جمعية المصريين في الخارج للتنمية والاستثمار

[Tafshan]

ملخص سريع لاسماء المهتمين ..

- عصام ابوالفتح - مهندس معمارى - 31 سنة - مقيم بالرياض - متزوج - طفلتان 2سنة و4 سنوات - لايوجد سكن بمصر - essam_abulfatth@yahoo.com

- أحمد فتحى النشاوي. 28 عام .من الغربيةو مقيم في جدة من 3 سنوات - مدرس حاسب و شغال في تصميمات الدعاية و الإعلان و الطباعة.غير متزوج. 0556299720

- محمد عصام .. مصري مقيم بالامارات منذ 6 اعوام تقريباً .. متزوج و اعول و لدى سكن بالقاهره و اعمل مهندس نظم حاسب آلى .. العمر 33 سنه ..

- 'عبده بيه'

Eemaan '

'زعلان' - الامارات

'aimen

'أبو حميد'

'nash'

['أحمـ باشا ـد' - مصر

مصطفى رمضان على - مهندس معمارى - 42سنة - مقيم بجده - متزوج - ثلاث اولاد 8 سنة و12 سنة و15 سنه وبنت 6 سنوات- - mrmdanali@yahoo.com

حسين فوزى 31 سنة ، مقيم بالكويت ، huss_f@yahoo.com ، +965-6836092

اسامة سالم - مهندس مدني - الامارات وسلطنة عمان- 96892811806+و 971508928220+ - os.salem@gmail.com

محمود السيد- مهندس ميكانيكا - مقيم بجدة - 28سنه- اعزب - ابحث عن مسكن بالقاهرة او مدنها الجديدة- +966504240217 - mamoudi79@yahoo.com

أيمن أبو النصر السن 33 سنة مقيم بالسعودية المهنة مصمم مواقع إنترنتayman3011@yahoo.com

[elneshawy]

اللهم بلغنا ليلة القدر إيمانا و احتسابا لوجهك الكريم

أولا أرحب بالسادة الأعضاء الجدد

ثانيا : أثني بالشكر على جميع من شارك برأيه و اهتم بتطوير الموضوع

ثالثا: أعتذر عن قلة المشاركة فى رمضان و لكن أحيانا و بقدر المستطاع أتابع رودود الأخوة الأعضاء

رابعا: بخصوص

المبادئ الرئيسيه كما اتفقنا و التى تعتبر خطوط حمراء لا يجب الخروج عنها :

1- العضويه للمصريين جميعاً دون التمييز سواء في الداخل او في الخارج

2- الجمعيه لا تهدف الى الربح و انما تهدف الى تقديم خدمات مناسبه بصوره كميه بحيث يتحقق التوفير نتيجه لعدد المشاركين .. اما التمويل فبأقتسام التكلفه

3- هدف الجمعيه هو توفيير وحدات اقتصاديه لابناء الطبقه الوسطى من المصريين بهدف دعم هذه الطبقه .. تلك الوحدات تتضمن شقق - اراضى استصلاح - ورش و مصانع صغيره

4- البعد الاجتماعى محرك اساسى لقرارات اختيار المشروعات المختلفه

5- تطرح فكرة المشروع الجديد كمسابقه بين الاعضاء لتقديم نمازج مع استيفاء التكلفه المبدأيه لتلك النمازج للمساعده على التقييم ... و الاختيار يكون بالتصويت و اتمام الاغلبيه البسيطه على احد النمازج

6- عند الاستقرار على المشروع يتم تعيين مدير للمشروع يقوم بتحديد الفريق الذى يناسبه على ان يتضمن عضو منتدب يمثل عموم الاعضاء و يكون حلقة الربط بينه الاعضاء و فريق العمل

7- لاحقاً .. مع اشهار الجمعيه ، يتم تعيين مراجع قانونى (مكتب مراجعه) للرقابه الماليه على المشروع يقوم بنشر تقارير دوريه تعبر عن المركز المالى للجمعيه في فترات متفرقه من العام بشفافيه مطلقه

.

.

فأنا موافق عليها .

و عايز أضيف عليها حاجة مهمة فى الأول هى تجديد نية كل عضو يريد أن يشارك في الموضوع

البعض يكون نيته فعلا صافية و خالصة للمصلحة العامة ( نية اجتماعية )

البعض يكون نيته لما قرأ الموضوع من البداية ببيشوف الكلام و سياقه و رايح لفين ( فهعجبة الكلام و كمل )

البعض و أعتقد أنه مش موجود بيشارك بعواطفه من غير جدية

عايزين الأول كل واحد يقف مع نفسه و يجدد نيته و هدفه من الموضوع ده و يقول لنفسه هو عاوز إيه

و علشان ربنا يبارك لزم تكون النية مرتبطة بالله سبحانه و تعالى و مرتبط بالمصلحة العامة فكما يقال ... ( يد الله مع الجماعة )

و أكون انا اول من يجدد نيته ...

خامسا :

http://www.pecoegypt.com/Properties.

موقع لإحدي الشركات التي تهتم بالبناء...من الممكن أن تفيد في إنشاء أفكار

الرابط لا يعمل .

اللهم يسر امورنا و طهر نفوسنا من النفاق و أعمالنا من الرياء... و أجعلها خالصو لوجهك الكريم

[nash]

www.pecoegypt.com

سوري يا جماعه والله فيه خطأ مش عارفه منين بالظبط...

علي العموم اللي حابب يطلع علي مشاريع الشركه يضع العنوان في أحدي محركات البحث وإن شاء الله تظبط

[Tafshan]

www.pecoegypt.com

سوري يا جماعه والله فيه خطأ مش عارفه منين بالظبط...

علي العموم اللي حابب يطلع علي مشاريع الشركه يضع العنوان في أحدي محركات البحث وإن شاء الله تظبط

خلاص ..

كده اتحلت ..

تحياتى و شكرى

[Tafshan]

سؤال للمهندسين :

بخصوص ال Precast :

و مقال يتحدث عن فوائد هذا النظام في البناء :

CPCI

قد يكون هذا التكنيك هو الانسب لمشروعنا .. اي اراء ؟؟

[أبو حميد]

سؤال للمهندسين :

بخصوص ال Precast :

و مقال يتحدث عن فوائد هذا النظام في البناء :

CPCI

قد يكون هذا التكنيك هو الانسب لمشروعنا .. اي اراء ؟؟

ال Precast أو الخرسانة سابقة الصب أغلى من الخرسانة التقليدية ولا يفيد إلا في المشروعات المطلوب أنجازها بسرعة جدا لظروف خاصة. كما أن لها بعض العيوب الإنشائية فقد اثبتت الخبرة الميدانية حدوث تشققات بين السقف ونقاط التحميل على الكمرات كما ان التغيير فيها بعد الإنشاء مستحيل.

ولا اعتقد أنها ستكون الحل الأمثل لهذا المشروع. ومعظم الشركات التي تبني مباني سكنية لا تستخدم هذه الطريقة إلا في أضيق الحدود ولظروف خاصة كما قلت.

أرجو التركيز على مناقشة حجم المشروع أو الحجم المدينة المقترح بنائها وهل ستشمل المرافق أم أن المرافق متوفرة من الدولة؟ بدلا من مناقشة طرق الإنشاء الأن.

[أحمـ باشا ـد]

المساكن سابقة التجهيز لم تنجح في مصر لأننا أستوردنا تكنولوجيا و معدات قديمة كانت تعمل في أعمار الأتحاد السوفييتي بعد الحرب العالمية الثانية

و هناك محاولات لتكنولوجيا أحدث منها مثل الشدات النفقية لم تفلح أيضا لزيادة تكلفتها عن البناء التقليدي ...لننا مستوردون للتكنولوجيا و لسنا مصنعين لها

لكن من الممكن تنفيذ عناصر أنشائية و معمارية في هذا المشروع بنظام سبق التجهيز .....مثل السلالم و البلكونات و الدراوي و الأسوار ...المصاعد ...الأرضيات

و غيرها .....اي يمكن الأخذ بهذا النظام جزئيا و ليس كليا

[Tafshan]

سؤال للمهندسين :

بخصوص ال Precast :

و مقال يتحدث عن فوائد هذا النظام في البناء :

CPCI

قد يكون هذا التكنيك هو الانسب لمشروعنا .. اي اراء ؟؟

ال Precast أو الخرسانة سابقة الصب أغلى من الخرسانة التقليدية ولا يفيد إلا في المشروعات المطلوب أنجازها بسرعة جدا لظروف خاصة. كما أن لها بعض العيوب الإنشائية فقد اثبتت الخبرة الميدانية حدوث تشققات بين السقف ونقاط التحميل على الكمرات كما ان التغيير فيها بعد الإنشاء مستحيل.

ولا اعتقد أنها ستكون الحل الأمثل لهذا المشروع. ومعظم الشركات التي تبني مباني سكنية لا تستخدم هذه الطريقة إلا في أضيق الحدود ولظروف خاصة كما قلت.

أرجو التركيز على مناقشة حجم المشروع أو الحجم المدينة المقترح بنائها وهل ستشمل المرافق أم أن المرافق متوفرة من الدولة؟ بدلا من مناقشة طرق الإنشاء الأن.

بالطبع .. انا ليس لديا خبره في هذا المجال .. لكنى لاحظت ان شركة عثمان احمد عثمان تعتمد على هذا التكنيك في ابراج المعادى و ابراج العبور في مصر الجديده .. فظننت ان التكلفه ستكون مناسبه ..

بالنسبه لحجم المشروع .. سبق و استهدفنا 1000 وحده سكنيه .. و لو انتظرنا الدوله لحكمنا بالفشل على المشروع منذ اليوم الاول .. نحتاج من الدوله الكهرباء و الماء و الصرف الى ان تصل تلك الخدمات الى اول الارض .. اما البنيه التحتيه فسيكون تنفيذها من نصيب الجمعيه ..

الحقيقه محاولة مناقشة طرق التنفيذ هى محاوله للبحث عن حلول اقتصاديه بعيده عن المألوف من شركات المقاولات المصريه .....

هناك مشاكل في طريقة البناء في مصر اهمها الاعتماد على نظام "التكعيب " في حساب مكسب المقاول بمعنى ان المقاول كلما صرف خرسانات كلما كان المكسب اكثر بغض النظر عن الاحتياج الانشائى .. بل ان الحسابات الانشائيه لا تدخل اطلاقاً فى حسبان من يقوم بالبناء و يكون الاهتمام بالمعمارى فقط ... مما يترتب عليه اعمده في اماكن غير مناسبه داخل الشقق او كمر في انحاء الشقه بدون احتياج انشائى حقيقي و الدافع هو ربحية المقاول ..

المساكن سابقة التجهيز لم تنجح في مصر لأننا أستوردنا تكنولوجيا و معدات قديمة كانت تعمل في أعمار الأتحاد السوفييتي بعد الحرب العالمية الثانية

و هناك محاولات لتكنولوجيا أحدث منها مثل الشدات النفقية لم تفلح أيضا لزيادة تكلفتها عن البناء التقليدي ...لننا مستوردون للتكنولوجيا و لسنا مصنعين لها

لكن من الممكن تنفيذ عناصر أنشائية و معمارية في هذا المشروع بنظام سبق التجهيز .....مثل السلالم و البلكونات و الدراوي و الأسوار ...المصاعد ...الأرضيات

و غيرها .....اي يمكن الأخذ بهذا النظام جزئيا و ليس كليا

الهدف ليس استخدام الخرسانه سابقة التجهيز بل الهدف هو ايجاد حلول لتقلل التكلفه و ترفع كفائة المشروع ..

عموماً انا بحثت في موضوع التكلفه و وجدت فعلاً ان الخرسانه سابقة الصب اكثر تكلفه .. لكن سرعة البناء قد تكون عائد في بعض الحسابات ..

في هذا المقال حسبه و مقارنه بين الخرسانه سابقة الصب و الخرسانه العاديه :

http://www.precast.org/publications/soluti..._costs_less.htm

ارجو ان نبدأ كما اشار ابوحميد في مناقشة تفاصيل المشروع بصوره اكثر تركيزاً ..

تحياتى

[أحمـ باشا ـد]

الهدف ليس استخدام الخرسانه سابقة التجهيز بل الهدف هو ايجاد حلول لتقلل التكلفه و ترفع كفائة المشروع ..

عموماً انا بحثت في موضوع التكلفه و وجدت فعلاً ان الخرسانه سابقة الصب اكثر تكلفه .. لكن سرعة البناء قد تكون عائد في بعض الحسابات ..

في هذا المقال حسبه و مقارنه بين الخرسانه سابقة الصب و الخرسانه العاديه

لم أكن أتحدث عن الخرسانة سابقة التجهيز بالذات و لكنني كنت أتحدث عن المساكن سابقة التجهيز

و دعنا نضع بعض التعريفات حتى يكون الحوار مفهوما للكل بنفس المعنى

الخرسانة سابقة التجهيز : يتم خلطها بعيد عن الموقع و تجلب بواسطة خلاطات على سيارات نقل ليتم دفعها بواسطة مدفع لتصب في الموقع

الخرسانة سابقة الصب : يتم صب الخرسانة في فورم تشكيل و تعالج معالجات خاصة في مصنع لها ثم يتم نقل عناصر تامة التشكيل من حوائط و أسقف كاملة لتركب بالموقع

المساكن سابقة التجهيز : هي عناصر كاملة للمساكن أنشائية و معمارية يتم تصنيعها في مصنع لذلك ...و تنقل للتركيب في الموقع

الخرسانة العادية : هي الخرسانة ألتي لا تحتوي على حديد التسليح و هي عدة أنواع حسب الأستخدام

الخرسانة المسلحة : هي الخرسانة ألتي تحتوي على حديد التسليح و تستعمل في أنشاء عناصر أنشائية مثل قواعد الأساسات و الأعمدة و الكمرات و الأسقف

الخدعة القاتلة هو الأهتمام بتكلفة الخرسانة عامة و أعتبارها أساس لتكلفة العمارات السكنية ......أحيانا عن جهل بالحقيقة و غالبا لسوء نية المقاول في صرف الأنتباه عن البنود المكلفة فعلا

فالحقيقة يا سادة أن الهيكل الخرساني و الأساسات و المباني ( في الأحوال العادية ) تكلفتها تتراوح ما بين 19% ألى 26% فقط من التكلفة الأجمالية للعمارات السكنية

نفهم من ذلك أن 4/3 تكلفة المبنى تنفق في تشطيب المبنى معماريا من توصيلات كهربائية و صحية و بياض و دهانات و أرضيات و دهانات و واجهات ....ألخ

لذلك يتم أستغلال المشتري ببيع الشقة عالعضم فقط كما يطلقون بأكثر من 60% من ثمن بيع الشقة تامة التشطيب .....و هذا فخ يقع فيه المشتري ألذي يتوهم أنه أشترى شقة تامة البناء و يفاجأ بأن تشطيبها كلفه مبالغ طائلة - خاصة و أن التشطيب سوف يكون لشقة واحدة فقط و هذا يفرق في التكلفة خلاف تشطيب المبنى كاملا - .......لكن للأسف أن الحساب ليست المادة المفضلة لدى كثير من المصريين ....لذلك يتم أستغلاله دون أن يدري غالبا ....و الأدهى أن يقوم البائع بمقاولة التشطيب و لمدة زمنية غير محددة لعدم وجود مال جاهز لدى المشتري و هذا يزيد و يضاعف التكلفة النهائية

الهيكل الخرساني ألذي يتم تصميمه معماريا و أنشائيا بطريقة جيدة أوفر بلا شك من التصميم الغير مدروس

ناهيك عن دقة التنفيذ فأنها عامل مهم جدا في التكلفة النهائية ....لأن المهندس الأنشائي ألذي لا يطمئن أن التنفيذ سيكون دقيقا سوف يرفع معامل الأمان ل 3 أو 4 أو حتى 5 خوفا من تسبب التنفيذ السئ في أنهيار المبنى و تحمله المسئولية الجنائية

و حتى وجود معاملات أمان مرتفعة ربما تؤثر على التصميم المعماري من حيث وجود أعمدة أو كمرات ضخمة ....لكن التأثير في التكلفة لن يكون مؤثرا مثل التشطيبات

لذلك فأن دراسة تكلفة التشطيبات هي العامل الهام و المؤثر فعلا في التكلفة الأجمالية

و أكثر مواد التشطيب تكلفة هي الأرضيات و التجهيزات الصحية و الدهانات ثم البياض سواء داخلي أو خارجي للواجهات و السلالم و تكسيات المداخل

و بأعتبار أننا سوف نضع تصميما معماريا و أنشائيا عالي الدقة و مدروس جيدا و أننا بأذن الله سوف نتبع طرق التنفيذ عالية الدقة في الأنشاءات فأننا بذلك نكون قد أدينا ما علينا في الجزء الخاص بالأنشائي

نأتي للجزء الذي يحتاج فعلا للدراسة و البحث و هو التشطيبات المعمارية

و أقترح أن نبدأ بأكثرها تكلفة على الأطلاق و هي الأرضيات

فمن لديه أقتراحات أو دراسات فليتقدم بها

و لضيق وقتي الآن فسوف أستكمل غدا أو بعد غد بأذن الله مجموعة أفكار لفتح باب المناقشة في موضوع الأرضيات

باقي جزء كنت أود التعليق عليه و فاتني و كان بشأن أقتراح الأستاذ طفشان بعمل مسابقة معمارية لأفضل تصميم ...فرأي أن المسابقة لكي تكون جادة فعلا فيلزم لها جوائز و أعتقد أن هذا الموضوع ليس واردا الآن .....لذلك أنا أقترح أقتراح ثوري و هو العمل الجماعي بروح الفريق و أعتقد أنه سيعطي نتائج أيجابية و أفضل من موضوع المسابقة و أيضا سوف يخلصنا من مشكلة الرأي و الرأي الآخر نهائيا

فأذا لاقى هذا الأقتراح قبولا لديكم فأنني أدعوا لتكوين لجنة من السادة المهندسين المعماريين و الأنشائيين الراغبين في العمل من أجل النفع العام و المؤمنين بدفع زكاة علمهم و خبراتهم ببذل الجهد لوجه الله تعالى بالأشتراك في هذا العمل الجليل

أنا عن نفسي أتقدم للأستاذ طفشان بتسجيلي ضمن هذه اللجنة

و الله الموفق

[الحاج فوزى]

الأخوة الأفاضل والأخوات الفضليات ..

حتى نخلص النية ، ونوحد الهمة .. تقبلوا كلماتى بصدر رحب ..

البداية كانت جيدة ، لكن فى المداخلات الأخيرة بدأت تختلف ..

هل نحن الأن فى صدد مناقشة أيهما أنفع لنا خرسانة سابقة التجهيز أم منفذة بموقع البناء ؟!!

من فضل الجميع الموافقة على وقت مستقطع لنعاود الحديث المفيد فى المرحلة الحالية من حيث إنتهينا .. فكل آوان آذان

حتى الأن لم نستقر على ما يجب الإتفاق عليه قبل البدء فى أى نقاش ..

إتفقنا جميعاً ضمنياً على أن المدينة السكنية ، هى أول مشروعات الجمعية .

إذاً بترتيب الأولويات يجب الإتفاق على الخطوط الرئيسية للجمعية ، الأهداف ، آليات تنفيذ كل هدف ، العقبات المحتملة ، آليات مواجهتها ، إسلوب الخلاف الذى يجب أن نتفق عليه وهكذا النقاط التى يجب أن نجتهد جميعاً فى حصرها .

أين الأخ عصام ؟؟

[Tafshan]

من فضل الجميع الموافقة على وقت مستقطع لنعاود الحديث المفيد فى المرحلة الحالية من حيث إنتهينا .. فكل آوان آذان

حتى الأن لم نستقر على ما يجب الإتفاق عليه قبل البدء فى أى نقاش ..

إتفقنا جميعاً ضمنياً على أن المدينة السكنية ، هى أول مشروعات الجمعية .

إذاً بترتيب الأولويات يجب الإتفاق على الخطوط الرئيسية للجمعية ، الأهداف ، آليات تنفيذ كل هدف ، العقبات المحتملة ، آليات مواجهتها ، إسلوب الخلاف الذى يجب أن نتفق عليه وهكذا النقاط التى يجب أن نجتهد جميعاً فى حصرها .

سبق ان سألت :

هل نبدأ باجرائات الجمعيه .. و بالتالى نناقش الخطوات و الاليات و خلافه

او نناقش المشروع .. و بالتالى نناقش اهم بنوده و هو التكلفه ..

المشكله الحقيقيه التى افكر فيها الان هى : بعد انشاء الجمعيه و الاوراق و السياسات و خلافه .. و نفاجئ ان تكلفة المتر في الشقق هو نفس تكلفة المتر اذا قمنا بالشراء من اي مطور موجود بالفعل .. الن يكون هذا نهايه للمشروع ؟؟؟

و لذلك بدأت بمناقشة التكلفه و طرق البناء و فكرت في موضوع المسابقه ..

السؤال المهم الان بالنسبه لى : ما هى تكلفة المتر في النهايه بعد انشاء الجمعيه و استلام الارض و القيام بالبناء ؟؟

اجابة هذا السؤال ستكون الدافع الحقيقي للاستمرار في العمل ..

[Tafshan]

باقي جزء كنت أود التعليق عليه و فاتني و كان بشأن أقتراح الأستاذ طفشان بعمل مسابقة معمارية لأفضل تصميم ...فرأي أن المسابقة لكي تكون جادة فعلا فيلزم لها جوائز و أعتقد أن هذا الموضوع ليس واردا الآن .....لذلك أنا أقترح أقتراح ثوري و هو العمل الجماعي بروح الفريق و أعتقد أنه سيعطي نتائج أيجابية و أفضل من موضوع المسابقة و أيضا سوف يخلصنا من مشكلة الرأي و الرأي الآخر نهائيا

فأذا لاقى هذا الأقتراح قبولا لديكم فأنني أدعوا لتكوين لجنة من السادة المهندسين المعماريين و الأنشائيين الراغبين في العمل من أجل النفع العام و المؤمنين بدفع زكاة علمهم و خبراتهم ببذل الجهد لوجه الله تعالى بالأشتراك في هذا العمل الجليل

أنا عن نفسي أتقدم للأستاذ طفشان بتسجيلي ضمن هذه اللجنة

و الله الموفق

اقتراح ممتاز

هل من مهتم بالعمل ضمن هذه اللجنه ؟؟

[الحاج فوزى]

سبق ان سألت :

هل نبدأ باجرائات الجمعيه .. و بالتالى نناقش الخطوات و الاليات و خلافه

او نناقش المشروع .. و بالتالى نناقش اهم بنوده و هو التكلفه ..

المشكله الحقيقيه التى افكر فيها الان هى : بعد انشاء الجمعيه و الاوراق و السياسات و خلافه .. و نفاجئ ان تكلفة المتر في الشقق هو نفس تكلفة المتر اذا قمنا بالشراء من اي مطور موجود بالفعل .. الن يكون هذا نهايه للمشروع ؟؟؟

و لذلك بدأت بمناقشة التكلفه و طرق البناء و فكرت في موضوع المسابقه ..

السؤال المهم الان بالنسبه لى : ما هى تكلفة المتر في النهايه بعد انشاء الجمعيه و استلام الارض و القيام بالبناء ؟؟

اجابة هذا السؤال ستكون الدافع الحقيقي للاستمرار في العمل ..

عزيزى طفشان ..

رأيى هو قبل أن نبدأ بمناقشة الخطوات ، لنبدأ فى وضع آلية النقاش والإتفاق والتصويت بمعنى قبل وضع القانون يجب الإتفاق على الدستور .

هذه نقطة ..

النقطة الأهم والتى أكيد تعنى الكثيرين من المهتمين بالمشروع .. لا يمكن أن تكون تكلفة المتر فى النهاية أعلى أو حتى مساوية لأى مشروع أخر - المقارنة طبعاً فى نفس المستوى -

بل لن أكون مبالغاً إن قلت أنه قد تبلغ اقل من 70% من سعر شراء المتر من أى شركة إستثمارية فى مدينة مشابهة ..

لذا هذه النقطة ، من تلك وجهة النظر ، ليست مشكلة .. بينما أرى أن نفس النقطة من منظور آخر مشكلة .. وسأوضح لاحقاً كيف أن إنخفاض سعر المتر وليس إرتفاعه فى مشروعناً قد يكون هو ما يقلق إلا إذا تم الإتفاق والتنسيق الجيد لمعالجة كل تلك الأمور .

وفى النهاية يستطيع أى متخصص فى تنفيذ المشروعات السكنية أن يؤكد كلامى وإلا عليه أن يفسر لنا أين ربح الشركات الإستثمارية ومكاتب المقاولات .

وبالمناسبة .. النموذج المصغر من مشروعنا هو ما ينفذه الأن الكثير من المغتربين ، تتفق مجموعة على شراء قطعة أرض ويتم بناء عمارة كاملة التشطيب توزع على المشتركين لتقف بأقل بـ 30 % أو أكثر من سعر السوق .

طبعاً مشروعنا أكبر وأشمل فهو ليس مسكن فقط .. ، فهو مسكن وجامع ومشفى ومدرسة ونادى هو مجتمع موازى

[Tafshan]

عزيزى طفشان ..

رأيى هو قبل أن نبدأ بمناقشة الخطوات ، لنبدأ فى وضع آلية النقاش والإتفاق والتصويت بمعنى قبل وضع القانون يجب الإتفاق على الدستور .

هذه نقطة ..

النقطة الأهم والتى أكيد تعنى الكثيرين من المهتمين بالمشروع .. لا يمكن أن تكون تكلفة المتر فى النهاية أعلى أو حتى مساوية لأى مشروع أخر - المقارنة طبعاً فى نفس المستوى -

بل لن أكون مبالغاً إن قلت أنه قد تبلغ اقل من 70% من سعر شراء المتر من أى شركة إستثمارية فى مدينة مشابهة ..

لذا هذه النقطة ، من تلك وجهة النظر ، ليست مشكلة .. بينما أرى أن نفس النقطة من منظور آخر مشكلة .. وسأوضح لاحقاً كيف أن إنخفاض سعر المتر وليس إرتفاعه فى مشروعناً قد يكون هو ما يقلق إلا إذا تم الإتفاق والتنسيق الجيد لمعالجة كل تلك الأمور .

وفى النهاية يستطيع أى متخصص فى تنفيذ المشروعات السكنية أن يؤكد كلامى وإلا عليه أن يفسر لنا أين ربح الشركات الإستثمارية ومكاتب المقاولات .

وبالمناسبة .. النموذج المصغر من مشروعنا هو ما ينفذه الأن الكثير من المغتربين ، تتفق مجموعة على شراء قطعة أرض ويتم بناء عمارة كاملة التشطيب توزع على المشتركين لتقف بأقل بـ 30 % أو أكثر من سعر السوق .

طبعاً مشروعنا أكبر وأشمل فهو ليس مسكن فقط .. ، فهو مسكن وجامع ومشفى ومدرسة ونادى هو مجتمع موازى

موافق ..

لكن انا بالفعل طرحت العديد من الافكار و لم يتم مناقشتها .. ممكن اترك لحضرتك هذه النقطه و تكون مهمتك اذا تفضلت و قبلتها .. تكون اذا شئت المكلف بالتنسيق في وضع دستور الجمعيه و مناقشة المخاطر المحتمله .. و اعتبرنى عضو في لجنه خاصه بهذا الشأن و اتمنى ان يشاركنا عصام ابو الفتح في هذه اللجنه بالاضافه الى اي متطوع ..

بالنسبه للتكلفه .. ما يقلقنى ان نصيب الفرد من تكلفة الارض سيكون كبير .. بمعنى ان كل شخص سيكون من نصيبه ليس فقط ما يخص المبنى الذى يسكن فيه من تكلفة الارض بل و حصه من تكلفة الارض و المرافق الاخرى كالشوارع و النادى و الجامع .. الخ .. و بالتالى هى ليست فقط تكلفة البناء + تكلفة الارض بل حصه من تكلفة المشروع ككل .. و في النهايه ستبقى المقارنه عند الجميع بين تكلفة الشقه و هى الجزء الثابت الذى سيشعر به كل عضو من في الجمعيه و سيعتبر كل ما دفع هو ثمن لها و نفس التكلفه اذا قرر الشراء من مستثمر آخر .. و هنا ادعو المتخصصون و هم المهندسين المشاركين في الموضوع لحصر التكلفه و تقديرها قبل ان نبدأ في عمل اي شئ بحيث يكون كل شئ مدروس بطريقه علميه منذ اليوم الاول كما اتفقنا .. اتمنى ان يوافق احمد باشا على القيام بهذه المهمه في لجنه منفصله و هى نفس اللجنه التى اقترحها من اجل التصميم .. فتكون اللجنه الهندسيه للجمعيه و تقوم بالتصميم و تقدير تكلفة المشروع ..

بالنسبه لنقطة الخوف من المنافسه نظراً لانخفاض تكلفة الوحدات بالمقارنه بالمشروعات المعروضه .. فاعتقد ان هذه النقطه ممكن تلافيها اذا تحقق التسويق للمشروع عن طريق اعضائه انفسهم دون اللجوء لوسائل الاعلام المحليه .. كل منا في بلد و لديه من المعارف الكثير و الكل يتمنى مثل هذه الفرصه .. فاذا تحققت السريه في التسويق سنكون فى مأمن عن عيون من تخشاهم عزيزي

اذا لدينا لجنتين و مهمتين :

اللجنه الاولى : اللجنه القانونيه

و مهمتها في هذه المرحله صياغة الفكره و التنسيق بين المهتمين الحاليين للخروج بدستور و لائحة عمل الجمعيه

منسق اللجنه المرشح : الاستاذ Huss.

اللجنه الثانيه : اللجنه الهندسيه

و مهمتها في هذه المرحله هى اعداد تصميم كروكى للمشروع و من ثمه تقدير تكلفته الكليه و عدد المنتفعين منه

منسق اللجنه المرشح : المهندس أحمـ باشا ـد

... و بذلك نسير في خطى متوازيه في المهمتين ..

تحياتى

[Tafshan]

أرجو التركيز على مناقشة حجم المشروع أو الحجم المدينة المقترح بنائها وهل ستشمل المرافق أم أن المرافق متوفرة من الدولة؟ بدلا من مناقشة طرق الإنشاء الأن.

اخذت بنصيحتك و اتمنى ان تشاركنا في احد اللجان المقرره

تحياتى

[Tafshan]

نقطه مهمه :

تأثير سعر بيع الارض من الدوله الى الجمعيه على تكلفة الوحده الواحده ..

مقال به معلومات عن اسعار الاراضى من هيئة المجتمعات العمرانيه بعد رفع الاسعار :

http://168.187.3.11/Final/NewspaperWebsite...rticleID=200880

على افتراض ان المشروع سيقوم على 100000 متر مربع .. و عدد المشاركين في المشروع 1000 شخص( على افتراض تساوى حجم الوحدات لتقريب الموضوع ) .. اذا نصيب كل شخص من تكلفة الارض تكلفة 100 متر ..

بحسب المقال المجتمعات العمرانيه تبيع الارض بسعر يصل الى 2000 جنيه .. يعنى نصيب الفرد من تكلفة الارض في مثل هذه الحاله = 200 الف جنيه !!!

هذا و لم نضيف اسعار البناء و المرافق و خلافه .. السؤال هو : هل هذه الاسعار حقيقيه ؟؟

الهيئه تعطى الارض بالتقسيط على 10 سنوات للجمعيات على ما اظن .. لكن في النهايه .. التكلفه عاليه جداً ..

اليكم المقال و اتمنى ان يساعدنى احد من مصر باسعار الاراضى من الهيئه و لو بالتقريب ..

ودخلت وزارة الاسكان والمرافق والتنمية العمرانية حلبة المنافسة عن طريق طرحها للاراضي بالمدن الجديدة بأسعار خيالية تفوق قدرة الراغبين في البناء وتعمير هذه المدن، في الوقت الذي شكا فيه البعض من عدم وجود رقابة على عمليات الاراضي التي انتشرت بصورة كبيرة في التجمعات الجديدة.

ففي مدينة 6 اكتوبر وبحسب وسطاء في السوق فقد شهدت ارتفاعا ملحوظا في الاسعار دون مبرر اذ بلغ سعر المتر المربع من الاراضي الموجودة بالحي الاول الفي جنيه مقابل الف جنيه في العام الماضي، كما بلغت الزيادة في منطقة غرب 'سوميد' بالمدينة نفسها 300% حيث بلغ سعر المتر المربع 1500 جنيه حاليا مقابل 500 جنيه في العام الماضي.

واشار الوسطاء الى ان الغريب في الامر ان جهاز مدينة 6 اكتوبر كان يبيع المتر المربع بسعر 330 جنيها بالمنطقة نفسها المذكورة، واشار هؤلاء الى ان احدى شركات المقاولات الكبرى تسببت في ارتفاع اسعار الوحدات والاراضي السكنية بعد تنظيمها لحملة دعائية عن مشروع سكني جديد على مساحة 8 آلاف فدان بجوار مدينة الشروق، واعلنت الشركة صاحبة المشروع عن بيع وحدات سكنية بمساحات 77 مترا مربعا بسعر 127 الفا و800 جنيه.

ويتم تسليم الوحدات على الطوب الاحمر من دون اي تشطيبات اولية او نهائية، والغريب ان السماسرة واصحاب الشركات العقارية الاخرى بدأوا بتطبيق انظمة مشابهة في الاسعار الجنونية الهبت اسواق الاراضي والعقارات.

وبدأت ايضا اجهزة المدن الجديدة برفع اسعار اراضيها اسوة بالشركة الكبرى، ولم تسلم اراضي العمارات والفيللات من الارتفاع وتراوح سعر المتر للاراضي المخصصة للعمارات في مدينة 6 اكتوبر، التي تم طرحها اخيرا عن طريق وزارة الاسكان، بين 690 و720 و920 جنيها للمتر المربع.

ويرى اصحاب الشركات ان الخطير في الامر ان السماسرة يقومون ببيع هذه الاراضي بسعر 1800 جنيه للمتر المربع بالحي الاول والسابع والثامن في مدينة 6 اكتوبر، وكانت هذه القطع نفسها تباع عن طريق السماسرة في العام الماضي بسعر 850 جنيها للمتر المربع.

وفي الاحياء الثاني والثالث والرابع والخامس في المدينة المذكورة وصل سعر المتر حاليا الى 800 جنيه، بينما كان سعره في العام الماضي 650 جنيها، وتبارى السماسرة في رفع اسعار الاراضي بعدما قامت شركة مقاولات كبرى برفع سعر بيع الاراضي الى اكثر من 2300 جنيه للمتر المربع.

مدينة الشيخ زايد

في مدينة الشيخ زايد المجاورة لمدينة 6 اكتوبر ارتفعت اسعار الاراضي والوحدات السكنية حيث بلغ سعر المتر المربع للوحدات السكنية الف جنيه مقابل 750 جنيها في العام الماضي، وبلغ سعر الوحدة السكنية مساحة 109 امتار 140 الف جنيه في حين لم يكن سعرها في العام الماضي يزيد على 100 الف جنيه.

اما مشروعات الاسكان التعاوني التابعة لهيئة تعاونيات البناء والاسكان فلم تنج هي الاخرى من ارتفاع الاسعار، ورفعت اسعارها للوحدات المخصصة لمحدودي الدخل بنسب تتراوح بين 50 و100% خاصة بعد ارتفاع اسعار حديد التسليح والاسمنت ومواد البناء اخيرا.

مدينة العبور

في مدينة العبور، التي تعتبر اقل المدن اقبالا من المواطنين، شهدت هي الاخرى ارتفاعا في الاسعار بلغ سعر الوحدة السكنية مساحة 70 مترا مربعا 65 الف جنيه، وكانت تباع المساحة نفسها في العام الماضي بسعر 55 الف جنيه.

واكدت المؤشرات ان نسبة زيادة الاسعار في مدينة العبور بلغت 20%. اما اسعار الاراضي فيتراوح سعر المتر المربع بين 1000 و1500 جنيه مقابل 900 و1000 جنيه في العام الماضي

[الحاج فوزى]

لم يصل سعر الجهاز لأرض فى المدن الجديدة 2000 جنيه أبداً .. ، قد يكون هذا أسعار السماسرة وتجار الأراضى لكن ليس جهاز المدينة .

وتستطيع مطالعة أسعار قرعة الأراضى الأخيرة .. فعلى سبيل المثال .. سعر المتر الأرض- المتميز - فى الشروق 430 جنيه عماير

ربما وصل فى بعض المدن الأخرى أعلى من ذلك لكنه لم يقترب حتى من بعيد من الـ 2000 جنيه ..

هذا بالإضافة إلى أن المبلغ المستحق يقسط على عدد من السنوات ولا يدفع كاش ، وتلك ميزة هامة حيث أن السعر يشمل فوائد التسديد على عشرة سنوات .

لكن النقطة التى لا أعرفها هى هل للمشروعات السكنية المتكاملة أسعار مختلفة أم لا .. ربما يفيدنا أى شخص موجود بالقاهرة حول ذلك .

[الحاج فوزى]

لم يصل سعر الجهاز لأرض فى المدن الجديدة 2000 جنيه أبداً .. ، قد يكون هذا أسعار السماسرة وتجار الأراضى لكن ليس جهاز المدينة .

وتستطيع مطالعة أسعار قرعة الأراضى الأخيرة .. فعلى سبيل المثال .. سعر المتر الأرض- المتميز - فى الشروق 430 جنيه عماير

ربما وصل فى بعض المدن الأخرى أعلى من ذلك لكنه لم يقترب حتى من بعيد من الـ 2000 جنيه ..

هذا بالإضافة إلى أن المبلغ المستحق يقسط على عدد من السنوات ولا يدفع كاش ، وتلك ميزة هامة حيث أن السعر يشمل فوائد التسديد على عشرة سنوات .

لكن النقطة التى لا أعرفها هى هل للمشروعات السكنية المتكاملة أسعار مختلفة أم لا .. ربما يفيدنا أى شخص موجود بالقاهرة حول ذلك .

[الحاج فوزى]

لم يصل سعر الجهاز لأرض فى المدن الجديدة 2000 جنيه أبداً .. ، قد يكون هذا أسعار السماسرة وتجار الأراضى لكن ليس جهاز المدينة .

وتستطيع مطالعة أسعار قرعة الأراضى الأخيرة .. فعلى سبيل المثال .. سعر المتر الأرض- المتميز - فى الشروق 430 جنيه عماير

ربما وصل فى بعض المدن الأخرى أعلى من ذلك لكنه لم يقترب حتى من بعيد من الـ 2000 جنيه ..

هذا بالإضافة إلى أن المبلغ المستحق يقسط على عدد من السنوات ولا يدفع كاش ، وتلك ميزة هامة حيث أن السعر يشمل فوائد التسديد على عشرة سنوات .

لكن النقطة التى لا أعرفها هى هل للمشروعات السكنية المتكاملة أسعار مختلفة أم لا .. ربما يفيدنا أى شخص موجود بالقاهرة حول ذلك . ش

[أحمـ باشا ـد]

عندما وضعت البرنامج فأن حساب مسطح الأرض النهائي كان بوحدة الفدان......و ليس المتر المربع

و هذا معناه أننا سنشتري أرضا غير ممهدة أو تم توصيل المرافق أليها و تباع على ذلك بالفدان

أما أراضي وزارة التعمير فأنها تقع داخل المدن الجديدة و هي أراض تم أمدادها بالمرافق و الطرق ......لذلك فأن البيع بالم2

و لما كنا سننشأ مدينة سكنية جديدة فليس من المعقول أنشاءها داخل مدينة من المدن الجديدة

لذلك فأن التخطيط هو الحصول على أرض خالية لم يسبق التعامل عليها و نقوم نحن بأمدادها بالمرافق و الطرق

عامة سعر المتر في هذه المناطق ( من داخل سعر الفدان) لا يزيد عن 100 جنيه و يقل كثيرا جدا عن ذلك بأذن الله

و يضاف أليه سعر تكلفة أمداد المتر المربع بالمرافق و هي لا تقل عن 100 جنيه في مثل هذه الحالات

المهم أنه في كل الحالات بأتباعنا شراء الأرض و أمدادها بالمرافق و الطرق بمعرفتنا فأن السعر سوف يكون أقل من أقل سعر تبيعه الوزارة

و هذا بديهي جدا ......لأن الوزارة تعهد لمقاولون بالعمل و تضيف نفقات و ألذي منه