بدايه تصحيح اسعار العقارات

[Mohamed Zahran]

اسعار العقارات و خصوصا اراضي التجمع الخامس و مدينة العبور بدات في الهبوط يا جماعه.

دي الاخبار اللي سمعتها اخيرا من مصر.

حد سمع الكلام ده والا الاسعار ما زالت في ارتفاع

[رمضان]

لا دي احلام العصافير

الاسعار بتطير

[nash]

أخر سعر في الرحاب ...سعر المتر 3500

[ahmos1]

العزيزة Nash اعتقد ان دى الاسعار القديمة الان حوالى 3900 جنية للمتر

[Mohamed Zahran]

العزيزة Nash اعتقد ان دى الاسعار القديمة الان حوالى 3900 جنية للمتر

اللي انا سمعته من اكتر من مصدر ان في حاله ركود شديد حاليا في سوق العقارات.

الرحاب مش قاعده يا جماعه لان المعروض اقل بكتير عن المطلوب بس الوضع مختلف في مناطق اخري

[se_ Elsyed]

بالصدفة البحتة ... ده مقال في جريدة المساء النهاردة

بالهنا والشفا

لا تمويل عقاري نافع.. ولا تدخل حكومي شافع

أسعار الشقق..خارج نطاق السيطرة

الشقة 100 متر في شبرا بـ300 ألف جنيه.. وفي حدائق القبة 250 ألفاً والهرم وفيصل 150 ألفاً

أصحاب العمارات والمقاولون يرفضون التعامل مع البنوك.. خوفًا من الضرائب

مزادات وزارة الإسكان.. وأسعار الحديد والأسمنت.. و"الهدايا تحت الترابيزة" أهم الأسباب

تحقيق: ياسر التلاوي

الحصول علي شقة سكنية أصبح حلماً صعب المنال سواء للشباب المقبل علي الزواج أو الأسر حيث ارتفعت أسعار الشقق والوحدات السكنية بشكل غير طبيعي تتراوح ما بين 30 و50% للتمليك و40 و60% للايجار الجديد بينما اختفي نظام الايجار القديم "العقد المفتوح" من سوق العقارات.

ورغم الاختلاف بين المناطق والأحياء من حيث الخدمات والإمكانيات المتوافرة إلا ان جنون الأسعار وصل إلي جميع المناطق بدون استثناء وعلي سبيل المثال وصل سعر الشقة 100 متر في منطقة شبرا بين 200 و350 الف جنيه حسب الموقع وفي منطقة المنيل تتراوح الأسعار بين 150 و300 الف جنيه وفي حدائق القبة وعين شمس وصل سعر الشقة بين 150 و250 الفا ويتراوح السعر في منطقة الهرم وفيصل بين 75 و150 الف جنيه ونفس الأمر بالنسبة لمنطقة حدائق المعادي وحلوان.. اما في مدينة نصر ومصر الجديدة فتتراوح سعرها بين 120 و80 الف جنيه.

ولم ينجح مشروع "التمويل العقاري" في تحقيق حلم الراغبين في امتلاك شقة لعدة اسباب في مقدمتها ارتفاع الفائدة التي تزيد علي 12% بالاضافة إلي رفض أصحاب العمارات والمقاولين التعامل بهذا المشروع للابتعاد عن المشاكل مع الضرائب كما لم تنجح مشروعات وزارة الإسكان في السيطرة علي سوق العقارات نظراً لان 25% من المواطنين يرفضها لضيق المساحة حسب تقرير لمركز المعلومات بجانب آراء المواطنين أنفسهم.

"المساء" التقت بكافة أطراف المشكلة لمعرفة اسبابها.

* ماهر بولس مقاول من شبرا: ارتفاع سعر الأراضي سبب رئيسي في زيادة سعر الشقق السكنية حيث بلغ سعر المتر في منطقة شبرا بين 15 و25 ألف جنيه حسب الموقع بزيادة تجاوزت 300% خلال العامين السابقين فقط حيث تسببت السياسة الجديدة لوزارة الإسكان والتي تعتمد علي بيع الأراضي السكنية في المدن الجديدة بالمزادات في تركز امتلاك الأراضي في يد فئة صغيرة من التجار وللأسف هذه الفئة تنتهج سياسية "التسقيع" و"التجميد" حيث تقوم بشراء الأرض وتركها فترة زمنية دون بناء ثم إعادة بيعها بعد ارتفاع سعرها مما أدي إلي زيادة الضغط علي المناطق داخل القاهرة الكبري فارتفعت الأسعار بصورة جنونية مشيراً إلي ان تجار الأراضي اغلقوا الباب أمام المواطنين الذين اعتبروا المدن الجديدة منفذاً للهروب من غلاء الأسعار داخل القاهرة.

أشار إلي انه اشتري 900 متر ليبني عليها برجاً سكنياً بسعر 25 ألف جنيه للمتر الواحد ولكنه فوجئ ان الحي يستقطع منها 400 متر لتنظيم الشوارع مما جعله يقوم بتقسيم المساحة المتبقية علي ثلاث شقق فقط بدلاً من خمس.

أسعار الحديد

* أحمد عبدالرحيم مقاول في منطقة فيصل والهرم: هناك عدة أسباب وراء ارتفاع أسعار الشقق في مقدمتها ارتفاع أسعار الحديد حيث زاد سعر الطن من ألفين إلي 4 آلاف جنيه خلال العامين السابقين فقط مما زاد سعر الوحدة السكنية بنسبة 50% بجانب ارتفاع أسعار الخشب ومواد البناء الأخري.

وهناك عدة اسباب أخري خاصة بالمحليات منها تحديد الحد الأقصي للمبني ب12 طابقاً فقط مهما بلغ اتساع الشارع وهذا لا يتيح الفرصة للمقاولين لبناء عدد أكبر من الأدوار لكي تساهم في تخفيف التكاليف بالاضافة إلي ان بعض المسئولين في الاحياء يرفضون انهاء إجراءات البناء للمقاولين دون الحصول علي هدايا أو عقد صفقات من تحت الترابيزة وهذه التكاليف يتحملها المشتري في النهاية.

كما تسبب ارتفاع أسعار رسوم الخدمات مثل الكهرباء والصرف الصحي والمياه في زيادة أسعار الشقق.

أكد انه اشتري 500 متر بسعر 8 آلاف جنيه للمتر وقام ببناء برج سكني لكنه رفض بيع أي شقة حتي الآن حتي يبيع بأسعار مرتفعة لتعويض خسارته.

* تغيان علي مقاول في المنيل والجيزة: أسعار الأراضي السبب الرئيسي في رفع أسعار الشقق حيث بلغ سعر المتر في منطقة الجيزة وفيصل بين 10 و15 الف جنيه حسب المنطقة وعرض الشارع والخدمات المتاحة ووصل سعره في المنيل بين 20 و25 الف جنيه.

أشار إلي ان ارتفاع سعر الشقق أحدث ركوداً في سوق العقارات لذلك لجأ بعض المقاولين إلي تقديم تسهيلات في نظام السداد لتشجيع المواطن علي الشراء خاصة بالنسبة للموظفين والشباب.

اضاف ان بعض المناطق في فيصل والهرم والجيزة عشوائية وأراضي البناء فيها غير "مسجلة" الأمر الذي يمنع المقاولين من التعامل مع شركات "التمويل العقاري" والبنوك التي ترفض التعامل في هذه النوعية من الأراضي.

حسن المنياوي مقاول في حدائق القبة وعين شمس: قانون الايجار الجديد ساهم في رفع أسعار التمليك حيث اصبحت الشقق مشروعاً تجارياً "مربحاً" فالموظف الذي يخرج علي المعاش يستفيد من أموال نهاية الخدمة في شراء شقة ويقوم بتأجيرها بالقانون الجديد بأسعار تتراوح بين 500 و1000 جنيه شهرياً لمدة سنتين بعدها يرفع السعر مرة أخري وهذا جعل هناك ضغطاً علي شراء الشقق التمليك مشيراً إلي ان سعر الشقة في منطقة الحدائق يتراوح ما بين 150 و250 الف جنيه حسب عرض الشارع والموقع.

* مصطفي طه مقاول شركات الأسمنت والحديد ترفض دعم المقاول كما ينص قانون البناء الذي يشترط دعم المقاول الذي يمتلك قطعة أرض مسجلة يحصل علي دعم في أسعار الأسمنت والحديد مشيراً إلي ان ذلك يؤدي إلي زيادة الأعباء بالتالي رفع أسعار الشقق والوحدات. مشيراً إلي انه اشتري قطعة أرض بمنطقة المعادي وحلوان بسعر 8 آلاف جنيها وهذا يزيد التكاليف بجانب الأسمنت والحديد.

* خالد عرفة موظف : أسعار الشقق مرتفعة جداً وتفوق طاقة محدودي الدخل حيث يتراوح سعر الشقة 100 متر في منطقة فيصل والهرم بين 75 و100 الف ولذلك لجأت إلي استئجار شقة بالقانون الجديد للاستقرار فيها.

البيع بالمزاد

* ناصر أبوالفتوح وهشام عبدالموجود "موظفان": الدولة استفادت كثيراً من نظام البيع بالمزادات حيث دخلت لخزانة الدولة أموال هائلة والمواطن هو الخاسر الوحيد من هذه السياسة بعدما ارتفعت أسعار الأراضي في المدن السكنية بصورة جنونية في رفع أسعار الشقق أيضا حيث تراوح سعر الشقة في منطقة شبرا بين 200 و350 ألف جنيه وهذا الارتفاع غير طبيعي ولابد من تدخل حكومي لتوفير شقق لمحدودي الدخل.

* سامي محمد علي - بالمعاش - استغللت مكافأة نهاية الخدمة وحضرت لمنطقة فيصل لشراء شقة تمليك لابني وفوجئت بارتفاع كبير في الأسعار.. فالشقة بدون تشطيب نهائي علي "الطوب الأحمر" بسعر المتر فيها يتجاوز الألف جنيه ورغم ذلك اضطررت للشراء لكن المشكلة الرئيسية انه لا توجد رقابة من المحليات لذلك فالمقاولون لا يقدمون خدمات نهائية.. فالمياه غير موجودة والأسانسير لا يعمل وهذا مخالف لقانون البناء ولم أكتشف ذلك إلا بعد الشراء مما وضعني في مشكلة كبري ولا يوجد أمامي سوي الصبر.

الشراء بالتقسيط

خيري عياد - بواب - من يأتي لشراء شقة يسأل في البداية عن نظام تسديد قيمتها وهناك اقبال علي الشراء بالتقسيط خاصة من جانب الموظفين الذين يدخلون في جمعيات لتحصيل القسط الشهري.

* مصطفي عمار - موظف - كنت أتمني الحصول علي شقة بنظام التمويل العقاري ولكن المقاولين رفضوا التعامل علي الشركات خوفا من المشاكل مع الضرائب نتيجة تسجيل سعر الشقة الحقيقي في العقود كما واجهت مشاكل أخري منها أن بعض العقارات غير مسجلة وشركات التمويل والبنك يرفضون التعامل مع هذه النوعية من الأراضي.

* أحمد محسن - موظف - رفضت التعامل مع التمويل العقاري لارتفاع الفائدة التي تزيد علي 12%.

زيادة الاقبال

* قال مجد الدين ابراهيم - رئيس مجلس إدارة شركة التعمير للتمويل العقاري - إن ارتفاع أسعار الشقق ساهم كثيراً في زيادة الاقبال علي شركات التمويل العقاري فالمواطن يرغب في شراء شقق تمليك ولا يمتلك الأموال الذي تمكنه من ذلك ويلجأ إلي شركات التمويل للمساعدة مشيراً إلي أن الاقبال زاد بنسبة تصل إلي 200% في العام الأخير فقط.

اكد ان الشركات أصبحت تقدم تسهيلات كبيرة لجذب الراغبين في شراء شقق مثل عدم اشتراط قيمة محددة للمرتب بدون ضامن في الوقت الذي تثق فيه الشركات بأن المشتري لن يهرب من سداد القسط وإذا حدث ذلك يكون من حق الشركات الحصول علي الوحدة خاصة أن الشركات تسجل العقد بالأطراف الثلاثة وهم المشتري والمقاول والشركة وهناك شرط آخر يحق للشركة استرداد الشقة في حالة عدم تسديد القسط.

أشار إلي أن زيادة الاقبال علي شركات التمويل العقاري أدي إلي تشجيع الاستثمار في هذا المجال حتي أن أربع شركات جديدة دخلت المجال بجانب موافقة 20 بنكا علي تمويل الشركات والمشاركة في التمويل العقاري موضحا ان أكثر الفئات اقبالاً علي التمويل العقاري هم الشباب والموظفون.

أوضح ان قانون التمويل العقاري ينص علي أن يسدد المشتري 15% من ثمن الوحدة.

[آل مصريم]

أعتقد لقرب حدوث أنخفاض قد يصل لدرجة الإنهيار فى سوق العقار. و لدى أسباب لإعتقادى هذا. قطعا لا ينكر أحد الزيادة الرهيبة فى أسعار مواد البناء و المصنعيات. لكن فى الوقت ذاته المضاربة عالية جدا على العقارات سواء الأرض الفضاء أو المبنية من شقق و خلافه.

مصطلح تسقيع العقار مازال فى الخدمة. شراء و إنتظار لبعض الوقت ثم بيع بإرباح خيالية. و شراء ثانى من جديد. طيب مين يشترى فى ظل هذه الإسعار. المحتاج و المضطر لسكن و فى نفس الوقت يقدر يدفع دول نسبة. لكن هناك نسبة تتاجر فى هذا العقار ولا حرج. لكن مين حيشترى الحاجة بعد ما تضاعفت أضعاف كثيرة خاصة فى ظل أزمة معيشة طالت غالب الناس. الرد مستثميرين. و بعدين مين حيشتروا منهم،، مستثمرين تانيين. عند حد معين رأس المال يركد ( برغم تغير القدرة الشرائية للجنيه)و يصبح رأس مال غير قابل للزيادة لأن مفيش حد قادر يشترى،

السيناريو ده تكرر عدة مرات فى مصر. آخر مرة كانت الإرتفاع المجنون الذى حدث فى النصف الأول لمن التسعينات و فى النصف الثانى حدث أنخفاض حاد. حتى إن بعض الناس باع ما أشترى قبل عدة سنوات بمعدل ربح أقل من ما كان يحصل عليه لو وضع المال فى بنك، مع الإخذ فى الإعتبار الخسارة فى القيمة لإنخفاض قيمة الجنية. و بعدها مباشرة تحولت رؤس أموال العقار سواء الكسبانة أو الخسرانة إلى البورصة و حدثت طفرة البورصة الكبرى بعد ذلك.

أعتقد إن هذا السيناريوا بيتكرر بنفس الصورة، و على الله ما يكون عشم إبليس فى الجنة.

أتمنى أنى لم أخرج عن الموضوع الإصلى.

[Rakan]

[Mohamed Zahran]

لسبب غير مفهوم الاسعار لسه بتزيد علي الرغم من وصول الاسعار لقيمه غير منطقيه. السؤال الي متي؟ انا اعتقد ان احنا قريبين قوي من الذروه التي يتبعها ركود ثم هبوط تدريجي

[dongol]

معلش بس انا مش مع الأراء اللي بتقول ان الأسعار هتنزل تاني لان عمر ما في حاجة في مصر سعرها زاد و رجعت تاني و اعطيكم مثال اسعار السيارات من حوالي سنتين برضه حصلها نفس الزياده الجنونية لدرجة وصلت ان سعر السيارة القديمة بقي اغلي من سعرها و هي زيرو و كل اللي حصل ان بعد فترة ركود بسيطة الاسعار بس ثبتت علي اخر زيادة حصلت و مفيش لا نزول و لا حاجة لان السوق في مصر بتتحكم فيه فئة معينة من التجار و الفئة دي عمرها ما هتنزل بالسعر حتي لو شافت كل المصريين نايمين في الشارع من غير مأوي

[Mohamed Zahran]

الحاجه التانيه اللي سمعتها هو انخفاض مبيعات مدينتي بشكل حاد بعد وصول سعر المتر لستة الاف جنيه