اية رايكم فى مدينة الشروق

[ذهبية]

كل كلامك يا استاذ اشرف مقنع جدا لكن اختلف معاة فى بعض النقط اهمها ان سعر الشقق مش بيتحدد فقط بالحديد و الاسمنت و التكلفة لكن ايضا بالمناطق يعنى هل سعر المهندسين مثلا زى فيصل مع ان تكلفة البنا ء واحدة لو افترضنا ان مساحة الارض متساوية طبعا الاجابة لا

معنى هذا ان تحديد سعر العقار لا يتوقف على سعر التكلفة فقط بل تدخل فية كثير من العوامل اهمها مكان العقار و طبعا زى ما حضرتك عارف ان كل مكان لة سعرة مهما كانت تكلفتة قلت او زادت يعنى حتى لو قلت بسبب انخفاض الاسعار لن يقل بالصورة الىل حضرتك متخيلها اضعف الايمان انة يثبت مش هيضطر اللى يبيع الا المحتاج سيولة فقط لا غير

[أشرف محمد]

الأخت الكريمة ذهبية

الأخوة أعضاء المنتدى الكرام

تحية طيبة وبعد

مجرد ثبات سعر العقار لمدة من 5 سنوات إلى 7 سنوات فهذا يعتبر فى حدّ ذاته خسارة فعلية وليس مكسب وسأضرب لحضراتكم مثالاً بسيطاً يؤكد معنى كلامي :

لو قمت بشراء شقة في الوقت الحالي للإستثمار بقيمة 500 ألف جنيه مثلا وإحتفظت بها لمدة 7 سنوات وبفرض أن العقارات لن تهبط أسعارها بل ستثبت كما تقولون فسيكون سعرها فى نهاية 7 سنوات هو نفس قيمتها التي اشتريتها وهو 500 ألف جنيه 0

في حين لو قمت بإستثمار نفس هذا المبلغ في البنك لمدة 7 سنوات وبفائدة 10 % سنوياً فسأحصل في نهاية المدة على ما يقرب من 950 ألف جنيه ( فائدة مركبة ) 0

فأيهما أحسن من ناحية العملية والفعلية والحقيقية

الإستثمار العقاري على الرغم مابه من إرتفاع المخاطرة في الوقت الحالي أم الإستثمار الآمن في البنك لحين إقتناص الفرصة للشراء ؟

برجاء الإجابة المنطقية على هذا السؤال

[SajedSoft]

ياباشمهندس اشرف حضرتك لغبطنى طيب انا عايز اجيب شقة اجوز فيه مش استثمرها يعنى اجيب دلوقتى ولا استنى

[أشرف محمد]

أخي الكريم د / مصري

تحية طيبة وبعد 000

نسيت أقول لحضرتك الدور الذي لعبتة الدولة للأسف في المساهمة للوصول بأسعار الوحدات السكنية إلى عنان السماء :-

1- تطبيق نظام القرعة عند بيع أراضي المدن الجديدة بحجة عدم توافر أراضي بها ( ولا أدري كيف يعقل هذا والصحراء موجودة يميناً ويساراً ) 0

2- التقاعس في منع عمليات البيع التي تتم علناً للأراضي الجديدة والإكتفاء فقط بالتنبيه بأن ذلك مخالف لقواعد شراء هذه الأراضي ( أنظر إلى كم الإعلانات التي تنشر في الجرائد بخصوص بيع الأراضي ) مم سمح للتجار والسماسرة بدخول اللعبة 0

3- عدم طرح قطع أراضي جديدة والإكتفاء بما سبق طرحه لتعطيش السوق 0

4 - مزادات الأراضي التي تم إجراؤها والتي وصلت فيها الأسعار إلى أرقام فلكية ولا أنسى مقولة الوزير الشهيرة بأنه لن ينزعج إذا وصل متر الأرض في القاهرة الجديدة 35 ألف جنيه ( بالله عليك أليست هذه العبارة كافية لأشتعال الأسعار ؟ )

أخي الكريم 000

قد تسألني لماذا فعلت الدولة كل هذا و ماهو العائد الذي سيعود عليها ؟

أجيب ببساطة بأن من مصلحة الدولة إشتعال الأسعار فوزارة الإسكان عندنا ليست وزارة للإسكان الآن بل هي وزارة للإستثمار مثلها مثل وزارة المالية وتعالى بقى يادكتور نطبق الضريبة العقارية الجديدة :

1- مثلاً فيلا في التجمع الخامس قيمتها السوقية 6 مليون جنيه يستحق عليها ضريبة عقارية قدرها كذا على الرغم من أن القيمة الحقيقية لها لا تتعدى مليون جنيه 0

2- قصر في مارينا قيمته السوقية 10 مليون جنيه يستحق عليه ضريبة عقارية مبلغ كذا في حين تكلفته الحقيقية لا تتعدى المليون 0

وهكذا يادكتور000 فعندما يتم تقدير قيمة الضريبة العقارية ستتم على أساس القيمة السوقية وليست القيمة الحقيقية للعقار وبالتالي فمن مصلحة الدولة إشتعال الأسعار حتى 0000000 ولا داعي للتكملة إحتراماً لهذا المنتدى الكريم

شكراً مع خالص تحياتي

مهندس / أشرف محمد

[isa]

لقد احسنت يا م /اشرف فيما قلته

وهذه عين الحقيقة واتحد اي شخص ياتي بعكس هذا فهذا هو واقعنا الاليم .........فنلاحظ ان اسعار الحديد يختلف من تاجر وتاجر ومحافظة ومحافظة فاين الرقابة النزهية ....وبالنظر الى دولة مثلا السعودية فالاسعار واحدة من مكان الى مكان ... وشكرا

[د محمد على]

أخي الكريم / دكتور مصري

تحية طيبة وبعد 000

أبدأ رسالتي بإعتذار شديد لسوء فهم رسالتي السابقة فأنا لم أقصدك أنت إطلاقاً في الرسالة ولم أشير إلى رأي سيادتك ( والذي أكن له بكل تقدير وإحترام ) سواء من قريب أو من بعيد ، ولكني قصدت في رسالتي هذه الفئة التي تورطّت بالبناء أو بالشراء بأسعار مغالى فيها جداً ولا تقدر على بيعها الآن لحالة الركود الذي يمر به الآن سوق العقارات ولذلك فهي تحاول بقدر الإمكان أن تشيع بأنه لا إنخفاض في الأسعار حتى بالطبع لا تتعرض لخسارة وتستطيع بيع ما قامت ببنائه أو شراؤه 0

أخي الكريم 000

1- لو إفترضنا أن شركة مقاولات قامت بالبناء في ظل الإرتفاع الرهيب السابق في أسعار مواد البناء سواء حديد أو أسمنت ( بإفتراض سعر طن الحديد 9000 جنيه - والأسمنت 600 جنيه ) وقامت شركة أخرى بالبناء في نفس المنطقة بأسعار مواد بناء أرخص بكثير من الشركة الأولى ( بإفتراض طن الحديد 3500 جنيه وطن الأسمنت 400 جنيه ) فهل ستتساوى الأسعار بينهم ؟

2- وأنا كمواطن أريد شراء وحدة سكنية للإستخدام هل سأذهب للسعر المرتفع المغالى فيه أم للسعر المنخفض ؟

3- بإفترض انني مستثمر وأريد شراء وحدة سكنية للإستثمار وليس للسكن وأكرر للإستثمار وليس للسكن فهل هذا هو التوقيت المناسب للشراء وذلك بعد زيادة الأسعار لأكثر من 400 % ؟ فهل هذا إستثمار ؟

4- هل القوة الشرائية المصرية الآن في سوق العقارات مثل القوة الشرائية سابقاً والتي تدعم زيادة أو على الأقل ثبات الأسعار ؟

5- هل الأخوة العرب وخاصة العراقيون منهم لديهم الآن الإمكانيات المادية السابقة والتى تؤهلهم لشراء وحدات سكنية جديدة وذلك بعد إنهيار البورصة وتراجع أسعار النفط عندهم ؟

أليست كل هذه الأمور تدعوا لإنخفاض الأسعار ؟

6- هل تعلم يأخي الكريم أن الدولة قامت بتأجيل قرعة أراضي الإسكان العائلي بسبب الركود العقاري الموجود عندنا وكذلك خوفاًمن عدم تمكنها من البيع

7- هل اسعار الوحدات السكنية في مصر منطقية و طبيعية الآن ؟ وتتناسب مع الوضع الإقتصادي للدولة ؟

8- هل أسعار الوحدات السكنية لم تنخفض أثناء الفترة من 1998 وحتى 2003 وقت أزمة السيولة ؟

أخي الكريم 000

لقد دخل السوق العقاري المضاربين والسماسرة والذين قاموا للأسف الشديد بالمضاربة على أسعار الشقق والأراضي حتى وصل بنا الحال لهذه الأسعار الفلكية والتي لم تحدث من قبل ولا تمثل القيمة الحقيقية للعقار والآن بالطبع يقولون أن الأسعار لن تنخفض حتي يتمكنوا من البيع بذكاء وبدهاء شديد ويكون المواطن المصري البسيط هو الضحية في الآخر !

أخي الكريم 000

هل كل ماسبق ذكره حقائق وواقع أم مشاعر وأماني كما ذكرت حضرتك ؟

أكرر إعتذاري مرة ثانية ولكني أرجوا منك الرد على الأسئلة السابقة

مع خالص شكري وتقديري

مهندس / أشرف محمد

الاخ الفاضل مهندس اشرف

نحن نتحاور وفي ذلك فائدة للجميع

اشكرك على ردك

فيما يتعلق بانخفاض الاسعار في الفترة من 1998-2003 فالواقع انها لم تنخفض و لكنها ثبتت او زا دت بنسب بسيطة جدا و لكنها عوضت ذلك كله عندما بدات في عام 2003 موجه ارتفاعات وصلت الى 500 بالمائة و اكثر في بعض المناطق

-انا اختلف معك في ان الايداع بالبنوك هو اكثر امانا من الاستثمار العقاري

فمعدل التضخم في مصر يبلغ 23-25 بالمائة و هذا يعنى انه و حتى لو كانت الفئادة 10 بالمائة فانك تخسر ما يقارب 15 بالمائة سنويا من القيمة الفعلية الشرائية لاموالك- فمثلا القيمة الشرائية ل مبلغ النصف م ليون الذى ذكرته هي اكبر من مبلغ 950 الف بعد سبع سنوات

- انا لا اقول ان الاستثمار العقاري مضمون الربح و لكنى اقول انه افضل الاستثمارات المم كنة و اكثرها امانا و هذا الكلام عن تجربة و دراسة

-المتوقع ان تبدا مرحلة ركود عقاري -و في غيرها من الاستثمارات ايضا- لمدة تتراوح من 2-3 سنوات فقط و بعدها ايضا سيحدث انفجار في الاسعار مرة اخرى لان اسعار العقارات في مصر تبقي الاقل بين الدول المجاورة

الناس في الخليج الان لا يستطيعون شراء شقق لهم و يتوجهون الى مصر لشراء شقق و الاستثمار فيها سواء ببيعها او تاجيرها في فترات الصيف للخليجيين

و كذلك المصريون في الخارج ليس امامهم ما يستثمروا فيه الا العفم

قار حيث يستطيعون تركه سنوات يرتفع فيها سعره و حيث انهم لا يستطيعون القيام باي مشاريع استثمارية ا خرى كونهم يعيشون خارج مصر

-بالنسبة لاسعار الحديد و انخ فاضها اقول ان الحديد ت بلغ نسبته في تكلفة البناء 12 بالمائة فقط و اذا كان الحديد قد انخفض (مؤقتا) فان اسعار الايدي الع املة ترتفع و اسعار الاسمنت و مكاتب الاستشارات الهندسية و عمولة المقاول و كل هذا في ارتفاع دائم و لم و لن ينخفض

تحياتي

[دكتور مصري]

أخي الكريم د / مصري

تحية طيبة وبعد 000

نسيت أقول لحضرتك الدور الذي لعبتة الدولة للأسف في المساهمة للوصول بأسعار الوحدات السكنية إلى عنان السماء :-

1- تطبيق نظام القرعة عند بيع أراضي المدن الجديدة بحجة عدم توافر أراضي بها ( ولا أدري كيف يعقل هذا والصحراء موجودة يميناً ويساراً ) 0

2- التقاعس في منع عمليات البيع التي تتم علناً للأراضي الجديدة والإكتفاء فقط بالتنبيه بأن ذلك مخالف لقواعد شراء هذه الأراضي ( أنظر إلى كم الإعلانات التي تنشر في الجرائد بخصوص بيع الأراضي ) مم سمح للتجار والسماسرة بدخول اللعبة 0

3- عدم طرح قطع أراضي جديدة والإكتفاء بما سبق طرحه لتعطيش السوق 0

4 - مزادات الأراضي التي تم إجراؤها والتي وصلت فيها الأسعار إلى أرقام فلكية ولا أنسى مقولة الوزير الشهيرة بأنه لن ينزعج إذا وصل متر الأرض في القاهرة الجديدة 35 ألف جنيه ( بالله عليك أليست هذه العبارة كافية لأشتعال الأسعار ؟ )

أخي الكريم 000

قد تسألني لماذا فعلت الدولة كل هذا و ماهو العائد الذي سيعود عليها ؟

أجيب ببساطة بأن من مصلحة الدولة إشتعال الأسعار فوزارة الإسكان عندنا ليست وزارة للإسكان الآن بل هي وزارة للإستثمار مثلها مثل وزارة المالية وتعالى بقى يادكتور نطبق الضريبة العقارية الجديدة :

1- مثلاً فيلا في التجمع الخامس قيمتها السوقية 6 مليون جنيه يستحق عليها ضريبة عقارية قدرها كذا على الرغم من أن القيمة الحقيقية لها لا تتعدى مليون جنيه 0

2- قصر في مارينا قيمته السوقية 10 مليون جنيه يستحق عليه ضريبة عقارية مبلغ كذا في حين تكلفته الحقيقية لا تتعدى المليون 0

وهكذا يادكتور000 فعندما يتم تقدير قيمة الضريبة العقارية ستتم على أساس القيمة السوقية وليست القيمة الحقيقية للعقار وبالتالي فمن مصلحة الدولة إشتعال الأسعار حتى 0000000 ولا داعي للتكملة إحتراماً لهذا المنتدى الكريم

شكراً مع خالص تحياتي

مهندس / أشرف محمد

شكرك و لا د اعي للاعتذار

ا ود الا جابة على بعض الاستفسارات التى طرحتها

بالنسبة لانخفاض الاسعار في 1998 هذا لم يحدث و انا نفسي اشتريت شق ه في عام 1999 و بعتها عام 2003 بفائدة ولو قليلة -الاسعار ظلت دون ا رتفاع او انخفاض

-الدولة تساهم في اراتفاع اسعار بعض لمناطق هذا ص حيح و لكن ليس في الامكان التوةجه با الى الصحراء حيث يلزم مد شبكات بنى ت حتية و طرق و خدمات و لذلك اسعار الاراضي و المباني في الم د ن الجديدة غالية حيت تتوفر الخدمات

-بالنسبة لاراضي القرعة الخامسة الذى اعرفه انها ستطرح خالال 3 اسابيع على الاكثر و سيكون عليها اقبال شديد نظرا لانخفاض ا لاسعار عن اسعار السوق

-اؤيد راي الدكتور محمد على في ال نقاط التى ذكرها فيها رد على بعض ما طرحته في رسالتك و فيما يتعلق بالاستثمار في البنوك -علاوة على الشكوك التى تحوم حوله شرعيا

[ذهبية]

طبعا يا استاذ اشرف لو حسباها زى ما حضرتك حسبتها يكون رايك سليم لكن زى ما حضرتك عارف السوق قلاب وبيدخل فية عوامل كتيرة جدااا ومنها ان قيمة الجنيهة نفسة على المدى الطويل بتقل تدريجيا واللى حضرتك تقدر كنت تشترية زمان بملبغ وقدرة الان ليس لة قيمة يبقى على مدى كذا سنة قيمة المبلغ اللى انت محوشة فى البنك مش هيعرف يجيب لك اى شىء من اللى ممكن تشترية الان

لو انا اشتريت شقة ب 500الف مش هافكر ابعيها ابدا بخسارة الا لو كنت محتاجة سيولة على الوجة العاجل علشان اتفادى ركود السوق و ثبات الاسعار هافكر ااجرها ايجار جديد اكون بالشكل دة احتفظت براس المال كقيمة و ضمنت عائد يساوى عائد البنك يبقى كدة استفدت بامكانياتى و ضمنت ااقل الضررين

ومن وجهة نظرى ان كل الناس الان هيفكروا يشتروا شقق على امل انها هتنزل لان الحديد نازل هذة الفكرة فى حد ذاتها كفيلة برفع الاسعار لزيادة الطلب على السلعة و زى ما قالوا الاخوات المسالة عرض و طلب ومن زجهو نظرى اكتر المستفدين بجددددد اللى بيشتروا ارض و يبنوها و ياخدوها من بابها زى ما بيقولوا مش الى بيشترى شقة او اللى عندة ارض بالفعل دة احسن وقت لبنائها دول اكتر المستفدين

[isa]

السلام عليكم .....

انا شايف ان التضخم في اسعار العقارات مبالغ جدا في مصر نظرا لمستوى المعيشة والدخل فمثلا كما ياخذ الموظف في الوحدة المحلية في اي محافظة وبالمثل المدرسين وباقية الوظائف مقارنة برواتب الموظفين في دولا اخرى ...وعلى المدى البعيد بدلا من ان الناس الذين معهم سيولة يستثمروا في مشاريع انتاجية ويبدوا بمشاريع صغيرة فهذا افضل بكثير من الاستثمار في الطوب والحجارة التى تأكل ولا تشرب و نكون متسولين للغذا ء من الدول الاخرى فمثلا نحن اكير دولة مستوردة للقمح . فمثلا اسمع عن كثير من رجال الاعمال بدا من مشاريع صغيرة ، اما نحن كمصريين نقوم بالمضاربة على بعض في العقارات على امل المكسب السريع وفي نفس الوقت الفقر السريع .. لان من جاء سريعا بدون عناء يذهب سريع .......فبدلا من ان نستفيد من تجارب الاخرين في بناء دولة موسسات

... نضع مدخرتنا في في البورصة للمضاربة او سوق العقار .. الخ بدلا من ان نهضة انتاجية تفيد الكل ... وعلى سبيل المثال نرى صاحب شركة جوجل ... وميكروسوفت وغيرهم بدأو من اقل شى أما نحن فحدث ولا حرك ...

هذه وجه نظرا ....

وشكرا

تم تعديل 25 نوفمبر 2008 بواسطة isa

[أشرف محمد]

أخي الفاضل ISA

تحية طيبة وبعد 000

الناس تفضل للأسف المضاربات في البورصة أو على العقارات وتهرب من عمل مشاريع إنتاجية لأن الدولة بصراحة لا تشجع على ذلك !

1- أنظر إلى كم الإجراءات الروتينية الحكومية الطويلة المعقدة التي يتطلبها الترخيص لأي مشروع من موافقات عديدة ومن أماكن مختلفة كالوزارات والهيئات و مصالح الأخرى تضع المستثمر في دوامة كبيرة يكره فيها اليوم الذي فكّر فيه أن يعمل مشروع 0

2- أنظر إلى الفساد المرعب والمقرف والغير الرحيم في أماكن خالية من نظافة الضمير وأقصد بها بالطبع بعض ( المصالح الحكومية ) ،

3- أنظر إلى الضرائب الباهظة التي تفرض على المستثمر جزافياً وبدون مبرر الأمر الذي يفتح معه أبواباً خلفية للحصول على الرشوة والإكرامية والحلاوة 0

4- أنظر إلى تخبط القرارات الحكومية و ما يتبعها من إصدار قوانين مفاجأة تمس الإقتصاد وبدون أي دراسة كافية 0

5 -بالإضافة إلى عدم وجود رؤية واضحة للسوق المصري فهو دائماً عكس أسواق العالم 0

أخي الفاضل 00

أعتقد أن كل هذه الأسباب هي التي جعلت الناس تفضل المضاربات عن الإستثمار الحقيقي

شكراً ولك مني خالص التحية

مهندس / أشرف محمد

[isa]

نشكركم على ردكم الايجابي والذي يحس به كل ضمير حي

-------- وللنظر الى هذه الارقام

◄10 مليارات جنيه خسائر سنوية تصيب الاقتصاد المصرى، بسبب التسقيع، حسب إحصائية أعدها الدكتور حمدى عبد العظيم العميد السابق لأكاديمية السادات للعلوم الإدارية.

◄50% من الأراضى التى خصصتها الدولة للاستثمار تحولت إلى أراضى تسقيع.

◄السادس من أكتوبر من أكثر المدن الجديدة تسقيعا، وتليها الشروق، ثم القاهرة الجديدة فالشيخ زايد، فقد سحبت الحكومة العام الحالى 7 ملايين و413 ألف متر مربع، ووقعت الحجز الإدارى على مليون و470 ألف متر، تم تخصيصها فى 4 مدن جديدة.