صاع تمر ( ثابته المقدار ) ولمنها متغيرة القيمة الماديه .

................................................................................

......................

لا أعرف ما الأساس الذي استندت عليه في الحكم على ورقة العمل بأنها "الأفضل"، يمكنك القول بأنها قدمت حل مناسب أو حتى حل ممتاز، ولكن "الأفضل" يعني أنك قمت بدراسة جميع البدائل المطروحة من كافة النواحي ووصلت لاستنتاج بأن ما قدمته يتفوق عليها جميعا ويحقق أكبر منفعة لجميع من له علاقة بالمشكلة.

الرد :

المتاح حاليا فقط هو قرار المحكمة الدستوريه العليا الذى يتيح فقط لاولاد المستأجر القديم بالسكنى اذا كانوا مقيمن مع المستأجر الاصلى بالاستمرا فى السكن اى - الله اعلم - متى بسترد المالك سكنه .والمقترح الاخر هو زيادة الايجارات القديمه تبعا لتاريخ الايجار وكلاهما لا يكفى .

انما ورقة العمل هى الاكفأ لكن فنأجل الرد - اذا سمحت- بعد تكملة حلقات مفهوم الكتاب

[نبيل محيسن]

الحلقة السابعه روافد صندوق الاسكان

روافد صندوق الاسكان المقترح

‏1- ضريبة عدم الاشغال على الشقق الغير مستغلة‏

تفرض تلك الضريبة على الملاك لنفس العقار على الشقق فى حالة ‏عدم تأجيرها او بيعها بحيث :-‏

أ- تستثنى وحدة سكنية واحدة كضرورة من حساب الضريبة بناء ‏على تصميم المالك للعقار ويجوز لصاحب العقار فى حالة عدم ‏وجود سكان اعتبار العقار وحدة سكنية واحدة وفى هذة لا تأخذ تلك ‏الضريبه .‏

ب - يجوز للمالك تغيير مساحة الوحدة عند حدوث تغييرات فى ‏الوضع القانوني لبعض الشقق مثل ترك احد المستأجرين لشقته .‏

ج - فى حالة عدم وجود مستأجر للوحدة وابلغ المؤجر السجل ‏العقاري بذلك وطلب تأجيرها عن طريق السجل العقاري يعفى ‏عندها المالك من الضريبة على تلك الوحدة .‏

د - يجوز للمالك اعتبار نفسه مؤجر لاى عدد من الوحدات ويسرى ‏عليه ما يسرى على المستأجر .‏

تعليل فرض تلك الضريبه على الشقق الفارغة ‏

أ – يقول الله عز وجل" يأيها الذين آمنوا أنفقوا من طيبات ماكسبتم ‏ومما أخرجنا لكم من الأرض ولاتيمموا الخبيث منه تنفقون ولستم ‏بآخذيه إلا أن تغمضوا فيه وأعلموا أن الله غنى حميد " (البقرة ‏‏267) أى أن النفقه والزكاة واجبة على كل ما أكتسبه الإنسان مادام ‏زائد عن حاجته .‏

قال فضيلة المفتى الشيخ حسن مأمون – س83 – م79 – 6دو ‏الحجة 1376هـ - 4 يوليه 1957م ( من كتاب مختصر فتاوى دار ‏الإفتاء المصرية ) عن سؤال بخصوص زكاة السيارات والدور ‏المعدة للأستغلال .‏

‏( إن المنصوص عليه شرعا أن الزكاة لا تجب فى دواب الركوب ‏والدواب المعدة للأجرة وكدلك عبيد الخدمة أو الأجرة وكدلك الدور ‏المعدة للأستغلال مهما بلغت قيمة دلك كله إدا كان ما قبضه مالكها ‏من أجرتها لم يبلغ نصاب الزكاة من الدهب أو الفضة - أما إدا بلغت ‏أجرتها نصاب الدهب أو الفضة السابق وحال عليها الحول من ‏تاريخ القبض وكانت فاضلة عن حوائجه وحوائج عياله الأصليه ‏فإنه تجب فيها الزكاة شرعا ومقدار الواجب حينئد هو ربع العشر ‏ومثل ذلك فى الحكم السيارات المسئول عنها إذا أشتريت لذلك ولم ‏يقصد عند شرائها الأتجار بأعبائها فإنه لا زكاة فى قيمتها مهما ‏بلغت – أما المتحصل من أجرتها بعد الصرف عليها فى الوجوه ‏المذكورة بالسؤال فإنه لا تجب فيه الزكاة حتى يبلغ نصاب الزكاة ‏السابق ويحول عليه الحول من تاريخ القبض ويكون فاضلا عن ‏حوائجه الأصليه فإذا بلغت أجرتها بعد ما صرف عليها النصاب ‏وتوفرت فيه باقى الشروط وجبت فى الفاضل من الأجرة الزكاة ‏وقدرها ربع عشر أجرتها المتبقية لدى مالكها – والحكم كذلك فى ‏المنزل المشار إليه فى السؤال – فإن بلغت أجرته نصاب الزكاة ‏المذكورة وحال عليه الحول فى يد مالكه وكان فارغا عن حاجته ‏وحاجة عياله وجبت فيها الزكاة كما ذكرنا فى السيارات المسئول ‏عنها أما إذا لم تبلغ أجرته النصاب المذكورة فلا زكاة فيها ولا فى ‏قيمته مهما بلغت ) .‏

ب – العمل بالمثل لحكم الله فى زكاة الذهب فالذهب قيمته قابله ‏للزيادة والنقصان فى الثمن مثله مثل المساكن وكلاهما يعبر عن ‏مال قابل للتخزين وقد فرض الله تعالى ضريبه على قيمة الزكاة ‏عن 85 جرام وبالمثل تم فرض فريضه فقط على المساكن أو ‏الشقق الفارغه قال تعالى "والذين يكنزون الذهب والفضه ‏ولاينفقونها فى سبيل الله فبشرهم بعذاب اليم " ‏

ج- فى موضوع زكاة الأنعام فرض الأسلام زكاة للأنعام عند ‏تجاوز عددها حد معين تبعا لنوع الحيوان مثل الأبل قال رسولنا ‏الكريم " لا زكاة الا فى الخامسه " لكن أيضا أستثنى الزكاة عنها ‏بغض النظر عن العدد للعامله فقط لقول الرسول (صلى الله عليه ‏وسلم ) " ليس على العوامل من شىء " وهنا لم تفرض أى زكاة ‏على الشقق المأجرة والمباعه مهما كان عددها .‏

د – عن تفسير قوله تعالى ( كما جاء فى تفسير ابن كثير ) " ان ‏الذين يكنزون الذهب والفضه ولا ينفقونها فى سبيل الله فبشرهم ‏بعذاب أليم " قال مالك عن عبد الله عن ابن عمرفى حديثه حول ‏الكنز " هو المال الذى لايؤدى زكاته " وقال ابن عمر " ما أدى ‏زكاته فليس بكنز وإن كان تحت سبع ارضين وما كان ظاهرا لا ‏تؤدى زكاته فهو كنز " وعندما نزلت تلك الآية ذهب سيدنا عمر ‏رضى الله عنه " يانبى الله قد كبر على أصحابك هذة الآية" فقال ‏الرسول علية الصلاة والسلام " إن الله لم يفرض الزكاة الا ليطيب ‏بها ما بقى من أموالكم وإنما فرض المواريث من أموال تبقى بعدكم ‏‏" .‏

قانونيا.‏

أ- الضريبة هى وسيلة لتحقيق التكامل الاجتماعي ففى دول ‏الرأسمالية مثل فرنسا تفرض ضريبة 1% لدعم صندوق الإسكان ‏على كل الأجور سواء يملك سكن أم لا وهنا لا نفرض ضريبة الا ‏على الشقق الخالية وكذلك لا نريد ان تبنى من اصل مالك ‏وسأعطيك قرض لكى تبنى كأنك وكيل عنى فإن خالفتنى فى عدم ‏اسكانها فرضت عليك ضريبة وان شغلتها فلا شىء عليك يذكر .‏

ب- ذكر الخبير الكبير / ميلاد حنا فى كتابه ( الإسكان ‏والمصيدة) صفحة 140 " إننى من المقتنعين بأن طريقة التمويل ‏منه فيه لها فاعليتها وليس فقط لتحصيل الضرائب من ذات ‏المصدر ونوعية النشاط المطلوب تمويله وإنما وسيلة فعالة ‏لاعادة التوازنات المختلفة التى نتجت عن جنوح النظام ‏الرأسمالى فى حركته الشاردة والمتوقعه متجها إلى المجالات ‏التى تعطى أقصى وأسرع ربح . ومن الناحية الدستورية ‏البحتة وفى ضوء العمل فى اطار الشرعية أكدت المادة 38 من ‏الدستور على أن ( يقوم النظام الضريبى على العدالة الاجتماعية ‏‏) أما المادة 32 فتحدد أن ( الملكية الخاصة تتمثل فى رأس المال ‏غير المستغل وينظم القانون وظيفتها فى خدمة الاقتصاد القومى ‏وفى اطار خطة التنمية ودون انحراف أو استغلال ولايجوز أن ‏تتعارض فى طرق استخدامها مع الخير العام للشعب ) .‏

و ذكر الأستاد / حسن عبد المتعال – هيئة المجتمعات العمرانية ‏الجديدة " أن هناك أكثر من صندوق لم تحقق الغرض منها وإن ‏أموال الزكاة يمكن أن تساهم فى حل مشكلة الإسكان لما لها من ‏ضخامة فى الموارد وإمكانية الأستجابة لجمعها بالمقارنة لغيرها .‏

ج – ورد فى المادة رقم 8 للقانون رقم 49 لسنة 1977 " يعتبر ‏ابقاء المساكن خالية الترخى عمدا عن اعدادها للاستغلال وفى هذة ‏الحالة يجوز للمحافظ المختص التنبيه على المالك بكتاب موصى ‏عليه بعلم وصول لأعداد البناء للاستغلال فى المهلة التى يحددها له ‏فإذا أنقضت هذة المهلة دون ذلك كان للمحافظ أن يعهد إلى احدى ‏الجهات القيام باعداد البناء للاستغلال على حساب المالك وفقا ‏للقواعد التى يصدر بها قرار وزير الاسكان والتعمير ويكزن للمبالغ ‏المستحقة لهذة الجهة حق امتياز على المبنى الذى قامت باستكماله ‏من ذات مرتبة الامتياز المقرر بالمادة ( 1148 ) من القانون المدنى ‏‏. ويكون للجهة المشار اليها تأجير وحدات المبنى التى لم يسبق ‏تأجيرها واقتضاء أجرة وحدات المبنى جميعه إلى أن تستوفى ‏المبالغ التى أنفقتها والمصروفات الأدارية ويحق للمالك أن يحصل ‏على 20% من تلك الأجرة .‏

[نبيل محيسن]

الحلقة الثامنه

تكملة روافد صندوق الاسكان

‏2 - ضريبة الحد الأدنى للكهرباء والماء‏

إن ضريبة الكهرباء والماء هى قيمة مالية رمزية تأخذ من شاغل ‏الوحدة السكنية سواء مالك او مستأجر من أجل عدم تلاعب البعض ‏فى مجال السكنى أما لا وهى الأسلوب الأقدر والعملى على التأكد ‏من سكن الشخص للدار وتلك الضريبة لا وجود لها فى حالة إشغال ‏إو إستئجار الشخص للسكن .‏

كيفية تقييم تلك الضريبة ‏

‏-‏ عمل شرائح ضريبية على الشقق والوحدات السكنية تبعا ‏لمساحتها على ان يتم دفع تلك القيمة او المتمم لها الى السجل ‏العقارى ولا تأخذ تلك الضريبة فى حالة استهلاك الساكن ‏سواء مالك او مستأجر لقيمة استهلاك الكهرباء والماء بقيمة ‏تساويها أو أكثر قيمة الشريحة المحددة للشقه .‏

‏3 - الضريبة على الاراضى الغير مستغلة‏

تفرض ضريبة على الأراضى المحتجزة والغير مستغلة للأراضى ‏فى المناطق الجديدة وتساوى خمسة مضروب مساحة الارض ‏مضروب ضريبة ايجار المتر المربع الواحد .‏

أ - لآن الأراضى فى زمننا الحاضر تثمن بمبالغ طائلة أحيانا تفوق ‏فى ثمنها ثمن المبنى المقام عليه وإلى احتمالية زيادة أسعارها ودفع ‏مالكى الأراضى الحاليين إلى إعمارها .‏

تنزع الأرض ممن لايعمرها بعد ثلاث سنوات ( فقه السنه 197) ‏

ب- أذكر هنا نبذة من كتاب فقه السنه ‏

أنما يقطع الحاكم من أجل المصلحة فإن لم تتحقق بأن يعمرها من ‏أقطع له ولم يستثمرها فإنها نزع منه .‏

‏– عن عمرو بن شعيب عن أبيه أن رسول الله أقطع لأناس من ‏مزينة أوجهينة أرضا فلم يعمروها ، فجاء قوم فعمروها ‏فخاصمهم الجهينيون أو المزينيون إلى عمر بن الخطاب فقال : ‏لوكانت منى أو من أبى بكر لرددتها ، ولكنها قطيعه من رسول الله ‏ثم قال : من كانت له أرض ثم تركها ثلاث سنين فلم يعمرها فعمرها ‏قوم آخرون فهم أحق بها ‏

‏– عن الحارث بن بلال بن الحارث المزنى عن أبيه أن رسول الله ‏أقطعه العقيق أجمع قال فلما كان زمان عمر قال لبلال إن الرسول ( ‏صلى الله عليه وسلم ) لم يقطعك لتحتجزه عن الناس إنما أقطعك ‏لتعمل ، فخذ منها ما قدرت على غرارته ورد الباقى .‏

‏– لقول رسول الله عليه الصلاة والسلام " عادى الأرض لله ‏ولرسوله ثم لكم من بعد فمن أحيا أرضا ميته فهى له وليس لمحتجر ‏حق بعد ثلاث سنوات " ‏

‏ ‏

ج - الأرض قيمه مادية مثل الشقق تماما لأن عدم استغلالها سوف ‏يحرم الدولة من فائدتها ومما قد ينشأ عليها بالإضافة لايجوز ‏لمحتجر أرض سواء ملكت بالأقطاع أو الشراء أم غير ذلك ‏بالتحجير لمدة تزيد عن ثلاث سنوات لقول الرسول ( صلى الله عليه ‏وسلم ) " عادى الأرض لله ولرسوله ثم لكم من بعد فمن أحيا أرضا ‏ميته فهى له وليس لمحتجر حق بعد ثلاث سنوات " أى يجب ‏نزعها . لكن ورقة العمل لم تطالب بنزعها بل فرضت ضريبة فقط ‏بعد خمسة سنوات وذلك نظرا لغلاء أسعارالأراضى فى الوقت ‏الحاضر وربما لايقدر اصحاب تلك الأراضى تدبير أمورهم للقيام ‏بالبناء فى فترة وجيزة ( تلك الضريبة تفرض فى حالة عدم تلبية ‏صندوق الإسكان لقرض يدفع للمالك ) .‏

د - وجود اراضى فضاء بين المساكن ( معدة البناء ) سيؤدى إلى ‏دخول عربات النقل الكبيرة داخل المناطق المأهوله بالسكان عند ‏البناء عليها مما يزيد من المشاكل المرورية وسوف يؤدى البناء ‏الفجائى بعد فترة إلى زيادة كثافة السكان مما قد يؤدى إلى توزيع ‏غير جيد للخدمات وإزدحام متواصل أو غير متوقع فى تلك ‏المناطق ورغبة فى عدم دخول عربات النقل الثقيلة المناطق ‏السكنية .‏

هـ - حتى يتم نقل نشاط محاجر الطوب والزلط ومواد البناء فى ‏المدن القديمة إلى المدن والمناطق العمرانية الجديدة بالإضافه إلى ‏ابتعاد عربات النقل خارج المناطق السكنية سوف يقلل من الازدحام ‏داخل المدن . ‏

‏4- التأمين الذى يدفع المستأجر عند بداية التعاقد( للعقود الجديدة ‏فقط )‏

الإجارة كما معروف منفعة السكن بعوض لكن لا تدخل فى القيمة ‏الإجارية اهلاك المستأجر للعين وفرضها مصلحة للطرفين لانه ‏بفرضها ستكون القيمة الايجارة اقل لان الملاك يزيدون فى قيمة ‏الايجار تحسبا لاى اهلاك يحدث للوحدة وهى تعادل ايجار أخر 6 ‏اشهر لكن عندما تأخذ تأخذ بمقدار يعادل ايجار 6 اشهر بناء على ‏اول شهر للتعاقد وتحفظ فى الصندوق العقارى وترد للمؤجر عند ‏انتها التعاقد ومسئولية الشهر العقارى رد المبلغ للمؤجر بناءا على ‏ايجار آخر شهر تعاقد ومطالبة المستأجر باى زيادات . ‏

أ– حتى يستطيع المالك إعادة تهيئة الشقه للسكنى وذلك لأن الشقه ‏ليست أربعة جدران من الخوص أو الطين بل توجد ارضيات ‏وشبابيك وخلافه ...... يقدر بالمال الكثير .‏

ب - عملا بقول الرسول ( صلى الله عليه وسلم ) " على اليد ‏ماأخذته حتى تؤديه " ولقوله " لايأخذن حدكم متاع أخيه جادا أو ‏لاعبا وإذا أخذ احدكم عصا أخيه فليردها عليه " والرد هنا بأن تكون ‏صالحه للاستخدام وهذا المبلغ يسدد لتجهيز الشقه ودهانها ‏

ج - حتى يستفاد من المبلغ المرهون لدى للمجلس المحلى فى ‏إقراض راغبى البناء ( تكافل اجنماعى وحتى لايتهرب أصحاب ‏المساكن من تأجير الشقق بكتابة عقود إيجار وهمية لدى بعض ‏

الأشخاص لديهم او لانفسهم .‏

‏5‏ ‏- إيجار الشقق المحجوزة وعليها اقساط فى المدن الجديدة

يحق على الشقق التى بالمدن الجديدة وعليها متأخرات او اقساط الا ‏تؤجر لانها ليست ملكية خالصة لصاحب الشقة لكن هنا نسمح له ‏بتأجيرها " فى حالة عدم اقامته بها " لاى شخص يراه هو على ان ‏يذهب قيمة الايجار الشهرى الى صندوق الإسكان مقابل ان تتوقف ‏الأقساط والمديونيه على حاجز الشقة طيلة إقامة المستأجر وان دفع ‏الحاجز للشقة اية مبالغ للجهة المقرضة للشقة تكون من اصل قيمة ‏الشقة .‏

‏6- قيمة إيجار المبانى التى ستؤؤل ملكيتها للدولة ‏

يحق لاى مالك لعقار ( اختيارى ) فى الوادى القديم ان يتنازل عنه ‏للدولة مقابل قرض حسن من السجل العقارى يكفى لبناء مسكن ‏جديد فى المدن الجديدة وارض كاملة المرافق وإيجار بيته القديم ‏لمدة 10 سنين بعدها تؤول ملكية البيت لصندوق الإسكان وتضاف ‏القيمة الايجاريه إلى صندوق الإسكان مدام العقار قائما (يجوز ‏استبدال ارض بأرض ) .‏

سابعا : نصيب صندوق الاسكان فى نشاط المجاورات

يتم إنشاء فى وسط كل مجاورة مركز تجارى اقتصادي خدمي ‏اجتماعي ثقافي يديره مجلس أدارة منتخب من القاطنين فى الحى ‏وعليه إدارة هذا المركز بحيث تؤول أرباح هذا المركز بالتساوي ‏بين صندوق الإسكان وأرباح توزع على القاطنين بالحي بنسبة ‏تملكهم للعقارات والثلث الأخير لخدمات للحى من نظافة وخلافه ‏كبنية مستقلة عن اداراة الدولة .‏

[نبيل محيسن]

يعون الله سأبدأ سلسلة دور ورقة العمل فى حل مشاكل مصر

1- الزراعه‏ 1 – معاناة المناطق الريفية سوف تزيد مشاكلها الإسكانية مع الزمن أكثر من المدينة وذلك ‏

‏ لانحصار المساحات المخصصة للبناء وبالتالى سيضطر العديد من الأهالى للجور على ‏

‏ الأراضى الزراعية ( وهو ما يحدث الآن ) وكطبيعة أهل الريف يميل رب الأسرة لوجود ‏

‏ الأهل والأولاد والأحفاد متجاورين لذا فإن تسهيل عملية التسكين وتوحيد إيجار المتر المربع ‏

‏ سيقلل من تحويل الأراضى الزراعيه إلى مساكن والضرائب المقترحة ستقلل حالات احتفاظ ‏

‏ الأهالى من الريف بسكن فى الريف وفى المدينة أيضا وسهولة إيجاد سكن لأولاد الفلاحين ‏

‏ داخل المدن ( خصوصا لغير العاملين بالفلاحة ) لن تدفعهم إلى السكنى فى الريف .‏

‏2 – انخفاض الاستثمار العقارى سيدفع أصحاب الأموال إلى الاتجاه إلى الزراعة وبالتالى زيادة ‏

‏ الرقعة الزراعية والمحافظة على ما لديهم من أراضى زراعية .‏

‏3 – انحصار الأراضى المخصصة للبناء فى الريف سيدفع أسعار الأراضى إلى الارتفاع دائما مع ‏

‏ الوقت مما يؤدى إلى الرغبة الشديدة فى تحويل تلك الأراضى وتبويرها حتى تكون صالحة ‏

‏ للبناء والسكنى وكذلك سيرتفع إيجار الشقق ارتفاعا جنونيا .‏

‏4 – عادة فى القرى يقوم الأهالى بعمل بيارات لتصريف أو تجميع مياه الصرف الصحى نتيجة لعدم ‏

‏ وجود شبكة من المجارى رئيسة مما يزيد من مستوى المياه الجوفية وبالتالى يؤثر على البيئة ‏

‏ المحيطة وجودة المحاصيل الزراعية .‏

‏5 – من أسباب هجرة أهل المدينة إلى القرى رخص الأراضى وصعوبة الحصول على سكن فى ‏

‏ المدينة .‏

‏6 - مشكلات التنمية الزراعية من كتاب سلسلة الوزارات المصرية للأستاد / هشام بشير ‏

تتمثل تلك المشاكل فيما يلى :‏

أ – ضيق الرقعة الزراعية :‏

يمثل ضيق الرقعة الزراعية الناتج عن الاختلال الشديد فى التوازن بين الموارد الأرضية وبين حاجات ‏المجتمع إليها والذى يرجع إلى التزايد السكانى الكبير الذى أدى بدوره إلى انخفاض متوسط نصيب الفرد ‏المشتغل بالزراعة عن متوسط نصيب الفرد فى معظم دول العالم .‏

دور ورقة العمل ستسرد الاراضى الزراعيه المغتصبه حول الوادى وكذلك الاراضى الصالحه للزراعه ‏عن طريق تفريغ تلك الاراضى وضمها الى الاراضى الزراعيه الحاليه .‏

تفريغ الاراضى الوراعيه من البيوت المستقله ( داخل الارض الزراعيه نفسها ) سؤدى الى زيادة ‏المساحة المنزرعه وتكوين مساحات اراضى زراعيه ملتصقه واستخدام طرق الرى الجماعى .‏

ب – تفتيت الحيازة الزراعية :‏

تميزت الحيازة الزراعية فى مصر بظاهرة التفتت خاصة مع ضآلة مساحة المزارع وتناثرها . وتعتبر ‏هذه المشكلة سببا مباشرا فى وجود كثير من الاختناقات والمعوقات فى طريق التنمية الزراعية وفضلا ‏عن إهدار كبير للموارد الأرضية والمائية ولقد حاولت الدولة مواجهة هذه المشكلات عن طريق ‏إجراءات تشريعية وأخرى تنظيمية ولكنها لم تحقق نتائج إيجابية ولا زالت فى حاجة إلى تنظيم أكثر ‏فعالية من أجل حسمها أو على الأقل التخفيف من حدتها .‏

وتعمد الحكومات المختلفة على الاعتماد على التصوير الجوى لحصر المناطق المسموح البناء عليها بل ‏سمحت الحكومة فى وضع يعبر عن اليأس فى معرفة الأراضى التى تم بناؤها وكذلك التى سوف يسمح ‏البناء عليها مما يعنى السماح رسميا بالتعدى على الأراضى الزراعية . ‏

التعقيب ‏

وورقة العمل هنا سوف تحد عمليا من أسباب التعدى ( كما سبق الذكر) وكذلك عن طريق مشروع بطاقة ‏المسكن لن يسمح بالتعدى مرة أخرى على الاراضى الزراعية بل لن تحتاج الحكومة لعمليات المسح ‏الجوى أو حتى الرضوخ بالأمر الواقع أوالموافقة على مشروع المتخللات لأن من سيبنى وهو مخالف لن ‏يستطيع البيع او التأجير بشكل رسمى بالأضافة ان الفلاحين حائزى الاراضى الزراعية سيكون لهم فقط ‏الاقتراض من صندوق الإسكان .‏

ج – التعدى على الأراضى الزراعية ‏

تعانى الأراضى بوجه خاص تلك التى تجاور المدن من اعتداء وتوسع فى عمليات البناء والتشييد عليها ‏وقد أوضحت الإحصاءات أن نسبة الفاقد تجاوزت أكثر من مليون و200ألف فدان من الأراضى ‏الزراعية فى أراضى الدلتا منها تعديات حكومية تصل نسبتها إلى 26% بسبب تعديات عمليات البناء ‏والتشييد ويتمشى مع هذه الظاهرة تعد آخر على المنشآت العامة وفى مقدمتها المجارى المائية وذلك ‏الحال بالنسبة للطرق الزراعية التى تمثل عنصرا هاما لحركة النقل والاتصال بين القرى والمزارع ‏فضلا عن دورها الأساسى فى إنسياب حركة التسويق للمدخلات والمخرجات الزراعية .‏

ولقد حاولت الدولة مواجهة هذه المشكلة عن طريق التشريع فأصدرت القانون رقم 59 لسنة 1978 الذى ‏تضمن عقوبات صارمة للمخالفين لأحكامه ولكن التطبيق العملى لم يكن متكاملا وخالفه كثير من الأهالى ‏ولذلك تعرضوا لكثير من محاضر المخالفات التى تنظرها المحاكم على امتداد كل مناطق الجمهورية ‏وتواجه وزارة الزراعة صعوبات شديدة فى تطبيق أحكام القانون على الوجه المستهدف وإن كانت ‏نجحت إلى حد ما فى إيقاف هذا الاستنزاف مع ملاحظة أن الأجهزة الشعبية لم تتعاون بالدرجة الكافية ‏والجادة مع وزارة الزراعة فى تطبيق أحكام هذا القانون الهام .‏

دور ورقة العمل ستوقف تلك التعديات لانها ترفع شعار القرية لفلاحيها وبالتالى لن تضطر الدولة الى ‏التعدى على الأراضى الزراعية حيث تشير احصائيات سابقة انه بلغت تعديات الدولة 26% من جملة ‏التعديات على الأراضى الزراعية لأنه مع الهجرة الأختيارية سيقل أعداد الطلاب والتلاميذ وخلافه من ‏القرية وبالتالى لن تجد الدولة نفسها ملزمة بالتعدى على الأراضى الزراعية .‏

د – التسويق الزراعى :‏

تعتبر نظم التسويق الحالية نقط اختناق مؤثرة فى حركة التنمية الزراعية سواء من ناحية ما يحيط بها من ‏تعقيدات إدارية خطيرة أو إجراءات صعبة تضر بمصالح المنتجين أو من ناحية ارتفاع نسبة الفقد ‏والضياع خلال مراحل التسويق .‏

التعقيب

ورقة العمل ومن خلال إعادة تصميم السكان والمبانى والمدن ومنع العشوائيات وإنشاء المجمعات فى ‏وسط المجاورات سيقل بحد كبير من نسبة الفواقد بسبب صعوبة التسويق .‏

وسيكون الأحتياج السلعى مبنى على متطلبات أهالى المنطقة ووجود الأدارة من أهل المجاورة سيسهل ‏تصريف السلع التى قد تكون معرضة للهلاك والفساد .‏

هـ – زيادة تكلفة الإنتاج الزراعى :‏

من الملاحظ أن هناك زيادة فى تكلفة إنتاج المحاصيل الزراعية بصفة عامة ويرجع ذلك لأسباب كثيرة ‏فضلا عن انخفاض إنتاجية العمل نفسه .‏

و – ضآلة الاستثمارات المتاحة للتنمية الزراعية :‏

يعانى الاستثمار الزراعى من عجز كبير فى توفير رؤوس الأموال اللازمة لمجالات الاستثمار الزراعى ‏ويرجع ذلك إلى بطء معدل النمو الزراعى حيث يقل عن نصف معدل النمو الصناعى وقطاعات الإنتاج ‏والخدمات المختلفة وكذلك طول العائد الاقتصادى .‏

التعقيب

ورقة العمل ستؤدى إلى الانخفاض فى أسعار المبانى والأراضى مما سوف يؤدى إلى رخص أسعار ‏الأراضى الزراعية وبالتالى سهولة تفاهم الورثة والأجيال الجديدة مع المزارعين أنفسهم .‏

ز – القرار رقم 3030 لسنة 2004 سمح لكل قرية وفقا لما كشف عنه التصوير الجوى حتى 15 / 4 / ‏‏2004 هو قرار يفتح الفرصة للمزيد من التعدى على الأراضى الزراعية نظرا لأنه ربما بعض البيوت ‏المقامة تحصر بينها مساحات تعتبر من الأراضى الزراعية وتعتبر إضافة زراعية فنكون بذلك أعطينا ‏للناس السند القانونى للتعدى على الأراضى الزراعية ويعتبر ذلك اعترافا بالعجز الحكومى عن التصدى ‏لمثل هذه الحالات من التعدى على الأراضى الزراعية مما بالتأكيد يعتبر ذلك مشجعا للآخرين بالتعدى ‏مستقبلا على الأراضى الزراعية بالإضافة أن الحكومة ستكون مجبرة أيضا بالتعدى على الأراضى ‏الزراعية عند إتمام بناء تلك الأراضى وزيادة الكثافة السكانية مما يدفع الحكومة مجبرة لبناء المزيد من ‏المدارس والمستشفيات والمراكز المختلفه على الأراضى الزراعية وهذا مما قد يفسر أن الحكومة قد ‏تعدت على 26% من الأراضى الزراعية التى تم الاعتداء عليها فى البلاد .‏

التعقيب

ولكن فى ورقة العمل الشعار هو " الريف لفلاحينه " ويعطى الألوية لأصحاب العقارات ( غير حائزى ‏أراضى زراعية فى الريف ) فى قبول تنازلهم عن مساكنهم مقابل أرضا كاملة المرافق وقرضا حسنا ‏والانتفاع بالسكن لمدة عشر سنوات بالإضافة لكل عدد 10 مستأجرين فى القرية فقط ( فى حالة رضاهم ‏وطلبهم ) يجوز إعطائهم أرضا كاملة المرافق فى المدن الجديدة وقرضا حسنا على أن يتم الاتفاق مع أحد ‏شركات المقاولات من أجل البناء لهم مقابل تنازلهم على عقود الإيجار مع الملاك فى الريف فقط وبشرط ‏إثبات وجود عقد إيجار قبل عام 1996 .‏

بالإضافه ورقة العمل تمنع أى شخص من الاستفادة من السكن فى حالة التعدى إذ أنه فى حالة رغبة ‏المتعدى بيع العقار لن يستطيع لأنه يشترط فى عملية بيع أو إيجار لابد من وجود شهادة بيانات للمسكن ‏أو الشقة وبالطبع صاحب العقار لن يستطيع الحصول على مثل هذه الشهادات لأن المسكن لن يعتبر ‏شرعى وسيتم توقيع عقوبات مالية وقرارات بالهدم فى عملية البناء لكن عملية التصوير الجوى لن تكون ‏دقيقة فى الإحصاء وخصوصا فى معرفة مساحات العقارات مثل الإحصاء الأرضى مثل ما ورد فى ‏ورقة العمل .‏

[نبيل محيسن]

ايف عن تكملة سلسلة مفهوم ورقة عمل " نهاية مشكلة الاسكان الان "

الحلقة الاخيرة

ثالثا :التحول التدريجى والسلس من الحالة القديمة ‏

الى الوضع المقترح .‏

‏1- بالنسبة للايجار القديم ‏

الزيادة فى الإيجار فى الإيجارات القديمة بصورة منفصلة هو ظلم ‏جديد للمستأجرين القدامى لان الإيجارات القديمة كانت مرتفعة ‏بالمقارنة مع الإيجارات فى وقتنا الحالي على أساس الثمنية معظم ‏العقارات القديمة تم بنائها على أراضى حكر ( مغتصبة من الدولة ) ‏وكانت مواد البناء لها دعم كبير من الدولة والكثير من المسنأجرين ‏ساهموا عند بنائها هذا بالإضافة ان اى زيادة لابد ان تتوافق مع ‏شروط الدولة وهى ان تكون الزيادة غير فورية وعلى مراحل حتى ‏لا يهتز توزيع السكان فجأة وكذلك الوضع القانونى للمستأجرين ‏وحقوق المستأجر فى تأمين وسيلة لكى يبنى بيته .‏

لذا فإن الحل هو

‏- تعديل العلاقة الإيجازية على ان تتضمن زيادة غير فورية للإيجار ‏

على أربع مراحل وصولا إلى سعر الثمنية خلال 20 عاما بحيث ان ‏تقع العلاقة الايجارية القديمة تحت تأثير علاقتين إيجارتين وتكون ‏اكبرهما لمصلحة المالك وهما العلاقة الايجارية القديمة والعلاقة ‏الايجارية المقترحة والتى تقول ان الإيجار من الان الى 5 سنوات ‏قادمة صفرا والخمسة سنوات التاليه لها تكون ربع إيجار الشقة ‏المثيله له من حيث المساحة والخمسة سنوات التاليه النصف ‏والخمسة التالية تكون ثلاث ارباع والخمسة التالية تكون القيمة ‏الكلية على ان يكون ايجار المتر المربع الواحد من الشقة جنيه واحد ‏عقارى فقط وبعد 20 عام يحق للمؤجر طرد المستأجر فى احدى ‏حالتين وهما اراد بيع الشقه ( للمستأجر حق الشفعه ) أو احد أولاده ‏بلغ 21 سنة وأراد الزواج .‏

‏- يجوز للمستأجرين القدامى تأجير شققهم لأي شخص يريده المالك ‏بحيث ان يعتبر هذا الشخص مستأجر للمستأجر الاصلى ومستأجر ‏ثان للمؤجر على ان تنتهي العلاقة بين المؤجر وبين المستأجر ‏الاصلى بعد 20 عاما .‏

‏- يحق لاى مستأجر فى العقارات القديمة تبادل السكن مع آخر فى ‏الوادى القديم بدون اذن المالك ( وكذلك حاجزي الشقق فى المدن ‏الجديدة بشرط موافقة مجلسى جهاز المدنيتين بحيث يصبح كلاهما ‏وكيل للآخر ) لماذا ؟؟ ‏

‏ – الإجارة كما عرفها الفقهاء هو عقد على المنفعة بعوض فجعلوا ‏العقد مسلطا على المنفعة وجعلوا العوض مقابل تلك المنفعة أى ‏جعلوا المنفعه أساسا لتقدير الأجرة وقالوا أيضا إن تمليكا من الأجير ‏للمستأجر منفعة وتمليكا من المستأجر للأجير مال وقد استنبط ذلك ‏من كتاب الله تعالى وسنة رسوله فى قوله تعالى " فإن أرضعن لكم ‏فآتوهن أجورهن " فجعل إعطاء الأجور مقابل الأرضاع وقال ‏الرسول صلى الله عليه وسلم " ثلاثه أنا خصمهم يوم القيامة رجل ‏أعطى بى ثم غدر ورجل باع حرا فأكل ثمنه ورجل أستأجر أجير ‏فاستوفى منه ولم يوفى أجره " فجعل إستيفاء المنفعه قائما على إيفاء ‏الأجر . ‏

‏ – إذن صار للمستأجر أن يستوفى منفعة العين التي أستأجرها فإذا ‏أستأجر دار فله إسكناها وللمستأجر أن يؤجر بمثل ما أستأجر به أو ‏بأزيد أو بأنقص لأن قبض العين المستأجرة قام ‏

مقام قبض لمنافع بدليل أنه يجوز التصرف فيها فجاز العقد عليها ‏ولأنه عقد يجوز برأس المال فجاز بزيادة أو النقصان وليس له أن ‏يستوفى أكثر من تلك المنفعة فليس له أن يجعلها مستودعا .‏

‏ – إن العقد إذا ورد على العين بعوض كان بيعا وإذا ورد على ‏المنفعة العين بعوض كان إجارة وكما إن المشترى للعين يملك العين ‏ويتصرف بها سائر التصرفات فكذلك يملك المستأجر المنفعه التي ‏يملكها بالاستئجار وعليه فأنه يجوز أن يؤجر العين المستأجرة إذا ‏قبضها لأن قبض العين حين الاستئجار قائم مقام قبض المنافع بدليل ‏أنه يجوز التصرف فيها فجاز العقد عليها ‏

‏– فإذا كان للمستأجر الحق فى تأجير الشقة فمن باب أولى يجوز ‏ااستبدال السكن لكن بحيث يتبادل كلا منهما القيمة الإيجارية وما تم ‏الاتفاق بين المستأجرين والملاك .‏

‏- إذا كانت التشريعات الحالية تجيز انتقال عقد الإيجار من ‏المستأجر إلى أولاده فإذن المستأجر أمتلك حق المنفعة وورثها إلى ‏أولاده وبما أنه لا يورث أحد شىء لايملكه ( منفعة الإيجار ) وهو ‏ميت ( أى بعد موته ) فمن باب أولى التصرف أثناء الحياة .‏

‏ – الغرض من ذلك تقليل تكاليف الناس فى الانتقال إلى أعمالهم ‏ومدارسهم وبالتالى تقليل الازدحام فى المواصلات والشوارع ومن ‏أجل راحة الناس أنفسهم بالإضافة أن عقود الإيجار وإن طال الزمن ‏ستفسخ تلك العقود مع الزمن .‏

‏– المادة (7) من القانون رقم 49 لسنة 1977 ينص على" فى ‏البلد الواحد يجوز تبادل الوحدات السكنية بين مستأجر وآخر ‏وذلك فى البلاد وبين الأحياء وطبقا للحالات ووفقا للقواعد ‏والشروط والإجراءات والضمانات التى تحددها قرار من ‏وزير الإسكان والتعمير . وقد أثارت تلك النقطة من المادة ‏عند نظر القانون بمجلس الأمة ( مجلس الشعب حاليا ) قدرا ‏كبيرا من الجدل وأقترح بعض أعضاء المجلس إياحة تبادل ‏الشقق بين المواطنين دون التقيد بمدينة واحدة أو بالعمال ‏المنقولين من جهة إلى أخرى على أن يترك للوزير المختص ‏وضع الضمانات الكافية وقد اعترض على هذا الأقتراح ‏الوزير المختص ومقرر القانون ووزير الشئون الأجتماعية ‏بينما أيده رئيس اللجنة التشريعية فى ذلك الوقت وقال إن هذا ‏المشروع يحظى بأهتمام كبير لدى الرأى العام وأضاف أنه ‏طالما أجاز المشرع التنازل عن المحل التجارى فأن ذلك ‏يمكن أن يسرى أيضا على الشقق بشرط أن يتم ذلك تحت ‏رقابة القضاء وبضمانات معينة ولكن الوزبر المختص ( ‏وزير الإسكان ) أصر على أعتراضاته وقال أنه لا يستطيع ‏القول القول بوضع الضمانات الكافيه لحسن استخدام هذا ‏الحق إذا وضع ولا حصر المشاكل التى تنتج عنه ومع ذلك ‏وافق المجلس على النص بدون تعديل وتطبيقا للنص السابق ‏أصدر وزير الإسكان بتاريخ 8 فبراير 1970 القرار رقم 97 ‏لسنة 1970 فى شأن تبادل الوحدات السكنية بين مستأجر ‏وآخر بوجه عام . وقد أدخلت لجنة الإسكان بمجلس الشعب ‏تعديلين على هذة المادة من القانون كما وردت فى المشروع ‏المقدم من الحكومة بخصوص جواز تبادل الشقق بين مستأجر ‏وآخر فى البلد الواحد فقد حفل هذا الموضوع بمناقشات واسعة ‏باللجنة واستقر الرأى بعدها على حذف هذا الحكم لما يؤدى ‏أليه من إضرار بمصالح الملاك ويخشى معه أن يتحول ‏المستأجرون إلى مستغلين فى سبيل اتمام عمليات التبادل ‏رغما عن أرادة المالك وخصوص أنه لم يعد للمالك حق سوى ‏أختيار المستأجر لذا رأت لجنة الإسكان وقتها حذفها بمجلس ‏الشعب يوم 19/ 7/ 1977 رغبة فى أرضاء جماهير الشعب ‏على الحكمة الواجبة فى تشريع كهذا وقال الدكتور / مصطفى ‏الجنزورى إن تبادل المساكن موجود فى قانون إسكان قديم ‏وقال وزير الإسكان أن الحكومة حريصة على إبقاء جواز ‏تبادل المساكن وأخيرا وافق المجلس على هذة الفقرة من ‏النص الحالى كما ورد فى مشروع الحكومة ولم يوافق على ‏تعديل لجنة الاسكان بحذفه . وورقة العمل الموضحة تزيل ‏تلك التخوفات لأن فى نهاية الأمرأى بعد 20 عاما سيصل ‏عقدى الأيجار إلى مصير واحد بالأضافة ألى ضمان السجل ‏العقارى لثبوت عملية التعاقد .‏

ثانيا : إعادة تصميم مصر‏

تفريغ الوادى القديم مسألة أمن قومي وهناك العديد من المشاكل لن ‏تحل إلا بتفريغ الوادي مثل مشكلة الازدحام والمواصلات فالأنظمة ‏المرورية والتخطيط العمراني جهودها مصابه بالفشل الاكيد نظرا ‏لكثافة السيارات المتزايد والناس فى الوادى والى امور اخرى فلذا ‏فإن ورقة العمل تتيح لاى مالك لعقار ( اختيارى ) ان يتنازل عنه ‏مقابل قرض حسن من السجل العقاري يكفى لبناء مسكن جديد فى ‏المدن الجديدة وارض كاملة المرافق وإيجار بيته القديم لمدة 10 ‏سنين بعدها تؤول ملكية البيت لصندوق الإسكان وتضاف القيمة ‏الايجاريه الى صندوق الإسكان مدام العقار قائما (يجوز استبدال ‏ارض بأرض ) والجميع له الحق في ذلك لكن على الدولة ان تختار ‏تبعا للأوليات وبنسب مستهدفه فمثلا ان كان أمام الدولة 100 مكان ‏فى المدن الجديدة لبناء مساكن فيجب اختيار الأماكن المتنازل عن ‏اصحابها كالتالى ‏

‏- الفئة أ ( المبانى الآثريه وحول المناطق الآثريه والمناطق الريفيه ‏فى الدلتا ) وتشغل 50% .‏

‏- الفئة ب ( المبانى التى تقع فى الميادن العامة وحول خطوط ‏المواصلات والمناطق الريفيه الاخرى فى الوادى ) 30%‏

‏- الفئة ج ( المبانى او المنشآت ) بناء على توصيات المجلس ‏المحلى 20% . ‏

‏ على ان يأخذ فى الحسبان ان الطلبات الجماعية الاولوية للحصول ‏على مساحات فراغ واسعة .‏

‏- يسمح لأصحاب العقارات القديمة ( سواء على ارض حكر ) وفى ‏خلال الخمسة سنوات الأولى فقط بهدم عقاراتهم بالتنسيق مع ‏المستأجرين وبعدها لا يجوز إجراء اى إعادة بناء لأي جزء من ‏العقار فمثلا الشقة التى يجب هدمها لا يعاد بنائها وذلك للعقارات ‏المقامة على ارض حكر فقط .‏

توصى ورقة العمل بإنشاء طرق عرضيه بطول عرض البلاد ‏وخصوصا طريق مكة – وسط أفريقيا مار من منفذ سفاجا حتى ‏الحدود المصرية الغربية وتوصى بوضع تركيز التنمية وأولويتها ‏فى الجنوب الغربي لمصر .‏

[ssmaly]

السلام عليكم

احب اسأل :هو لما يكون فى مشكلة عايزين علشان المواطن المسكين لازم على طول وبدون تفكير

بقول ان ه\ا الماطن هو السبب فى كل مشكلة ولازم يدفع ضرائب علشان تتحل وبعد منفع الضرائب تزيد المشكلة اكتر ثم نطلب منه يخلى عنده دم ويدفع ضرائب تاينة على وعد واهم ان الشكلة سوف تتحل باقلنا اكتر من 50 سنة على 50 سنة على ه\ا الحال وعملنا غسيل مخ للناس واقنعنهم باهم سبب كل مشكلة ولازم يتحملوا احطائهم ويشدوا الحزام ويدفعوا الضرائب وفلوس الضرائب من 50 سنة بتروح فيين ياستا\ هل عندك اجابة صريحة و ليست شفافة(لان الشفافية اصبحت كلمة بدون معنى اكتر من صنوق الاتخبات الشفاف هو فيه اكتر من كدة شفافية انتوا حتطمعوا ولا ايه)

[نبيل محيسن]

استاذى العزيز

هنا انى لا افرض ضرائب الا على الشقق الفارغه والغير مستغله فقط والفكرة باختصار بسيط جدا ساعطيك قرض بدون فوائد لتبنى بيتك فإن لم تستغله أخذت منك ضريبه اضيفها فقط الى صندوق الإسكان لأعطى طالب آخر وانت أيضا لن تبنى من أصل مالك ماذا تريد أكثر من ذلك ؟؟؟؟ والصندوق نعم تابع للدولة لكن لا يدخل فى ميزانيتها .

يكفى أن أقول لأهمية معالجة موضوع الشقق المغلقة أنه فى إحصاء عام 1986 كان عدد الشقق المغلقه 1.8 مليون شقه وكانت قيمتها وقتها تساوى ديون مصر وفى إحصاء عام 2006 كان عدد الشقق المغلقه والخاليه 7.8 مليون قدرت بحوالى 400 مليار جنيه أى نصف ديون مصر الآن .

هل نترك تلك الثروة هكذا واننى لا اقر العوايد الا ان تكون جزء من ضريبة الدخل .

انظر للإحصائيا ت

9 مليون عانس من الفتيات فوق 35 سنة .

3 مليون حالة زواج عرفى

17% من طلبة الجامعات متزوجين عرفى .

والشرور كثيرة سنتكلم عنها تباعا .

والضريبة هذة شرعية وأمر بها الدين

[نبيل محيسن]

تأثير تنشيط او علو الاستثمار العقارى على مصر والدول العربية

فلنكمل الحلقة الاولى من الزراعه

ماذا يحدث عند علو هامة الاستثمار العقارى على الزراعة

1- الزراعة اساسها وجود الماء فبالنظر الى مصر نجد انفسنا امام حقائق لا يمكن نكرانها من المختصين

أ- قال السيد وزير الرى ( ندوة الصاوى )وامامى شخصيا ان نصيب الفرد المصرى من المياة سنة 2050 سيترواح بين 400 الى 600 متر مكعب من المياة وقال انه غير متفائل .

( مع العلم ان تلك الحسابات مبنية ان نصيب مصر من المياة سيظل ثابت ( 55.5 مليار متر مكعب سنويا ) وهو اعلى حصة فى دول حوض النيل ومع العلم ان حصة السودان ذات المساحة الضخمة اكبر من ضعف مساحة مصر 15 مليار متر مكعب من المياة فماذا سيكون نصيب مصر فى المستقبل مع وجود امطالبات بتخفيض نصيب مصر من المياة .

2- مياة نهر النيل تمثل 95% من نصيب المياة فى مصر والباقى 5% بعض الامطار والسيول والآبار.

3 - فى ندوة عقدت بساقية الصاوى رأسها كبيران واكبر عملاقان فى المياة د / محمد القصاص ود/ رشدى سعيد قال الدكتور رشدى سعيد ( كان مسئول كبير فى مجال الرى والمياة الجوفيه وهو عالم كبير ) انهم بحثوا فى الصحراء الشلرقيه عن الماء فل يجدوا الا بئر ابو فريجة واضاف ان المياة فى الصحراء الشرقية اما تذهب الى النيل او البحر الاحمر واما بالنسبة للصحراء الغربية فبها آبار غير متجددة.

( منذ اشهر جفت المياة او قلت فى النوبارية مما اضطرت الحكومة لإنشاء خط مياة من النيل تكلف 300 مليون جنيه )

السيد وزير الرى منذ شهر تعاقد على زراعة قمح فى اوعندا تقريبا )

يدل ذلك كله ان المكان الذى ممكن زراعته هو حول النيل فقط .

اين الخطر

نحن متجهين لا محالة الى المجاعة ولا تشتغرب ان يصل سعر كيلو الطماطم الى عشرة جنيهات فى خلال سنوات قليلة لأننا نغتصب الارض الزراعية حول النيل وهذا بالتأكيد سيحدث والخطر الاكبر قادم لماذا .

- أى احتلال فى الاول يحوط على المكان ثم يبنيه لاحظ سيادتكم ان ان معظم المبانى فى الريف دور واحد او اثنين على الاكثر ففى القريب سيعلو البنيان وتشتد اوزمة الاسكانم مما تضطر الحكومة مضطرة ومجبرة الى اغتصاب المزيد من الاراضى الزراعية ( الحكومة المصرية اغتصبت لوحدة منذ سنين 26% من الاراضى الزراعية لبناء مدارس ومستشفيات ........) فتصور بالتأكيد سيزيد معدل اغتصاب الاراضى الزراعية اكثر .

الناس تغتصب والحكومة تغتصب وبعدها ستسقط مصر جوعا

مصر كله على شارعين طريق القاهرة اسكندرية الزراعى وطرق الصعيد وكلاهما حولهما الاراضى الزراعية ومع ازدياد اعداد الناس ستضطر الحكومة لبناء كبارى وجسولر وطرق مما يعنى اغتصاب مجبرة عليه الحكومة .

كل هذا سيحدث بسبب تنشيط الاستثمار العقارى المزيد من اغتصاب الاراضى .

واذا فرضنا حوالت الحكومة تفريغ الوادى من بعض سكانه وبيوته سيكون الامر مكلف وصعبا الا اذا تم تهذيب الاستثمار العقارى كما ورد فى ورقة العمل .

وللحديث بقية

[نبيل محيسن]

الوضع القادم

عندما يكبر المارد القادم وهو عدد زيادة سكان الريف وارتفاع العمران ونقص الرقعة الزراعية ستقل فرص العمل فى الريف مما سيجعل اهالى ما كان يسمى بالريف الى الذهاب الى المدينه مع احتفاظهم بسكهنم الاصلى وربما قدروا على شراء مسكن فى مناطق عملهم سيسسب هذا الوضع فى الآتى

- زحام لا مثيل له فى الطرق داخل الريف وفى شريان اليلد الطرق الزراعى وطريق الصعيد .

- غياب الفلاحين فى مناطق عملهم اسبوعيا وربما قد لا يرى الرجل اهله الا فى ايام الخميس مساء حتى مساء اليوم التالى اى حوالى 80 يوم فى السنة تقريبا مما سيسبب جفاء اجتماعى بعضه حاصل الان وغياب مؤثر لرب الاسرة

- اجبار الحكومة على اغتصاب اراضى زراعية لتوسيع الطرق القديمة وانشاء طرق وكبارى جديدة

- انتشار عشوائيات فى الريف وستكون اسرء من الحضر .

-مع قلة فرص العمل ستعرف القرية جرائم لم تكن تعرفها من قبل .

ستزداد فرص اغتصاب الاراضى الزراعيه وهدر مجهود اجيال فى شق ترع وبالتالى الحكومه ستنفق الملايين لغلق تلك الترع والمصارف او تغطيتها

فى النهاية الريف المصرى سيكون مصدر للمتاعب للمدينة

[نبيل محيسن]

حمى الله مصر

واسأل الله لضحايا كارثة الدويقة الرحمة والمغفرة

كنت قد حذرت فى كتابى " نهاية مشكلة الاسكان الان " عن هذا الخطر القادم وكنت صورت تلك الصخرة وهى فى الكتاب وكتبت تحتها " العيش فوق حبل الموت " وفد حدث الموت لناس فقدوا القدرة على ايجاد سكن فسكنوا كلاعبى السيرك على ضهرها وتحتها فلقوا مصير ادخلهم فيه كل المتخاذلين فى مشكلة الاسكان وكل واحد لا يحل او يساهم فى تلك المشكلة وكل واحد يغلق شقته وليس الحكومة فقط هى المسئولة انما الناس ايضا وكل ومؤجر يغالى فى القيمة الايجارية ايضا .

خاطبوا اعضاء مجلس الشعب قبل ان تبكوا على حادث آخر

وهناك مكان آخر قد حذرت منه فى كتابى وهو منظقة اسطبل عنتر فى مصر القديمة ستحدث فيه مصيبة أخرى فهل ننتظر حتى يحلو لنا البكاء وقد صورت اسطبل عنتر فى كتابى ايضا ( صور اسكانيه ) .

ليس الدويقه فقط التى تحتاج الى تفريغ لانقاذها بل الوادى يجب تفريغه لانقاذ مصر