حساب السعر العادل للعقار

[nana]

منذ فتره وزوجى يبحث موضوع شراء شقه بالقرب من عمله فكنت اقترح بدر لقربها ورخصها ولكنه يريد الشروق وبعد السؤال وجدنا عر المتر تقريبا من 1600 الى 1800 حسب المكان والموقع ودفع مقدم والباقى تقسيط على خمس سنوات ولكنى اقترح عليه ولاا اعرف هل هذا صح ام غلط ان يشتر ى هو وثلاثه من اصدقائه لهم نفس رغبه شراء شقه وهم موجودين بالفعل ان يشترو ارض تخصيص قديم 270 متر مثلا بتكون فىحدود200الف ويشركو فى بنائها ويقسموها فهل هذا التفكير سليم ام اننا لن نقدر على المبانى وخصوصا اننا ملزمين بمهله وكيفيه تقسيمها هل سنختلف ام هناك طريقه معينه للتقسيم والرخص هل ستكون باسم واحد ام الكل ام رااى زوجى هو الشراء من اى شركه وبلاش نوجع دماغنا ارجو من اهل الخبره المشوره ومعرفه الايجابيات والسلبيات ولكم جزيل الشكرمعذره لانى سالت السؤال قبل ذلك فى المواضيع الرئيسيه قبل قرائتى للموضوع

[أشرف محمد]

الأخت الكريمة NANA

تحية طيبة وبعد 000

أجبت على هذا التساؤل في الوضوع الخاص بحضرتك والموجود تحت عنوان ( أرجو المشورة من خبراء المنتدى في الشقق والعقارات )0 0

مع خالص تحياتي

مهندس / أشرف محمد

[أشرف محمد]

بسم الله الرحمن الرحيم

الأخوة الكرام أعضاء المنتدى

تحية طيبة وبعد000

هل تتذكرون هذا الموضوع ؟ لقد تشرفت بنشره في هذا المنتدى منذ ما يقرب من ثلاثة أشهر ووقتها أثبت بالحسابات الفعلية أن أسعار العقارات متضخمة بنسبة لا تقل عن 45 % من القيمة العادلة لها وبالتالي فالأسعار لا تمثل القيمة الحقيقية 0 وقد حذرت من ضخ أموال جديدة بهذا القطاع عن طريق شراء وحدات سكنية من السوق مباشرة حيث كان الوقت غير مناسب وقلت علينا بالإنتظار والتمهل ولا نستعجل فوقت الشراء لم يحن بعد فالمستثمر الذكي هو الذي يحافظ على أمواله و يختار الوقت المناسب لبدأ الإستثمار 0 ولكن قوبل كلامي بالرفض الشديد من بعض الأعضاء ( مع إحترامي الكامل وتقديري لأرائهم ) مستندين على ذلك بأن العقار في مصر له وضع خاص وصعب أن يهبط بل ستستمر الأسعار في إرتفاع دائم دون توقف لذلك فالعقار مثل الإبن البار بأهلة !

الأخوة الكرام :

الآن نبدأ نقارن الأسعار التي كانت موجودة وقت كتابة هذا الموضوع بالأسعار الموجودة حالياً حتى نعرف أين نحن الآن :-

متوسط سعر متر المباني بالقاهرة الجديدة سابقاً 3250 جنيه للمتر 0 وحالياً 2500 جنيه للمتر

مقدار الإنخفاض = 3250 جنيه - 2500 جنيه = 750 جنيه ( نسبة الإنخفاض 23 % ) 0

متوسط سعر متر المباني بمدينة 6 أكتوبر سابقاً 2000 جنيه للمتر وحالياً 1600 جنيه للمتر 0

مقدار الإنخفاض = 2000 جنيه - 1600 جنيه = 400 جنيه ( نسبة الإنخفاض 20 % ) 0

متوسط سعر متر المباني بحدائق الأهرام سابقاً 1700 جنيه وحالياً 1300 جنيه للمتر

مقدار الإنخفاض = 1700 جنيه - 1300 جنيه = 400 جنيه ( نسبة الإنخفاض 23 % ) 0

متوسط سعر المباني في العبور سابقاً 2200 جنيه وحالياً 1800 جنيه للمتر 0

مقدار الإنخفاض = 2200 جنيه - 1800 جنيه = 400 جنيه ( نسبة الإنخفاض 18 % ) 0

متوسط سعر المتر في المعادي الجديدة سابقاً 2500 جنيه وحالياً 2000 جنيه للمتر 0

مقدار الإنخفاض = 2500 جنيه - 2000 جنيه = 500 جنيه ( نسبة الإنخفاض 20 % ) 0

متوسط سعر المباني في الشروق سابقاً 1800 جنيه وحالياً 1400 جنيه للمتر 0

مقدار الإنخفاض = 1800 جنيه - 1400 جنيه = 400 جنيه ( نسبة الإنخفاض 22 % )

متوسط إنخفاض الأسعار في المدن الجديدة = 21 % 0

معنى هذا أن الأسعار مازالت مرتفعة عن السعر العادل لها بنسبة لا تقل عن 25 % 0

وبالتالي مازلت أنصح بعدم الشراء نهائياً حتى الآن 0

شكراً مع خالص تحياتي

مهندس أشرف محمد

تم تعديل 20 يناير 2009 بواسطة أشرف محمد

[SajedSoft]

المهندش اشرف

شكرا على توضيحاتك القيمة بس ممكن حضرتك تقولى منان جبت الاسعار ده خصوصا انى متابع اكتوبر من فترة وما حسيتش بانخفاض كبير

يعنى منان الاقى متر شقة ب 1600 جنيه دلوقتى يعنى فيه فى التوسعات الشمالية كمبوند اسمه فاميلى لاند تبع رحاب اكتوبر والمتر من قريب كان ب 3000 جنيه

شكرا

[أشرف محمد]

بسم الله الرحمن الرحيم

أخي الكريم / SajedSoft

تحية طيبة وبعد 000

شكراً على هذه الكلمة الرقيقة 0

أولا : حصلت على هذه الأسعار من خلال متابعتي الدقيقة لأسعار العقارات التي تنشر في جريدة الأهرام والوسيط يوم الجمعة ، وكذلك متابعة الأسعار من المواقع العديدة لشركات التسويق العقاري بشبكة الإنترنت علماً بأنه توجد أسعار أقل من 1600 جنيه للمتر في مدينة 6 أكتوبر و إرجع لأهرام يوم الثلاثاء 20/1/2009 لتتأكد من ذلك0

ثانياً : أنا هنا أخاطب شريحة متوسطي الدخل التي تهمها نزول الأسعار حتى تستطيع الشراء أما شريحة الطبقة الغنية فأعتقد أنها لا تهمهما بل لا تشغلها إنخفاض الأسعار فلن يفرق معها وصول سعر متر المباني في المنتجعات لأكثر من ستة آلاف جنيه للمتر كما هو الحال في مشروع مدينتي بالقاهرة الجديدة ! 0

شكراً مع خالص تحياتي

أخوك / مهندس أشرف محمد

تم تعديل 21 يناير 2009 بواسطة أشرف محمد

[jamee]

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته

شكرآ مهندس اشرف على المعلومات القيمة والغاية في الاهمية للجميع ، يوجد إستفسار صغير .. أمامي شقتان واحدة في الياسمين 7 وأخرى في البنفسج 11 ، سعر المتر فيهما واحد وهو 2700 ، من آرائك السابقة يتضح ان السعر عالي مقارنة بالاسعار اللي حضرتك ذكرتها ، ام ان الاسعار ما تزال عالية في هذه المناطق ، وسؤالي الآخر ايهما افضل الياسمين ام البنفسج ؟

تقبل تحياتي ومروري

[raouf]

الياسمبن افضل ولكن النرجس والاحياء افضل وافضل بمراحل من الاتنين و نصيحة شوف النرجس عمارات

[jamee]

شكرآ أستاذ رؤوف على رأيك وعلى إهتمامك .. ، لكن لماذا النرجس عمارات وليس فيلات ؟ اليست الفيلات ارقى ؟ وماهو متوسط الاسعار في النرجس عمارات وهل تصلح للسكن في الفترة القادمة ام امامها فترة طويلة ؟ آسف لكثرة الأسئلة ، لكن اطمع في سعة صدرك وكرمك

[أشرف محمد]

بسم الله الرحمن الرحيم

أخي الكريم / jamee

تحية طيبة وبعد 000

أولاً : هذا السعر الذي ذكرته حضرتك قريب من سعر السوق الذي قمت بتحديدة في مشاركتي رقم 23 من هذا الموضوع ولكن عندما نقارنه بالسعر العادل نجد أنه مغالى فيه جداً 0

ثانياً : أيهما أفضل الياسمين أم النرجس :- موقع الشقة والتصميم الداخلي لها هو الذي سيحدد أيهما أفضل في الإختيار لأن تقريباً المنطقتين في مستوى واحد 0

شكراً مع خالص تحياتي

مهندس / أشرف محمد

[jamee]

شكرآ أخي الفاضل مهندس أشرف ..

الشقتان نفس المزايا تقريبآ نفس المساحة ونفس التصميم للشقة وكلاهما لنفس الشركة ، ونضيف إليهما شقة اخرى بنفس المواصفات في النرجس عمارات لنفس الشركة لكنها امام منطقة الخدمات .. يعني حيرتي زادت ، ولأني مسافر ولست متواجد لجئت لكم كأصحاب خبرة في إتخاذ القرار لان تصميم الشقة مناسب وكذلك المساحة .. بقيت المنطقة ؟؟ أتمنى ألا اكون قد أثقلت عليكم بأسألتي ، لكن لي ثقة في سعة صدركم وآرائكم القيمة ...

ولكم جزيل الشكر

[أشرف محمد]

بسم الله الرحمن الرحيم

أخي الكريم / jamee

تحيه طيبة وبعد

حدث خطأ في مشاركتي السابقة فالمقارنة الأولى كنت أقصد بها الياسمين والبنفسج وليس بين الياسمين والنرجس كما كتبت في المشاركة فأرجوا قبول إعتذاري 0

أما في الحالة الثانية فبالطبع عمارات النرجس هي أفضلهم جميعاً 0

شكراً جزيلاً مع خالص تحياتي

أخوك / مهندس أشرف محمد

[jamee]

أشكرك أخي الفاضل على سرعة تعقيبك وإهتمامك .. وسأعمل بالنصيحة وأستقر على النرجس عمارات بمشيئة الله .. ، لكن هل من الجيد ان موقع العمارة أمام منطقة الخدمات ؟ ( مستشفى وتجاري ) ...

بارك الله فيك وفيما تبذله من آراء ومجهود لمساعدة إخوانك... تحياتي

تم تعديل 27 يناير 2009 بواسطة jamee

[dongol]

الاخ الفاضل جيمي

برجاء ذكر اسم الشركه التي تعرض هذه الوحدات و الاسعار و الاماكن بالتحديد لاني انوي شراء شقه في نفس المكان و لعلنا نكون جيران في القريب

تحياتي

[King TUT]

الاخ الفاضل جيمي , الاخ الفاضل دنجل:

أولا : أنا أؤيد رأى المهندس أشرف والأستاذ رؤوف فى أن منطقه النرجس عمارات هى من أفضل و أرقى الأحياء فى التجمع الخامس لموقعها الممتاز فى وسط القاهره الجديده و قربها لكثير من المدارس والجامعات المشهوره وتوافر كافه الخدمات و المرافق بها وكذلك لتخطيطها الجغرافي و الهندسى الممتاز.

ثانيا : هذه خريطه مفصله لمنطقه النرجس عمارات وفيها مواقع جميع قطع أراضى العمارات بأرقامهم وبالتالى يسهل تحديد مكان و موقع العماره بدقه قبل الشراء .

ثالثا : ان موقع العمارة أمام منطقة الخدمات فى رأى هو موقع جيد لعده أسباب منها أنه لا يوجد أمامك عمارات سكنيه وبالتالى لأحد يجرحك أو يكون كاشفك , قربك من الخدمات كالمستشفى والمول و المدرسه و الجامع يوفر لك معظم أحتياجاتك بدون أستعمال السياره وفى أى وقت , يوجد عامه شارع عريض بينك و بين منطقه الخدمات أى أن هناك مسافه كافيه , قربك من المستشفى الخاص يؤمن لك نظافه المنطقه و سلامتها و كذلك صلاحيه الشارع و الطرق المؤديه إلى المستشفى وتوافر الخدمات من كهرباء و ماء و غاز باستمرار لخدمه مجمع الخدمات و العمارات القريبه منها .

الله يوفقكم

تم تعديل 28 يناير 2009 بواسطة King TUT

[jamee]

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته

شكرآ إخواني على كرمكم وإهتمامك بالرد على تساؤلاتي ... بالفعل استفدت جدآ من آرائكم .. ,اشكرك أخي King TUT على رأيك القيم وعلى الخريطة .. لك جزيل الشكر ..

أخي الفاضل dongol أنا شاهدت هذه الشقق على هذا الموقع وبه معلومات مفصلة عن كل عمارة http://www.kishkrealestate.com/ أرجو لك الإستفادة

بارك الله في الجميع ولكم كل الشكر

[دكتور مصري]

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته

شكرآ إخواني على كرمكم وإهتمامك بالرد على تساؤلاتي ... بالفعل استفدت جدآ من آرائكم .. ,اشكرك أخي King TUT على رأيك القيم وعلى الخريطة .. لك جزيل الشكر ..

أخي الفاضل dongol أنا شاهدت هذه الشقق على هذا الموقع وبه معلومات مفصلة عن كل عمارة http://www.kishkrealestate.com/ أرجو لك الإستفادة

بارك الله في الجميع ولكم كل الشكر

الاخوة الكرام ارجو عدم الاعتداد بالاسعار الواردة في شركة كشك و اعتبارها مؤشرا حيث انها مرتفعة جدا عن الاسعتر الحقيقية في السوق بنسبة تتعدي 30-40 %

و الاسعار الحقيقية اقل بكثير و ذلك لان الشركة تدخل شبه شريك مع مالك العقار بغرض تسويقه و تحصل على نسبة عالية جدا

و هذا ليس حال سركة كشك وحدها بل و عدد كبير من شركات التسويق العقاري الكبري

و انصح بالنزول الى المدينة و تالسؤال هناك في المكاتب العقارية و الشراء مباشرة من الملاك و ستجدون الاسعار مختلفة تماما و بها تسهيلات ايضا

و بالتوفيق

[raouf]

شكرآ أستاذ رؤوف على رأيك وعلى إهتمامك .. ، لكن لماذا النرجس عمارات وليس فيلات ؟ اليست الفيلات ارقى ؟ وماهو متوسط الاسعار في النرجس عمارات وهل تصلح للسكن في الفترة القادمة ام امامها فترة طويلة ؟ آسف لكثرة الأسئلة ، لكن اطمع في سعة صدرك وكرمك

السلام عليكم

اولا اخى الكريم اسف للتاخر فى الرد لسفرى

النرجس عمارات افضل لعدى اسباب معيشيى وايضا استثمارية لو كنت بتفكر فى الاسثمار

1- اكثر واسرع منطقة فى العمران بعد شارع التسعين غى الاخياء

2- جميع الخدمات متوفرة بقربها وتتوسط المدبنة ( شارع السبعين والتسعين ) وقربها نت الجتمعات الالمانية و الامريكية

3- افضل الاماكم بها العمارات التى فى الشارع الفاصل بين النرجس عمارات وفبلات وده 50 منر بعنى امامك الفيلات ومفيش حد كاشف بيتك

4- التصميمات الرائعى وايضا عدم الهدر الكبير غى المساحة واسباب اخرى كثيرة وتوكل على اللع اذا كانت الشقى امام منطقة الخدمات لان دى مستقبلها كبييييييييييييييييييييييييير جدا ( بعد مدة سيتم ايجار وبيع هذه الشقق كادارى عيادات وخلافه كنا فى شارع التسعبن امام ناتا و المستشفى الجوى وده هيجعلها اكثر منطقة ارتفاع فى الاسعار ( ملحوطة الاسعار فى هذه المنطقة بالذات لم تنخفض كثيرا )

ميزة اخرى ان اخر موعد للبناء فى العمارات 11\2009

[jamee]

أشكرك جدآ أستاذ رؤوف على إهتمامك بالرد وحرصك على نفع الآخرين ، سأتوكل على الله وأشتري في هذه المنطقة ، وسأعمل بنصيحة أخي الفاضل ( دكتور مصري ) و أنزل بنفسي للمنطقة لأني على وشك النزول في إجازة ... وفقنا الله ووفق الجميع لكل الخير..

تحياتي

تم تعديل 28 يناير 2009 بواسطة jamee

[magedcozaki]

المهندس المحترم الخلوق / اشرف محمد

هل تفضلت واطلعت وافدتني افادك الله - الموضوع ادناه هام ويوجد عليه مداخلات لا حصر لها تحت عنوان اراضي طريق مصر الاسماعيلية اريد تفضلك برؤيتك واي معلومات تخص الامر حاليا او لاحقا وربنا يجزيك كل الخير ويبارك فيك ارجو ان تضعة ضمن اهتماماتك ويشرفنا لو اطلعت على كام الامر بالمحاورات تحت المسائل الاقتصاية - اراضي مصر الاسماعيلية الصحراوي وستجد نسخة من المقالة به وانا الذي فتحت الموضوع وارجو ان ترى كم المداخلات والردود منذ تاريخ فتحه للأن لتري كم هو هام ويمس قطاع عريض بنفسك

تقبل تحياتي وارق امنياتي

مقالة جريدة المساء اليوم 29/1/2009

وأمين أباظة:

لن نسمح بتبوير الأراضي المستصلحة وتحويلها لمباني

كتب إسكندر أحمد:

حذر أمين أباظة وزير الزراعة واستصلاح الأراضي من تحويل الأراضي الزراعية إلي مبان في طريق مصر الإسماعيلية الصحراوي مادام لها مصدر مائي ومبرم بها عقود بين الوزارة والشركات والأفراد.

قال نحن لسنا مسئولين عن شركات تقسيم الأراضي التي تتخذ من الإعلانات سبيلاً لها لترويج أراض زراعية بأنها قننت بواسطة الهيئة موضحاً أن هيئة التعمير والتنمية الزراعية قامت بعمل خريطة مسح شامل لتلك المنطقة وأنها سوف توجه كل مساحة إلي الجهة التي تتبعها إذا كانت تابعة للإسكان فعلي الإسكان تقنين تلك الأرض وبيعها بالسعر السائد وليست بأسعار الأراضي المستصلحة.

أكد الوزير أننا ننبه كثيراً قبل شراء أي أرض بقصد السكن من تلك الشركات بضرورة الرجوع لهيئة التعمير والتنمية الزراعية لمراجعة الخرائط والوضع القانوني.. مشيراً إلي أننا لن نتنازل عن حق الدولة وتثمين الأرض بالسعر القائم.

قال إنه لن يسمح بتبوير الأراضي المستصلحة والمخصصة للزراعة تحت أي مسمي لأن هدفنا واضح وهو المحافظة علي الأراضي الزراعية وعدم خلق مجتمعات عشوائية جديدة.

[أشرف محمد]

بسم الله الرحمن الرحيم

الأخوة الكرام أعضاء المنتدى

الأخ الكريم / magedcozak

كل عام و أنتم بخير - أعتذر كثيراً عن إستمراري في التواصل معكم نظراً لقيامي بأجازة وعدم تواجدي بالقاهرة وسوف أعاود الكتابة إعتباراً من مساء يوم الثلاثاء القادم بإذن الله مع الرد على كل الموضوعات المطروحة للمناقشة معي 0

وكل سنة و أنتم طيبيين

أخوكم / أشرف محمد