حساب السعر العادل للعقار

[أشرف محمد]

الأخوة الكرام أعضاء المنتدى

تحية طيبة وبعد 000

أطرح على سيادتكم موضوع جديد للمناقشة لم يتم تناوله من قبل في هذا المنتدى الكريم وهو خاص بأسعار العقارات السكنية في مصر هل هي أسعار مرتفعة ومبالغ فيها أم هي أسعار طبيعية ناتجة عن طلب حقيقي ؟ وإذا كانت مرتفعة فكم هى نسبة هذا الإرتفاع هل هو 10 % أو 20 % أو أكثر من ذلك ؟

الأخوة الكرام

في نظري أنه لكي نتمكّن من الإجابة على هذا السؤال لابد أن نتعّرف على التكلفة الفعلية للعقار حتى لا نقول أن السعر مرتفع أو مناسب أو منخفض بدون أي سند أو دليل عملي 0 ولكي أصل إلى إجابة حقيقية سأضرب مثالاً بسيطاً يفي بالغرض المطلوب :

لقد طرحت الدولة متمثلة في وزارة الإسكان في شهر أغسطس الماضي عدد 3200 قطعة أرض في المدن الجديدة للمستثمر الصغير وقد حددت سعر متر الأرض بإحدى هذه المدن وبالتحديد في القاهرة الجديدة بمنطقة النرجس بسعر 2500 جنيه للمتر وهو سعر مغالى فيه جداً ( والدليل على ذلك أنه لم يتقدم للمشروع سوى ما يقرب من 300 مستثمر لعدد 3200 قطعة أرض ) وقد حددت الوزارة عدّة إشتراطات بنائية منها أن نسبة البناء 50 % وعد الأدوار : أرضي + 5 أدوار وبفرض أن مساحة قطعة الأرض 600 متر فيكون إجمالي سعر الأرض مليون ونصف مليون جنيه ومنها يتضح لنا :-

1- أجمالي المسطح الذي سيقوم المستثمر ببنائه = 300متر مسطح الدور × 6 أدوار = 1800 متر مربع 0

2- نصيب المتر المربع من إجمالي ثمن الأرض = 1.5 مليون جنيه ÷ 1800 متر مربع = 850 جنيه تقريباً 0

3- تكلفة بناء المتر المسح من المباني بالأسعار الحالية ( خرسانات + مباني ) = 750 جنيه تقريباً

من هنا يتضح لنا أن تكلفة المتر تقريباً = 850 جنيه أرض + 750 بناء = 1600 جنيه

وبفرص وجود هامش ربح قدره 25 % من تكلفة البناء = 200 جنيه تقريباً للمتر

فيكون إجمالي التكلفة الفعلية للمتر المسطح من الوحدة = 850 جنيه + 750 جنيه + 200 جنيه = 1800 جنيه

وبفرض أن مساحة الوحدة السكنية 120 متر مسطح

فيكون السعر العادل للوحدة = 120متر × 1800 جنيه ( إجمالي التكلفة ) = 216000 جنيه 0

وبمقارنة هذا السعر بسعر السوق الحالي نجد أن :

متوسط سعر السوق الحالي بمنطقة النرجس للمتر 3250 جنيه

إجمالي سعر السوق لوحدة سكنية بمسطح 120 متر = 3250 جنيه × 120 متر = 390000 جنيه

مقدار زيادة سعر السوق عن السعر العادل للوحدة = 390000 جنيه - 216000 جنيه = 174000 جنيه

وبالتالي يكون معدل التضخم في الوحدة = 45 % تقرياً عن السعر العادل لها 0

وهذا دليل قاطع على أن أسعار الوحدات السكنية لا تمثل القيمة الحقيقية لها

شكراً لكم ومنتظر تعليقاتكم

مهندس / أشرف محمد

[سكر]

تحليل رائع واشكرك جدا على المجهود المبذول فيه

لكن هناك قانون اخر هو قانون العرض والطلب

الطلب على الشقق فى مصر اكثر من العرض وهو نوعين

1- طلب من اجل الاستثمار وهو من العاملين فى الخارج اكثر من من الداخل

2- طلب للسكن وهو قليل بالنسبة لطلب الاستثمار ولكن له صفة الاستمرار على المدى البعيد

ايضا يوجد سبب جوهرى يتجاهلى معظم المحللين وهو

ارتفاع نسبة السيولة فى مصر بشكل كبيرا جدا وخطير على الاقتصاد

وعدم وجود بدل حقيقى لتصريف هذة السيولة الضخمة فى مشاريع انتاجية

مما يودى الى النظر الى العقار على انه استثمار من ليس له استثمار

فتحدث مضاربات كبيرة على الاسعار

انا اعرف ناس كانت بتشترى وتبيع نفس الوحدة فى نفس اليوم وبالكتير فى نفس الاسبوع

وبالتالى وجهة نظرى مهما يحدث انخفاض فى اسعار البناء لن تخفض لاسعار بسهولة

ولكن ستتاثر بعض الشى

ولحل المشكلة جزريا يجب ايجاد استثمار اخر فى البلد كبديل عن العقار وبالتالى تتوجه لة الفوائض المالية

ولكن دة صعب جدا على بلد مثل مصر اقتصادها قائم على اقتصاد الخدمات وليس الانتاج

[ذهبية]

طبعا موضوع رائع و تحليل ناتج من دراسة مستفيضة عن السوق المصرى ولا يختلف عنة اتنين كما انت دائما يا باشمهندس اشرف

طبعا التكلفة الفعلية للشقة لا يتناسب بالفعل مع سعرها لكن هناك بعض الامور التى تاثر على السعر مثل زيادة الفائدة البنوك خاصة للشقة بالتقسيط ادى ذلك الى ارتفاع تمن الشقة

سياسة الحكومة الغير رشيدة متمثلة فى وزراة الاسكان انها باعت ارض مخصصة للاسكان الفاخر باسلوب المضاربة فاصبح متر الارض فى محيط القاهرة الجديدة من 50 جنيهة المتر الى 4000جنيهة المتر طبعا هذا اثر تاثير سلبى على سعر الشقق وعلى مجال العقارات ككل

بالاضافة الى نقطة اخرى سماح الحكومة المصرية للاجانب بالتملك شقق فى مصر هذا طبعا ادى الى دخول العرب و اصحاب رءوس الاموال العرب و العراقين بالتحديد الى دخول السوق العقارات ادى الى ارتفاعها انظر الى السادس من اكتوبر الشيخ زايد

فاصبح العقار ليس حديد و اسمنت فقط و ارض الموضوع اصبح اكبر من كدة الحكومة تتعامل مع العقار للقادرين فقط واصحاب الاموال

اريد ان اكمل على وجهة نظرك بسؤال اين الاسكان المتوسط واسكان الشباب اين متوسطى الحال اليس من حقهم ان يجدوا سكن وشقق للزواج خاصة ان عدد الشباب فى سن الزواج وصل الى 14 مليون شاب يعنى 29% من تعداد مصر

[abo_sameer]

اضن الاسعار ترجع لاسعار الفين وسته .

[دكتور مصري]

الأخوة الكرام أعضاء المنتدى

تحية طيبة وبعد 000

أطرح على سيادتكم موضوع جديد للمناقشة لم يتم تناوله من قبل في هذا المنتدى الكريم وهو خاص بأسعار العقارات السكنية في مصر هل هي أسعار مرتفعة ومبالغ فيها أم هي أسعار طبيعية ناتجة عن طلب حقيقي ؟ وإذا كانت مرتفعة فكم هى نسبة هذا الإرتفاع هل هو 10 % أو 20 % أو أكثر من ذلك ؟

الأخوة الكرام

في نظري أنه لكي نتمكّن من الإجابة على هذا السؤال لابد أن نتعّرف على التكلفة الفعلية للعقار حتى لا نقول أن السعر مرتفع أو مناسب أو منخفض بدون أي سند أو دليل عملي 0 ولكي أصل إلى إجابة حقيقية سأضرب مثالاً بسيطاً يفي بالغرض المطلوب :

لقد طرحت الدولة متمثلة في وزارة الإسكان في شهر أغسطس الماضي عدد 3200 قطعة أرض في المدن الجديدة للمستثمر الصغير وقد حددت سعر متر الأرض بإحدى هذه المدن وبالتحديد في القاهرة الجديدة بمنطقة النرجس بسعر 2500 جنيه للمتر وهو سعر مغالى فيه جداً ( والدليل على ذلك أنه لم يتقدم للمشروع سوى ما يقرب من 300 مستثمر لعدد 3200 قطعة أرض ) وقد حددت الوزارة عدّة إشتراطات بنائية منها أن نسبة البناء 50 % وعد الأدوار : أرضي + 5 أدوار وبفرض أن مساحة قطعة الأرض 600 متر فيكون إجمالي سعر الأرض مليون ونصف مليون جنيه ومنها يتضح لنا :-

1- أجمالي المسطح الذي سيقوم المستثمر ببنائه = 300متر مسطح الدور × 6 أدوار = 1800 متر مربع 0

2- نصيب المتر المربع من إجمالي ثمن الأرض = 1.5 مليون جنيه ÷ 1800 متر مربع = 850 جنيه تقريباً 0

3- تكلفة بناء المتر المسح من المباني بالأسعار الحالية ( خرسانات + مباني ) = 750 جنيه تقريباً

من هنا يتضح لنا أن تكلفة المتر تقريباً = 850 جنيه أرض + 750 بناء = 1600 جنيه

وبفرص وجود هامش ربح قدره 25 % من تكلفة البناء = 200 جنيه تقريباً للمتر

فيكون إجمالي التكلفة الفعلية للمتر المسطح من الوحدة = 850 جنيه + 750 جنيه + 200 جنيه = 1800 جنيه

وبفرض أن مساحة الوحدة السكنية 120 متر مسطح

فيكون السعر العادل للوحدة = 120متر × 1800 جنيه ( إجمالي التكلفة ) = 216000 جنيه 0

وبمقارنة هذا السعر بسعر السوق الحالي نجد أن :

متوسط سعر السوق الحالي بمنطقة النرجس للمتر 3250 جنيه

إجمالي سعر السوق لوحدة سكنية بمسطح 120 متر = 3250 جنيه × 120 متر = 390000 جنيه

مقدار زيادة سعر السوق عن السعر العادل للوحدة = 390000 جنيه - 216000 جنيه = 174000 جنيه

وبالتالي يكون معدل التضخم في الوحدة = 45 % تقرياً عن السعر العادل لها 0

وهذا دليل قاطع على أن أسعار الوحدات السكنية لا تمثل القيمة الحقيقية لها

شكراً لكم ومنتظر تعليقاتكم

مهندس / أشرف محمد

شكرا على الموضوع

ولكن لى ملاحظتين على الطرح

اولا حضرتك حسبت سعر المتر على اساس بناء 6 ادوار في حين البناء في قطع الفيلات لا يتعدي 3 ادوار و هذا يرفع من سعر متر الارض*

كما ان السعر الذى ذكرته و هو 3250 جنيه هو سعر تقسيط و ليس كاش و بالتالي يجب الوضع في الاعتبار ان هذا المبلغ قيمته الحقيقية تقل بنسبة 30 يا بالمائة بحساب سعر الفائدة على خمس سنوات -

[دكتور مصري]

تحليل رائع واشكرك جدا على المجهود المبذول فيه

لكن هناك قانون اخر هو قانون العرض والطلب

الطلب على الشقق فى مصر اكثر من العرض وهو نوعين

1- طلب من اجل الاستثمار وهو من العاملين فى الخارج اكثر من من الداخل

2- طلب للسكن وهو قليل بالنسبة لطلب الاستثمار ولكن له صفة الاستمرار على المدى البعيد

ايضا يوجد سبب جوهرى يتجاهلى معظم المحللين وهو

ارتفاع نسبة السيولة فى مصر بشكل كبيرا جدا وخطير على الاقتصاد

وعدم وجود بدل حقيقى لتصريف هذة السيولة الضخمة فى مشاريع انتاجية

مما يودى الى النظر الى العقار على انه استثمار من ليس له استثمار

فتحدث مضاربات كبيرة على الاسعار

انا اعرف ناس كانت بتشترى وتبيع نفس الوحدة فى نفس اليوم وبالكتير فى نفس الاسبوع

وبالتالى وجهة نظرى مهما يحدث انخفاض فى اسعار البناء لن تخفض لاسعار بسهولة

ولكن ستتاثر بعض الشى

ولحل المشكلة جزريا يجب ايجاد استثمار اخر فى البلد كبديل عن العقار وبالتالى تتوجه لة الفوائض المالية

ولكن دة صعب جدا على بلد مثل مصر اقتصادها قائم على اقتصاد الخدمات وليس الانتاج

اتفق معك كليا

و اضيف الى ان ارتفاع اسعار العقارات الدائم في مصر عبر الزمن يرتبط بالثقافة المصرية التى تحت التملك

و امتلاك الاصول

و اعتقد ان اول حلم لدي اي مغترب هو امتلاك منزل من عدة طوابق و به عدد من الشقق حتى و لو كانت ستبقي فارغة حتى يكبر اولاده و يعيشون بجواره في بيت العائلة

و لذا نجد الكثير من العمائر التى لا يقطنها احد و قد ترك الاب الشقق لابنائه الذين ما زالوا في المراحل الدراسية الاولى مثلا- و الاب لا يقدم على بيع اي شقه في العمارة طالما هو ليس في حاجة الى المال و يجعل البيع اخر خيار له

كنت في حوار هاتفي امس مع مدير احد شركات التسويق العقاري

و قال لى حرفيا ان الاسعار سترتفع مع حلول عيد الاضحى حيث يعود بعض المصريين في الخارج لشراء عقارات خلال اجازة العيد

ثم هناك موسم اجازات نصف العام ايضا

اما الموسم الكبير فهو عادة شهور الصيف

و اعرف اشخاص يشترون عشرات الشقق في مصر بالتليفون لانه ليس لديهم وقت للنزول الى مصر

العقار في مصر له خصوصية و هو بالفعل استثمار امن حتى و لو ركد قليلا فخلال عامين او ثلاث سيحدث انفجار جديد يعوض كل الركود الذى يحدث الان و ستجد الشقة التى سعرها الان 200 او 300 الف ستجد سعرها يتخطي المليون او اكثر

من كان يصدق ان تعرض شقق في المدن الجديدية بنصف مليون

لو قال احد ذلك منذ عامين او ثلاث لاتصفه اجميع بالجنون

الناس دائما يشترون عقارا في مصر

في اوقات الركود الفرق انهم يشترون اكثر فهي فرصه لكثيرين من لديهم المال و لا يحتجونه على وجه السرعة ان يشتروا عقارا حتى اذا ما ارتفع حققوا مكاسب خياليه

[عادل أبوزيد]

محاولة جيدة للوصول إلى مؤشر رقمى لأسعار العقارات ، و لكن الفاضل أشرف غفل عن أجزاء كبيرة من محددات التكلفة بصرف عن القبول أو الرفض بالنسبة للتكلفة الفعلية للعقار كأساس لتحديد سعر السوق الطبيعى (و ليس العادل لأن العادل تعبير نظرى بالكامل).

ما سبق كان إستهلالا لابد منه

المثال الذى أوردته مثال نظرى بحت تماما كالنظريات الحكومية التى تخرج من وسط المكاتب المكيفة ، و يمكن إضافة "مزيد من اللحم" للنموذج الرياضى لو أخذنا فى الإعتبار عنصرين أولها عنصر الزمن الذى يستغرقه إنشاء عقار معين و أقصد هنا الزمن الفعلى و العنصر الآخر هو التكاليف الغير منظورة فى إنشاء العقار و أيضا المخاطر الغير منظورة.

و هذين العنصرين حقيقة واقعة يصعب على من هو خارج صناعة البناء التنبؤ بحجمها و تبعاتها من أمثلتها الإرتفاع المتسارع فى تكلفة مكونات البناء كالحديد و الأسمنت و الطوب و هذه يعرفها الجميع.

و من الأمثلة التى لا يعرفها من هم خارج صناعة البناء القرارات الفجائية مثل قرار قياس الإرتفاعات بإستخدام أجهزة ال GPS بدلا من الطريقة العادية المتعارف عليها و كان من نتيجتها هدم الأدوار العليا فى عدد كبير من العقارات فى منطقة الشيراتون بالقاهرة الأرض هناك غير مستوية و قام الناس ببناء أظن أربع أو خمس أدوار و لم يكن فى ذهنهم بأى شكل الإرتفاع عن مستوى البحر الذى تقوم عليه أجهزة ال GPS.

أو القرار الفجائى فى أكتوبر 2003 الذى يحظر الإرتفاع فى بعض مناطق مدينة نصر عن عدد معين من الأمتار طبقا لخريطة جديدة و ذلك لمصلحة الطيران الحربى !!!

رغم وجود مبان فعلية قائمة تزيد عن ضعف المسموح به فى هذه الخريطة ، و من إشترى أرضا المتر ب ثمان آلاف جنيه من أجل الإرتفاع سبع أدوار ثم يفاجئ بأنه لا يمكنه الزيادة عن خمس أدوار !!!

و من التكاليف الغير منظورة تكاليف التقاضى فحتى الآن منطقة مدينة نصر رسميا تطبق شروط البناء الخاصة بشركة مدينة نصر الصادرة فى أوائل الستينيات و العادى هو مقاضاة الحى و المحافظة من أجل إسقاط شروط البناء الخاصة بشركة مدينة نصر و تطبيق قانون البناء العادى ..... و ما أدراك و تكاليف التقاضى مالا و زمنا.

و بالنسبة للقاهرة الجديدة إرفع سماعة التليفون و إسأل عن سعر الأرض و ستسمع أرقام 200 و 300 ألف أوفر و ربما أكثر. و البناء هناك للفيلات أرضى و دورين و للعمارات أظن أرضى و أربع أدوار.

مع كل ماسبق لا يقلل من الجهد الذى بذله الفاضل أشرف.

[أشرف محمد]

الأخوة الأعزاء الأفاضل أعضاء المنتدى

تحية طيبة وبعد 000

أتقدم بخالص الشكر والتقدير لكل من قام بالتعليق على رسالتي السابقة وأنه لشرف كبير لي أن أقرأ هذه الردود الكريمة والتي أحترم ماجاء بها و لكن لى بعض التعليقات على بعض ما جاء فيها :-

1- أعتقد أنه لا توجد سيولة كبيرة الآن في البلد بعد أن تجّمدت معظمها في الأسهم والعقارات تأثراً بالأزمة الإقتصادية العالمية بصفة عامة والدليل على ذلك ما يعانيه الإقتصاد المصري من ركود إمتد إلى مختلف الأنشطة الإقتصادية ( من سيارات ـ عقارات ـ أسهم 000 إلخ ) ، الأمر الذي يصعب معه أساساً إيجاد فرص إستثمار بديلة في البلد 0

2- سعر متر الأرض الذي ذكرته ( 2500 جنيه ) هو سعر حددته الدولة لبناء عمارات بإرتفاع قدره 6 أدوار حيث لم يتضمن مشروع المستثمر الصغير إنشاء أي فيلات أو إرتفاعات أقل من 6 أدوار وبالتالي حساباتي مضبوطة 0

3- سعر متر البيع الذي ذكرته ( 3250 جنيه ) هو سعر البيع كاش وليس التقسيط وهو السعر الذي كان سائد وقت طرح المشروع كما قلت في شهر أغسطس الماضي 0 و ممكن التأكد من ذلك بالدخول على الأرشيف الإلكتروني لجريدة الوسيط أو أي مواقع خاصة بالتسويق العقاري وبالتالي فالقياس صحيح 0

الأخوة الكرام 000

ما جاء برسالة الأخ الفاضل دكتور مصري ( والذي أحترم رأيه كثيراً ) والخاص بثقافة المصريين وحبهم للتملك وأقصد به ( التسقيع ) وأيضاً حلم أي مغترب هو بناء عمارة سكنية تغلق وحداتها السكنية بالكامل حتى يكبر الأطفال هو فعلاً حقيقة وواقع ولكن لنسأل أنفسنا هل هذه الثقافة صحيحة أم خاطئة ؟

أخواني الكرام000

نحن الذي صنعنا المشكلة بأيدينا ونحاول الآن إيجاد حل لها ، أنظروا إلى هذا الكم الهائل من الوحدات السكنية المغلقة والتى لا تجد من يستخدمها

لو تم إستغلا ل هذه الوحدات بصورة عملية هل ستوجد مشكلة إسكان في مصر ؟

الإحصاءات الرسمية المعلنة من الدولة عام 2006 تقول أن هناك أكثر من 8 مليون شقة في مصر مغلقة وإذا إفترضنا أن عقود الزواج في السنة الواحدة ربع مليون عقد زواج فيكون لدينا ما يكفينا من إسكان لمدة 32 سنة قادمة

فأين إذن المشكلة ؟

المشكلة يا أخواني الكرام نحن الذي نصنعها بأيدنا لعدم تغيير ثقافتنا التي ورثناها من أجدادنا من مئات السنين دون أن نتعب أنفسنا و نفكر هل هذه الثقافة صالحة لنا الآن أم لا !

شكراً لكم مع خالص تحياتي للجميع

مهندس / أشرف محمد

[عطر الجنة]

الأخوة الكرام أعضاء المنتدى

تحية طيبة وبعد 000

أطرح على سيادتكم موضوع جديد للمناقشة لم يتم تناوله من قبل في هذا المنتدى الكريم وهو خاص بأسعار العقارات السكنية في مصر هل هي أسعار مرتفعة ومبالغ فيها أم هي أسعار طبيعية ناتجة عن طلب حقيقي ؟ وإذا كانت مرتفعة فكم هى نسبة هذا الإرتفاع هل هو 10 % أو 20 % أو أكثر من ذلك ؟

الأخوة الكرام

في نظري أنه لكي نتمكّن من الإجابة على هذا السؤال لابد أن نتعّرف على التكلفة الفعلية للعقار حتى لا نقول أن السعر مرتفع أو مناسب أو منخفض بدون أي سند أو دليل عملي 0 ولكي أصل إلى إجابة حقيقية سأضرب مثالاً بسيطاً يفي بالغرض المطلوب :

لقد طرحت الدولة متمثلة في وزارة الإسكان في شهر أغسطس الماضي عدد 3200 قطعة أرض في المدن الجديدة للمستثمر الصغير وقد حددت سعر متر الأرض بإحدى هذه المدن وبالتحديد في القاهرة الجديدة بمنطقة النرجس بسعر 2500 جنيه للمتر وهو سعر مغالى فيه جداً ( والدليل على ذلك أنه لم يتقدم للمشروع سوى ما يقرب من 300 مستثمر لعدد 3200 قطعة أرض ) وقد حددت الوزارة عدّة إشتراطات بنائية منها أن نسبة البناء 50 % وعد الأدوار : أرضي + 5 أدوار وبفرض أن مساحة قطعة الأرض 600 متر فيكون إجمالي سعر الأرض مليون ونصف مليون جنيه ومنها يتضح لنا :-

1- أجمالي المسطح الذي سيقوم المستثمر ببنائه = 300متر مسطح الدور × 6 أدوار = 1800 متر مربع 0

2- نصيب المتر المربع من إجمالي ثمن الأرض = 1.5 مليون جنيه ÷ 1800 متر مربع = 850 جنيه تقريباً 0

3- تكلفة بناء المتر المسح من المباني بالأسعار الحالية ( خرسانات + مباني ) = 750 جنيه تقريباً

من هنا يتضح لنا أن تكلفة المتر تقريباً = 850 جنيه أرض + 750 بناء = 1600 جنيه

وبفرص وجود هامش ربح قدره 25 % من تكلفة البناء = 200 جنيه تقريباً للمتر

فيكون إجمالي التكلفة الفعلية للمتر المسطح من الوحدة = 850 جنيه + 750 جنيه + 200 جنيه = 1800 جنيه

وبفرض أن مساحة الوحدة السكنية 120 متر مسطح

فيكون السعر العادل للوحدة = 120متر × 1800 جنيه ( إجمالي التكلفة ) = 216000 جنيه 0

وبمقارنة هذا السعر بسعر السوق الحالي نجد أن :

متوسط سعر السوق الحالي بمنطقة النرجس للمتر 3250 جنيه

إجمالي سعر السوق لوحدة سكنية بمسطح 120 متر = 3250 جنيه × 120 متر = 390000 جنيه

مقدار زيادة سعر السوق عن السعر العادل للوحدة = 390000 جنيه - 216000 جنيه = 174000 جنيه

وبالتالي يكون معدل التضخم في الوحدة = 45 % تقرياً عن السعر العادل لها 0

وهذا دليل قاطع على أن أسعار الوحدات السكنية لا تمثل القيمة الحقيقية لها

شكراً لكم ومنتظر تعليقاتكم

مهندس / أشرف محمد

شكرا لك

لكن حضرتك نسيت اشياء مثل ان هذا المستثمر لابد ان يعطى الحكومة نسبة 20% من الشقق المبنية ولم تحدد بعد ثمن شراءها

ناهيك ان المستثمر ملزم بدفع ثمن الارض على سنتين بدون اى مهلة بينما تدفع له الدولة تمن الشقق على 4 سنوات

و هناك شئ اخر حضرتك البناء عبارة عن بدروم و ارضى و اربعة ادوار يعنى يلزمك تكاليف حفر ايضا وويل للمستثمر اذا كانت الارض صخرية فتمن متر الحفر المكعب يتجاوز 20 جنيه و بحسبة صغيرة حتحفر 600 *3م (عمق الحفر )*20

ده غير مصاريف استخراج الرخصة و الرسومات و تمن وقت المقاول

فللبناء تكاليف اخرى فعلية غير المحسوبة بالورقة و القلم

ده طبعا غير طريقة بناء الاساسات اذا كانت بكمرات او فلات سلاب او غيره لان النوع التانى تكلفته اعلى

[أشرف محمد]

الأخ الكريم / عطر الجنة

تحية طيبة وبعد 000

1- أشكرك كثيراً على الرد و أأوكد لك على الأن الإرتفاع المسموح به للمستثمر الصغير هو 6 أدوار وليس 4 أو 5 أدوار 0 وهذا يفرق كثيراً عند حساب نصيب متر المباني من إجمالي سعر الأرض 0

2- السعر الذي ذكرته في رسالتي السابقة ( 750جنيه / م2 ) هو متوسط تكلفة سعر المتر للبناء شامل مايخصه من ( حفر و أساسات و قواعد و سملات ومصعد 000 إلخ ) وغيرها من البنود الأخرى التي يصعب حصرها

في رسالتي 0

شكراً جزيلاً مع خالص تحياتي

مهندس / أشرف محمد

[سكر]

أعتقد أنه لا توجد سيولة كبيرة الآن في البلد بعد أن تجّمدت معظمها في الأسهم والعقارات تأثراً بالأزمة الإقتصادية العالمية بصفة عامة والدليل على ذلك ما يعانيه الإقتصاد المصري من ركود إمتد إلى مختلف الأنشطة الإقتصادية ( من سيارات ـ عقارات ـ أسهم 000 إلخ ) ، الأمر الذي يصعب معه أساساً إيجاد فرص إستثمار بديلة في البلد

الاختبار الحقيقى اذا كانت البلد بها سيوله ام لا

هو معيار قياس السيوله للسوق ونظرا لان لايوجد معايير قياس محددة او معترف بها او حتى معلنة فى السوق المصرى

فنحن لنا الظاهر من التعامل

عدم انخفاض اسعار السلع والمنتجات بنفس انخفاضها على مستوى العالمى يوكد ان السيوله مازالت موجودة

قد تكون انخفضت بعض الشى ....... ولكن مازالت موجودة لتنفيذ الطلب على المعرض حتى لو كان السعر مغالى فيه

الاختبار الحقيقى فى راى هو

القرعة الخامسة لاراضى ومدى الطلب على الاراضى فى هذة القرعة

هذا اذا نزلت القرعة بغض النظر عن سعر الارض اذا كان مغالى فية ام لا

ومعيار ضخ الاموال هو الاختبار الحقيقى للسيولة فى لاسوق المصرى

القرعة الرابعة كانت ضخ الاموال 5 مليار جنية لعدد 188 الف حاجز

نقارن الرقم دة بالرقم الخاص للقرعة الخامسة لو نزلت عشان نعرف فى سيولة فى البلد ولا لا

لو السيوله موجودة فى السوق المصرى انسى ان فى اسعار تنخفض تماما على اى مستوى

والانخفاضات الحالية هى انخفاضات ترقب للسوق وليست انخفاضات نتيجة ضعف طلب حقيقى

وعلى متنخفض السيولة يكون الاقتصاد العالمى اخذ منحى الارتاد لانتعاش الاقتصادى وارتفاعت الاسعار

وبالتالى نصبح اخر بلد فى انخفاض الاسعار واول بلد فى ارتفاع الاسعار

الحديد فى السعودية بيتباع 1950 ريال واحنا لسة بنقول فى مصر 4000 الاف ولا 6000 ولا 7000 الاف

تم تعديل 28 نوفمبر 2008 بواسطة ataamer

[معماري]

أعتقد أنه لا توجد سيولة كبيرة الآن في البلد بعد أن تجّمدت معظمها في الأسهم والعقارات تأثراً بالأزمة الإقتصادية العالمية بصفة عامة والدليل على ذلك ما يعانيه الإقتصاد المصري من ركود إمتد إلى مختلف الأنشطة الإقتصادية ( من سيارات ـ عقارات ـ أسهم 000 إلخ ) ، الأمر الذي يصعب معه أساساً إيجاد فرص إستثمار بديلة في البلد

الاختبار الحقيقى اذا كانت البلد بها سيوله ام لا

هو معيار قياس السيوله للسوق ونظرا لان لايوجد معايير قياس محددة او معترف بها او حتى معلنة فى السوق المصرى

فنحن لنا الظاهر من التعامل

عدم انخفاض اسعار السلع والمنتجات بنفس انخفاضها على مستوى العالمى يوكد ان السيوله مازالت موجودة

قد تكون انخفضت بعض الشى ....... ولكن مازالت موجودة لتنفيذ الطلب على المعرض حتى لو كان السعر مغالى فيه

الاختبار الحقيقى فى راى هو

القرعة الخامسة لاراضى ومدى الطلب على الاراضى فى هذة القرعة

هذا اذا نزلت القرعة بغض النظر عن سعر الارض اذا كان مغالى فية ام لا

ومعيار ضخ الاموال هو الاختبار الحقيقى للسيولة فى لاسوق المصرى

القرعة الرابعة كانت ضخ الاموال 5 مليار جنية لعدد 188 الف حاجز

نقارن الرقم دة بالرقم الخاص للقرعة الخامسة لو نزلت عشان نعرف فى سيولة فى البلد ولا لا

لو السيوله موجودة فى السوق المصرى انسى ان فى اسعار تنخفض تماما على اى مستوى

والانخفاضات الحالية هى انخفاضات ترقب للسوق وليست انخفاضات نتيجة ضعف طلب حقيقى

وعلى متنخفض السيولة يكون الاقتصاد العالمى اخذ منحى الارتاد لانتعاش الاقتصادى وارتفاعت الاسعار

وبالتالى نصبح اخر بلد فى انخفاض الاسعار واول بلد فى ارتفاع الاسعار

الحديد فى السعودية بيتباع 1950 ريال واحنا لسة بنقول فى مصر 4000 الاف ولا 6000 ولا 7000 الاف

تحياتي م\ اشرف احب اضيف لكلامك ان تكلفه البناء اقل من 750ج للمتر المربع بعد هبوط اسعار الحديد ولو حسبت حسبتك علي اراضي القرعه في الشروق او اكتوبر كان متوسط السعر700ج والبناء علي 45%في اكتوبر والارتفاع بدروم وارضي و3متكرر للعمارات اي لو قطعه ارض 500م2يكون نصيب الارضحوالي311ج +500ج تكلفه مباني =811ج في حين سعر الشقق حوالي من1500ل2000ج في اكتوبر وشكرا معماري

[isa]

الاخ المهندس اشرف

ارجو ارسال لى ايميلك الخاص على

abdul_twab@yahoo.com

[أشرف محمد]

الأخ الكريم ISA

تحية طيبة وبعد 000

البريد الإلكتروني الخاص بي هو : ( aone1@naseej.com )

مع خالص تحياتي

مهندس / أشرف محمد

[tanash]

السلام عليكم

المهندس اشرف لوممكن تحسب لي الاتي

لوعندك مساحة 400متر وبها اساسات + اعمدة وحوائط البدروم

علشان نكمل بدروم +ارضي وثلاث ادوار +شقة 100متر روف وطبعا نصف تشطيب ما هو المبلغ الباقي لتكملة هذا العمل وطبعا السور والبوابه الحديد وكل شيء حتي نتمكن من تاجيرها

وهذا طبعا من خبرتك في السوق بالتقريب

ارجو الافادة وجزاك الله خيرا

[أشرف محمد]

الأخ الكريم tanash

تحية طيبة وبعد 000

حساب تكلفة البناء تتم بناء على التصميم الذي تم وضعه وحسب طريقة البناء ، وعلى كل حال ممكن حسابها بطريقة إسترشادية فقط كالتالي :-

750 جنيه ( سعر المتر للخرسانات والمباني فقط ) × 400 متر ( مسطح الدور ) × 4 ( عدد الأدوار ) + 75000 جنيه شقة الروف = 1275000 جنيه تقريباً 0

أمّا بالنسبة للسور والبوابة والتشطيب الداخلى 000 إلخ فهذا بالطبع يتوقف على نوعية ومستوى التشطيب المطلوب 0

شكراً مع خالص تحياتي

مهندس / أشرف محمد

[دكتور مصري]

الاخوة في المنتدي

تحية طيبة و بعد

اشكر المهندس اشرف على جهده

و انا لى تجربة مع البناء بالاسعار الحالية حيث اقوم حاليا ببناء فيلتى و مساحتها 700 متر

ابنى على نصفها اي حوالي 350م

و التكلفة تقريبا 950 الف جنيه

تشمل الاساسات و البدروم و الارضي و الاول و الثاني و شقة روف

مع التشطيبات الخارجية و الداخلية على المحارة و السور و يشمل هذا المبلغ ايضا رسوم التعلية للدور الثالث

و حساب المتر هو 400جنيه للمتر المسطح خرسانات و مباني في الادوار العلوية

اما الاساسات فكانت حوالى 470 جنيه للمتر المسطح

على حساب طن الحديد 5100

و يتم بعد الانتهاء من المبنى حاسب اسعار الحديد حيث انها انخفضت في الفترة الاخيرة وس يتم ارجاع فرق المبلغ

هذه تجربة شخصية

الدور الواحد يتكلف حوالى -120الف جنيه

و الاساسات تتكلف تقريبا نفس الرقم

120 * 5 ( اساسات + 4 اسقف ) = 600 الف و الروف (100*400==40 الف) الاجمالي 640 خرسانات و مباني

الباقي تكلفة السور و التشطيبات (محارة و حلوق نجارة و توصيلات كهرباء و مدخل وواجهه) و رسوم التعلية

ارجو ان اكون قد افدتكم بهذه المعلومات

و طبعا الاسعار قابله للزيادة اذا ارتفعت اسعار الحديد و قابل للانخفاض اذا هبطت

[أشرف محمد]

الأخوة الكرام أعضاء المنتدى

تحية طيبة وبعد 000

الآن الحمد لله أستطيع أن أقول بأنني قد نجحت في الوصول إلى الهدف الذي كتبت من أجله هذا الموضوع وما كنت أنشده وهو محاولة إقناع القارئ الكريم بأن أسعار العقارات السكنية في مصر لا تمثل القيمة الحقيقية لها ، فهذا مثال آخر ( أكثر واقعية مني ) ضربه لنا الأخ الفاضل الكريم الدكتور المصري بناءاً على تجربته الشخصية في البناء والذي توصلنا من خلاله بأن إجمالي التكلفة الفعلية للبناء في حدود 670 جنيه للمتر وهو رقم متقارب جداً من الرقم الذي أقمت عليه دراستي في بداية الموضوع وهو 750 جنيه للمتر 0 وهذا يدل على أن البائع دائماً يستغل حاجة المشتري للشراء ويحاول بقدر الإمكان رفع الأسعار حتى يحصد منه في النهاية على أعلى الأرباح0

الأخوة والأخوات 00

أنا لست ضد فكرة الإستثمار العقاري بل ضد فكرة الإستغلال والإبتزاز التي يمارسها أصحاب الأراضي والعقارات

والتى تسمى ( بالأوفر ) على كل من يريد الشراء 0

وأسألكم لماذا نعطي أموالنا لمن يتمتع بها ؟ لماذا نشتري سلعة اياً كانت أرض أو عقار بأعلى من قيمتها الحقيقية ؟ لماذا نفّرط في أموالنا بكل هذه السهولة ؟

قد يسألني البعض وما هو الحل ونحن نريد إستثمار أموالنا في العقارات ؟

فأجيب على هذا بأن الدولة ستتطرح أراضي خلال الفترة القادمة للإسكان العائلي بمساحات تتراوح من 300 : 400 م2 للقطعة الواحدة في المدن الجديدة وهذا في حد ذاته أعتبره فرصة ذهبية لمن يريد الإستثمار الحقيقي

فإذا إفترضنا أن هناك قطعة أرض بالقاهرة الجديدة بمساحة 400 متر وبسعر 1500 جنيه للمتر ونسبة البناء 60 % وأقصى إرتفاع أرضي + 3 أدوار فتكون التكلفة كالتالي :-

إجمالي قيمة الأرض 1500 جنيه × 400 متر = 600 ألف جنيه 0

إجمالي المسطح الذي سيتم بناؤه = 240 متر ( مسطح الدور ) × 4 أدوار = 960 متر

نصيب متر الوحدة السكنية من إجمالي ثمن الأرض = 600 ألف جنيه ÷ 960 متر = 625 جنيه للمتر

وبفرض أن تكلفة المتر من المباني 700 جنيه ( شامل كل مصاريف البناء )

فيكون إجمالي سعر المتر = 625 جنيه ( ما يخصه من الأرض ) + 700 جنيه ( تكاليف البناء ) = 1325 جنيه

وبفرض أن مسطح الوحدة 260 م ( كامل مسطح الدور )

فتكون إجمالي التكلفة للوحدة = 260 متر × 1325 جنيه ( إجمالي التكلفة ) = 350 ألف جنيه تقريباً

وبمقارنة هذا السعر مرة أخرى بسعر السوق

سعر السوق = 2600 جنيه للمتر × 260 متر = 700 ألف جنيه

معنى هذا أنني قمت بتوفير 350 ألف جنيه في ثمن الوحدة كان البائع سيكسبها مني0

وبضرب هذا الرقم × 4 وحدات سكنية

يكون إجمالي المبلغ الذي قمت بتوفيره بنفسي عن الشراء بسعر السوق = 350 ألف جنيه × 4 وحدات = مليون وربعمائة ألف جنيه 0

و قد يسألني البعض ليس لدينا الأموال الكافية لتنفيذ هذه الفكرة ؟

وأجيب عليك أن تبحث عن مجموعة من الأهل والأصدقاء ترغب في هذا النوع من الإستثمار وكوّنوا مايسمى بإتحاد الملاك يكون لكل فرد نصيبه من الوحدات بسعر التكلفة الحقيقية دون أن يضحك عليك أحد 0

يسألني آخر وكيف نحصل على الأرض ؟

أقول لكم : هنا يأتي دور الدولة فإذا كانت الدولة جادة فعلاً في حل مشكلة الإسكان فعليها أن تطرح هذه الأراضي لكل من يريد البناء وعليها أن تتقي الله بالإبتعاد عن أسلوب تعطيش السوق ( نظام القرعة ) حتى لا يتسلل التجار والسماسرة ونرجع مرة أخرى لنفس المشكلة0

الأخوة والأخوات الكرام

أكتفي بهذا القدر من الكتابة في هذا الموضوع وأترك الفرصة لمن يريد التعليق على كل ماجاء فيه علماً بأنني أقوم الآن بإعداد موضوع جديد سأطرحه قريباً للمناقشة فى هذا المنتدى الكريم لكي نفيد ونستفيد 0

وأخيراً لا أنسى أبداً توجيه الشكر لكل من قام بالرد أو التعليق على مقالاتي وأخص بالشكر أخي الكريم دكتور مصري والأخت الفاضلة ذهبية والسلام عليكم ورحمة الله

أخوكم / مهندس أشرف

[أشرف محمد]

الأخوة الكرام

نسيت أن أقول لكم كل عام وأنتم بخير ويارب حقق أمنية كل فرد في هذا المنتدى

أشرف محمد

[isa]

جزاكم الله خيرا