في موضوع التمويل و الرهن العقاري بمصر

[ayman74]

أحبائي الكرام

في الفترة الأخيرة سمعت عن شركات تم إنشائها في مصر بغرض التمويل العقاري و قد قرأت عنها من خلال مواقعها و لكن أود فتح بابا لمناقشة الموضوع و ما له و ما عليه هل يكون هو الحل للمغتربين مثلا أم أن فوائده العالية قد تقف حائلا دون إنتشار هذا الحل...

أرجو من الأخوة المختصين إبداء آرائهم و خبرتهم الشخصية في التعامل معها لكي أستفيد في تقرير ما إذا كنت سألجأ إلى هذا الحل في ظل سوق العقارات الحالي أم يكون هناك حل آخر؟

هذه مواقع الشركات العاملة في هذا المجال:

الشركة المصرية للتمويل العقاري

http://www.ehfc.com.eg

شركة التعمير للتمويل العقاري

http://www.taamirmortgage.com

أملاك للتمويل الإسلامي

http://www.amlakfinance.com/html/arabic

في إنتظار مشاركتكم

تم تعديل 4 أكتوبر 2007 بواسطة ayman74

[أحمـ باشا ـد]

عاصرت أرهاصات بزوغ فكرة التمويل العقاري حتى أقرارها قانونا و العمل به بحكم طبيعة عملي

و بالأختصار الشديد فقد كانت لحاجة للبنوك لتأمين القروض العقارية ضد مخاطر عدم سداد المقترض

حيث أن القوانين السابقة كانت لا تطرد المقترض من العقار أذا تقاعس عن سداد أقساط القروض

و الفكرة نفسها مأخوذة من النظم الرأسمالية الغربية حيث يمكن للبنك أن يطرد المقترض من العقار بدون تعقيدات أجرائية و قضايا

حتى و لو تأخر المقترض عن سداد قسط واحد عليه .......ثم محاسبة ما دفعه لجزئين الأول سداد للفائدة و الثاني مشاركة للعقار

المشكلة في التطبيق نفسه لأنك ستجد أنه في معظم السنوات الأولى أن ما تدفعه معظمه يذهب سدادا للفائدة و القليل مشاركة في ثمن العقار

أذا كنت ضامنا أنك سوف تسدد الأقساط بأنتظام و يسر بدون التخلف عن أي قسط و أن البنك أو الشركة مضمونين طوال مدة السداد ......فلا بأس

[Tafshan]

القروض العقاريه هى قروض بضمان العقار .. و بذلك يكون العقار نفسه هو الضامن للسداد .. تم تغيير السياسه المصرفيه في مصر في الفتره الماضيه حيث كانت السياسه هى اقراض رجال الاعمال لتمويل مشروعات انتاجيه او تجاريه .. و ذلك بالطبع للاستفاده من حجم الفائده التى كانت تستخدم مع رجال الاعمال و كان هناك اهمال حقيقي للقروض الشخصيه و قرض السياره و القروض العقاريه ... و نتيجه لارتفاع مخاطر الائتمان في تمويل الاعمال و كثرة التفاليس و الهروب الى الخارج تم تخفيض الفائده بشكل عام كى تناسب اقراض الانشطه الشخصيه مثل القروض العقاريه و الشخصيه و السياره و بتوجيهات من البنك المركزى تم اعداد قوانين تخفض من مخاطر مثل هذه القروض ...

المشكله هى ان تلك القروض هى قروض مركبه تستخدم طريقة القسط المتناقص لضمان استرداد قيمة القرض في اقصر فتره ممكنه و تجد نفسك تدفع لمدة سنتين او ثلاثه فوائد خالصه !!!

عموماً قرار الاثتمان يجب ان يكون قرار محسوب جيداً .. يعنى لا يجب ان تكون قيمة القسط اعلى من ثلث دخلك و الا ستجد الموضوع عبئ شديد عليك ( هذا على اعتبار ان ثلث دخلك هو القدر المتاح للادخار ) اما اذا زاد عن ذلك فسيكون مخاطره غير محسوبه قد تؤدى الى انهيار حياتك بشكل عام ..

[أحمـ باشا ـد]

القروض العقاريه هى قروض بضمان العقار .. و بذلك يكون العقار نفسه هو الضامن للسداد

هذا هو المبدأ القديم للقروض العقارية ...أن يكون العقار ضامنا للسداد بدون طرد المستأجر ...و كان يتحول لمستأجر

أما الآن فأن العقار ضامنا لمبلغ القرض و فوائده ....و ساعة الحساب تكتشف أن المشكلة في الفوائد و أنها مبلغ ضخم لا تتخيله

و يتم أحتساب الفائدة بالطريقة المركبة ....و كمثال عددي فأن مبلغ ألف جنيه يتم دفعها على 10 أقساط سنوية قيمة كل منها 160 جنيه مثلا

في أول قسط ستجد أنك تسدد 150 جنيه فوائد على القرض و 10 جنيهات فقط من أصل القرض أي أن رصيد القرض عند بدء العام الثاني هو 990 جنيه من أصل 1000 جنيه

و تزيد النسبة بتوالي الأعوام لتصل ألى عكس البداية في آخر عام يعني 150 جنيه من أصل القرض و 10 جنيه فوائد

الجدير بالذكر أنه يتم تعلية مبالغ أضافية على الأقساط كرسوم أدارية و أقساط و ثيقة تأمين لصالح البنك ضد مخاطر عدم السداد ( نكتة مع أنهم ضامنين العقار نفسه )

و نفس هذا السيستم هو ما يحدث في قروض السيارات و غيرها. و أحيانا أو غالبا ما يتم أستكتاب شيكات بكل الأقساط + شيك بكامل المبلغ......طبعا فيه ناس كتير بيمشي معاها النظام ده لكن الحقيقة أن عدد القضايا أمام المحاكم قد زاد زيادة رهيبة و أقذرها طبعا هي قضايا الشيكات بدون رصيد ألتي يبتز بها البنك العميل

[ayman74]

الأخوة الأفاضل

أقدر مشاركتكم الفعالة في الموضوع

عذرا فأنا فيما يتعلق بالحسابات مبتدئ !!!!!!!!! فحقيقة لم أفهم موضوع الفائدة المركبة التي تفضل الأخ أحمد باشا بشرحها

و لكن هناك في بعض المواقع مثل الصفحة التالية توجد به آلة حاسبة توضيحية لحساب التمويل و القسط و الفائدة طبقا لما تدخله من بيانات

http://www.egyptmortgagehome.com

و هي وسيلة سريعة و توضيحية فقط و ليست دقيقة بطبيعة الحال حيث تدخل بعض التفاصيل الأخرى مثلما أشار أحمد باشا...

و لكن هل هناك أحد مشترك أو حصل على قرض تمويل عقاري من أحد هذه الشركات؟ كتجربة شخصية يعني؟

[حضرة الناظر]

hello everybody,

first of all the mortgages laws have been for almost 150 years all over the world.

the idea is you borrow the money from mortgage company (bank)

the bank will evaluate your income ..salary...and your credit worthness plus the amount of money you are asking if you get approved for the loan the bank will place a lien aganist your home ,that means if you did not pay your monthly payment the bank will default youto get to the home then it will be sold for the highest bidder.

now how they determine the interest rate you will have top pay on the loan life

first /the loan interest is SIMPLE INTEREST

second /the lenght of the loan will be afactor for getting the determining the interest rate

third / the mortgage laws is the best way for any body to get in the home of there dream as long they can afford it

basic rule ohf the thump if you ask how much payment you can afford is up to 40 % of the total of your income befor taxes that if you pay taxes

how they price the interest rate .most of the banks adjust there intrest rate based on the PRIME rate

if any body has any question regarding the mortgage loans please ask me becuase this is my job ,since i'm credit officer in on of the banks in the U.S.A

thank you and HAPPY EID

,

[نبيل محيسن]

التمويل العقارى هو طريق سىء جدا وسببه هو وجود راكد كبير من الشقق واصحاب تلك الشقق مدينون للبنوك فهو طريقه لتقسيط دين هؤلاء الكبار على الصغار وكما قال الدكتور زكريا عزمى هو قانون باسن الصغار لصالح الكبار ودون الدخول فى تفصيلات كبيرة استشهد فقط الان على سوء التمويل العقارى بأنه فى امريكا تم طرد مليون مستأجر بسبب هذا القانون الملعون والحل الافضل فى ورقة العمل التى اقدمها ملخصا فى المنتدى بعنوان " نهاية مشكلة الاسكان الان "

[حضرة الناظر]

التمويل العقارى هو طريق سىء جدا وسببه هو وجود راكد كبير من الشقق واصحاب تلك الشقق مدينون للبنوك فهو طريقه لتقسيط دين هؤلاء الكبار على الصغار وكما قال الدكتور زكريا عزمى هو قانون باسن الصغار لصالح الكبار ودون الدخول فى تفصيلات كبيرة استشهد فقط الان على سوء التمويل العقارى بأنه فى امريكا تم طرد مليون مستأجر بسبب هذا القانون الملعون والحل الافضل فى ورقة العمل التى اقدمها ملخصا فى المنتدى بعنوان " نهاية مشكلة الاسكان الان "

i think you are alittel bit off regarding the mortgage and its laws ...

first ...those laws all over the world as i said befor for allllllllllllong time.

second the presence of high inventory in the appartments or homes not because the mortgage laws ,but simply because no body with his reguler salary can affford to save the requires price to buy the his dream home..

second the mortgagee will be out of his home if he didn't pay his monthly dues and this is really lllllllllong proccess takes abou 6 to 8 month and usually the banks offer more than a solution to the mortgagee befor they take his home ..

we need to understand how the mortgage works befor we rush to judjment.......

and by the way the slow real estate market in the U.S.A not because of that ,it is only because the free market and the rates from the creditors totheir clients......everything is correllaed to the stock market ...

by the way your information about the people who lost there homes are very weong...

the only reason for the bank to kick the home owner out is they got in homes they couldnot afford in the first place ...if you need more detailes about how the morgage works ..i'll be happy to explain that to you

[نبيل محيسن]

شكرا حضرة الناظر

اعرف ما هو التمويل العقارى وكل خبراء الاسكان فى مصر قالوا انه سىء مثل الدكتور ميلاد حنا وغيره والنتيجه التى تناقلتها وسائل الاعلام ومنها قناة الجزيرة انه تم طرد مليون مستأجر فى امريكا بسبب التمويل العقارى بغض النظر عن اى شىء اخر .

اشاد مسئولين كبار فى التمويل العقارى بورقة العمل " نهاية مشكلة الاسكان الان " واعرف شخص اخذ شقه بالتويل العقارى وقال البنك انه ما سوف يأخذ من العميل 300 % .

ان قمت بترجمة ورقة العمل الخاصه بى باللغه الانجليزيه ان اردت الاطلاع عليها

التمويل العقارى بدأ ينتشر فى العالم لاسباب ليس لانه جيد يل هو حل حكومى وقتى بعدها سيتسبب فى مشاكل

[حضرة الناظر]

خبر هام: اخيرا اشتريت كيبورد عربى B) :flr1:

نرجع مرجوعنا تانى لموضوعنا

غالبا القروض العقارية مدتها تتراوح بين 15 -30 سنة معنى كدة اني حتى لو دفعت قيمة العقار + الفوائد انا لسة باشتري بسعر النهاردة يعنى لو اشتريت شقة سنة 2000 بسعر 100000+ الفائدة

بعد ما اخلص كل الاقساط هابيعها بسعر سنة 2030 md2:

ياجماعة القروض العقارية مش فارقة كتير عن شراء ثلاجة او غسالة بالتقسيط وطبعا الثلاجة سعرها بالقسط هايكون اعلى من لو دفعت كاش الفرق ان بعد 5 سنين مثلا سعر الثلاجة المستعملة بينخفض و سعر العقار بيزيد

و انا من رأى الاستاذ طفشان حاول تشترى حاجة كويسة و رخيصة (يعنى ما تزودش قيمة القسط الشهرى لانة هايكون لمدة طويلة و ظروف الحياة بتتغير )

بانسبة اللي حصل في امريكا ان الناس اخدت قروض بفايدة متغيرة مش فايدة ثابتة على امل ان سعر الفايدة يقل و لكن اللى حصل ان سعر الفايدة زادت و زاد معاها القسط الشهري فاللي كان بيدفع 1200 دولار شهريا بقى بيدفع 1500 و مستمرة في الزيادة و علشان كدة البنك حجز البنك حجز على البيوت بعد 6 شهور من عدم السداد (الواحد لو اشترى تلاجة و مادفعش القسط يسحبوها بعد شهر او اثنين)

[نبيل محيسن]

كذلك فى مصر الفائدة متغيرة وان كان هو السبب كما ذكرت فالنتيجة واحدة وفوائد البنوك كما قال معظم العلماء حرام حرام