شقق فى مدينة الشروق

[عطر الجنة]

السلام عليكم و رحمة الله و بركاته

اخوتى الكرام فى منتدانا العزيز

جرى العرف هنا ان الاخوة يسألوا عن اسعار الشقق التى سوف يشتروها كل واحد حسب موقعه

لكن انا الان بسأل سؤال تانى لانى مش عارفة احسبها ازاى

تخيل نفسك صاحب ارض فى مدينة الشروق وفى المنطقة الثامنة المجاورة الثانية و قطعة ارضك تانى نمرة من الرابط الاوسط و بطل على شارع و حديقة من الجنب وهى بحرية شرقية و رقم 131

فكم يرضيك نسبة المكسب فى الشقق لما تبيعها لانى لا اريد ان اكون ظالمة لنفسى او لغيرى

لان الموضوع ده تعبنى لانى مش عارفة تمن المتر كام لان كل مكتب تسويق يقنعنى بتمن

وبينى و بينكم شروطهم مش عجبانى فهم يعطون انفسهم حقوق كثيرة و كنهم اصحاب الارض

كمان انا لسه حرمى الاساسات لانى بحفر الان و مش عارفة لو جانى احد يريد شقة اقوله بكام كاش و بكام تقسيط

فيا ليت لو احد بيشترى او بيبيع او عنده فكرة يقولى احسبها ازاى

[أشرف محمد]

بسم الله الرحمن الرحيم

الأخت الفاضلة / عطر الجنة

في رأي أن إجابة سؤال حضرتك يتوقف على مدى توافر السيولة مع سيادتك 0 بمعنى أنه في حالة توافر سيولة مالية تستطيعي من خلالها تنفيذ أعمال البناء بدون توقف فأنتي لست بحاجة إلى البيع الآن وبالتالي لا داعي لأن تتسرعي وأنتى في هذه مرحلة لأن المشتري الآن يخاف يشتري على ورق لسببين :

السبب الأول أنه يريد شقة يراها ويعاينها وبالتالي مرحلة الأساسات لن تعطيه الإحساس الحقيقي للشقة لأنه بالطبع لم يرى شيئاً 0

والسبب الثاني أنه يخاف من تعثر حضرتك في إستكمال البناء ( لا قدر الله ) 0 نظراً لما يسمعه عن الركود العقاري الموجود حالياً بالسوق 0

ولذلك فأعتقد أن من يبيع في هذه الحالة سيضطر إلى تقديم تنازلات عديدة قد تصل لحد البيع بالتكلفة فقط دون أي مكسب 0

ولذلك أنصح حضرتك بالتريس في الموضوع ولا تتعجلي من الآن وإستمري في البناء حتى تظهر معالم العمارة وجمال الواجهة والتصميم لأن ذلك بالطبع سيجذب العميل وتكون عملية التسويق أسهل بكثير 0

الأخت الكريمة :-

بالنسبة لتحديد نسبة ربح مقدماً فهذا صعب لأنك مرتبطة بسعر السوق في المدينة الذي يتراوح من 1300 جنيه إلى 1600 جنيه للمتر ( إستلام بعد فترة لا تتجاوز 9 شهور ) و إطرحيه من تكلفة حضرتك التقديرية مضاف إلية نصيب الوحدة من ثمن الأرض يطلع المكسب بإذن الله 0

شكراً مع خالص تحياتي

مهندس / أشرف محمد

تم تعديل 12 يناير 2009 بواسطة أشرف محمد

[nile flower]

يعني أيه رأي سيادتك في مستقبل مدينة الشروق , و هي و لا العبور , أنا سمعت أن سكان الشروق بيعانوا من مشكلة توافر مياه الشرب , و يا ترى معدل بيع الشقق فيها عامل أيه , يعني كويس و لا برضه فيه ركود , و شكرا مقدما للأفادة.

[دكتور مصري]

[اسعار الشروق للشقق 1300 جنيه لاسعار التقسيط للشقق و تزيد 100 جنيه للموقع المميز

و هذا سعر التقسيط على 5 سنوات و يتم السداتد بمعدل 30 % مقدم و 20 % عند الاستلام و اقساط شهرية باقي المبلغ

كانت الاسعار في الصيف الماضي قد وصلت الى 1600 لكنها الان انخفضت بفعل الازمة الاقتصادية العالمية و اتجاه ال كثيرين الى بيع وحدات هم السكنية

و من المتوقع بالنسبة لمدينة الشروق استمرار الان خفاض نظرا لقرب طرح الاف القطع الجديدة في القاهرة الجديدة و الشروق و العبور و لان كثير من الناس لا يفضلون هذه المدينة للسكن نظرا لبعدها و ا لفشل في اقناع الناس بالسكن فيها على عكس القاهرة الجديدة و العبور و 6 اكتوبر مثلا

و دعواتنا بالتوفيق

[أشرف محمد]

بسم الله الرحمن الرحيم

الأخت الفاضلة عطر الجنة

تحية طيبة وبعد 000

عند بدأ المشروع لابد من وضع خطة زمنية للإنتهاء من الأعمال لأن عامل الزمن مهم جداً في المقاولات فكلما قل الوقت كاما زاد سرعة دوران رأس المال 0

1- البرنامج الزمني للإنتهاء من المشروع سنفترض أنه 24 شهر من بدأ العمل

أولاً حسابات التكاليف :

بإفتراض أن مساحة الأرض 600 م2 مثلاً والرخصة بدروم + أرضي + 3 أدوار متكررة 0 وأن نسبة البناء 50 %

مساحة المباني = 300 م2 × 5 أدوار = 1500 متر 0

تكلفة البناء = 1500 متر مربع × 800جنيه للمتر( نصف تشطيب ) = 1.2 مليون جنيه تقريباً 0

تكلفة الأرض = 600 م2 × 500 جنيه ( متوسط سعر الجهاز في القرعة السابقة ) = 300 ألف جنيه 0

إجمالي التكلفة الفعلية للمشروع = 1.2 مليون جنيه الإنشاءات + 300 ألف جنيه سعر الأرض = 1.5 مليون جنيه 0 ( في حالة الإعتماد على أموالك بالكامل )

معنى هذا أن تكلفة المتر المربع = 1.5مليون جنيه ÷ 1500 م2 = 1000 جنيه ( أرض + مباني ) 0

ثانياً المبيعات :

يتم وصع خطة تسويقية محكمة لمواجهه المنافسة الشديدة الموجودة بالسوق وذلك بعمل دعاية جيدة مع مراعة طبعاً جمال الواجهة و دقة تشطيبها بأرق الأذواق ( سأتناول موضوع فن التسويق العقاري في موضوعي معك خطوة بخطوة )

الأدوار المتكررة = 1400 جنيه / المتر ( سعر السوق ) × 300 م2 × 3 أدوار = 1.26 مليون جنيه 0 ( محمل على سعر كل وحدة ما يخصها من الجراج ) 0

الدور الأرضي بالحديقة = 300 م2 × 1600 جنيه = 480 ألف جنيه 0

صافي المبيعات = 480 ألف جنيه + 1.26 مليون جنيه = 1.75 مليون جنيه 0

صافي الربح = صافي المبيعات - إجمالي التكلفة

= 1.75 مليون جنيه - 1.5 مليون جنيه = 250 ألف جنيه

نسبة الربح = 250 ألف جنيه ÷ 1.5 مليون جنيه = 16.00 %

شكراً مع خالص تحياتي

مهندس / أشرف محمد

[الأقصرى]

الاخ الكريم المهندس اشرف

الساده اعضاء المنتدى

مع تقديرى واحترامى للمجهود المبذول والخبره وحب العطاء الى يمتلكها المهندس اشرف جزاه الله خيرا الا اننى اختلف مع سيادته فى ان هامش ربح الاستثمار العقارى هو 16% فقط والخلاف بيننا فى الاتى:-

1- عند تكون مساحة البناء الفعليه 300 م2 تباع للمشترى بزيادة 20% اى تباع بمسطح 360م2.

2- تكلفة المتر المسطح للشقق الى تباع نصف تشطيب لا تتعدى 450جم وهى التى سعرها بيعها في الوقت الحالي حوالي 1400جم في الشروق

3- التكاليف المذكورة تشمل أعمال الهيكل الخرسانى + مباني + محاره + كهرباء بسيطه مواسير فقط بدون اسلاك ( فيشه وبريزه بالحجره)+حلوق ابواب + باب شقه سوقى لا يزيد ثمنه عن 300 جم اما السباكة فعبارة عن مدخل وصلة الصرف+مدخل وصلة المياه ويمكن لسيادتكم التأكد من مستوى النصف تشطيب المعروض فى السوق.

4- متوسط السعر هذا تم خلال العام الماضي في أراضى الإسكان العائلي وهذا يعلل وجود شقق بعشوائيات مدينة نصر سعر المتر للبيع بما فيها حصة الأرض ومكسب المالك 950جم.

5- على الرغم من مساحة البناء لغرف السطح هى 25% الا ان الواقع انه يتم البناء على مساحة 50% ويتم اما ضمها للدور الاخير كفيلا دوبلكس او كشقه منفصله

• وعلى ذلك بإعادة الحساب طبقاُ للمعدلات المذكورة أعلاه يكون هامش الربح من 80 الى 120% وده اللى بيحصل فى مصر حاليا

• تحياتي للجميع

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته

[se_ Elsyed]

لسه واصلني النهاردة ان متر الشقق نصف التشطيب في العبور انخفض من 2200 ج الى 1800

[أشرف محمد]

بسم الله الرحمن الرحيم

أخي وصديقي الفاضل / الأقصري

الأخوة الكرام أعضاء المنتدى

تحية طيبة وبعد 000

1- ما يقوم ببيع الوحدة السكنية على أن مساحتها 360 متر وهي في الحقيقة 300 م فقط هو إنسان بالطبع جشع و العيب على المشتري الذي يقبل هذا 0 ولكن في بعض الأحيان يتم تقسيم مساحة الدور إلى وحدتين وفي هذه الحالة لا تكون مساحة الوحدة الصافية 150 م لأن سيتم إحتساب نصيبها في المدخل والخدمات المشتركة كالمناور وفي هذه الحالة ستكون المساحة الحقيقية في حدود 125 م2 فقط ولكن يتم بيعها على أنها 150 م2 0

2- أرجوا من أخي الكريم الفاضل الأقصري توضيح كيف تم حساب تكلفة المتر المربع للمباني 450 جنيه فقط ؟ 0

يعني معنى ذلك أن التكلفة الفعلية لوحدة سكنية مساحتها 150 م2 هي فقط ( 150 م2 × 450 جنيه = 67500 جنيه محمل عليها سعر الأرض ) ؟

3- أرجوا من أخي الكريم الأقصري توضيح كيف تم حساب ربح المقاول 950 جنيه في المتر ( أين ثمن الأرض ؟ )

3- أأوكد وأكرر أن التكلفة الفعلية حتى مرحلة النصف تشطيب لن تقل عن 800 جنيه للمتر 0

4- أتمنى من السادة الأعضاء الذين مروا فعلاً بتجربة البناء أن يقوموا بحساب تكلفة المتر المربع حتى مرحلة النصف تشطيب ونشرها بالمنتدى حتى نستفيد جميعاً 0

شكراً مع خالص تحياتي

مهندس / أشرف محمد

تم تعديل 13 يناير 2009 بواسطة أشرف محمد

[أشرف محمد]

بسم الله الرحمن الرحيم

أخي الكريم الأقصري

تحية طيبة وبعد000

طبعاً كل الشكر والتقدير على مداخلة حضرتك الكريمة و مما لا شك فيه إن إختلاف الرأي سيفيد القارئ الكريم وهذا هو مفهوم الحوار الناجح بعكس أن يكون هناك رأي واحد مسّلم به يأخذ الجميع به دون أن يكون هناك محاورات أو مناقشات تعود علينا جميعاً بالمنفعة 0

أخي الكريم :-

لا تنسى أن هناك مصاريف كثيرة غير محسوبة لا يحس بها سوى من عاش تجربة البناء فعلاً فالموضوع ليس سهل كما أنت متخيل : فهل تعلم ياصديقي أن تكلفة الرسومات فقط تتعدى العشرة آلاف جنيه ؟

هل تعلم يا صديقي أن تكلفة الرخصة تتعدى العشرة آلاف جنيه أيضاً ؟ وهل تعلم يا صديقي أن تكلفة الإشراف على التنفيذ قد تصل إلى 5 % من حجم الأعمال ؟ وهل تعلم يا أخي الكريم أن تكلفة تشطيب الواجهة والسور قد تتعدى الخمسون ألف جنيه ؟ وهكذا فهناك مصاريف إضافية كما قلت لحضرتك قد تكون غائبة عن ذهن الإنسان 0

أخي العزيز :-

كذلك تختلف تكلفة البناء من منطقة إلى أخرى فلا تقارن تكلفة البناء في المناطق العشوائية بتكلفة البناء في القاهرة الجديدة أو في الشروق مثلاً 0 فأنا هنا أتكام عن مستوى بنائي مرتفع 0

كذلك تختلف ظروف البناء لكل حالة عن الأخرى لذلك تجدني أدرس كل حالة جيداً و أقوم بتحليل كل كلمة جاءت فيها ثم أقوم بإبداء الرأي فيها 0

فالأخت الفاضلة صاحبة السؤال ليس لديها خبرة في البناء فهذه أول تجربة لها كما أنها غير معروفة في السوق وبالتالي من الخطأ أن نقارن نسبة ربحها بنسبة ربح الحيتان كفوزي السيد أو أيوب عدلي أيوب أو غيرهم ممن لهم وزن في سوق البناء أما هي فما زالت في البداية وهي بلا شك تحتاج إلى مجهود كبير ودعاية وخطة تسويق متقنة حتى تستطيع أن تثبت وجودها في عالم البناء وهذا بالطبع سيكلفها الكثير في بادئ الأمر 0

و أنا أأوكد لحضرتك أنها إذا إستطاعت أن تحقق نسبة ربح تصل إلى 16 % في أول تجربة لها وفي ظل سوق يعاني من ركود شديد وضعف طلب سيصبح لها مستقبل كبير في مجال المقاولات بإذن الله 0

أخي الفاضل :-

نسبة الربح التي حددتها في رسالتك الكريمة فعلاً كان ممكن تحقيقها مع عمالقة السوق وقت هوجة الأسعار 0 أما الآن فقد إنخفضت الأسعار من 2000 جنيه إلى 1300 جنيه وهذا الإنخفاض ليس ناتج من إنخفاض مواد البناء فقط ولكن يجب علينا ألا ننسى أيضاً أنه ناتج من ضعف الطلب الذي يحتم عليك بالطبع تخفيض هامش الربح المستهدف تحقيقه 0

شكراً مع خالص شكري وإحترامي لشخصكم الكريم

أخوك مهندس / أشرف محمد

[الأقصرى]

بسم الله الرحمن الرحيم

الاخ الكريم المهندس اشرف

اعتذر على تأخير الرد لظروف العمل

أن اختلاف الرأى سيصل بنا سويا إلى طريق الصواب أن شاء الله واكيد سأستفيد منه بالتأكيد.

مع سيادتكم الحق انه هناك مصاريف ثابته كا ذكرت سيادتكم من رخصه وسور ومدخل وواجهة قيمتها التقربيه 10+10+50 +50+50=120 الف جنيه تقريبا وبقسمة هذا المبلغ على مساحة البيع 1500 متر يكون نصيب المتر المسطح 80 جنيه للمتر تقريباُ

اما نسبة الأشراف التي من 3-5 % فمن الممكن أن أكون قد تجاهلتها بحكم مهنتى

اما ما ذكرته من ان البيع يكون بنفس المساحه فهو ليس جشع من الملاك فمن المتعارف عليه فى جميع المبانى التى تترك نسبة ارتداد تحميل الشقه من هذه النسبة وهو امر متعارف عليه حتى من شقق القوات المسلحة او شقق جهاز الشرطه وشقق هيئة المجتمعات العمرانيه وشقق شركة المعادى وشقق شركة مدينة نصر وشركة مصر الجديدة يعنى ال 70 متر بتكون 55 متر و100 متر بتكون 82 متر تقريبا ومن الممكن التأكد من ذلك من جوله صغيره فى اى شقق معروضة للبيع

من عام ونصف تقريبا قمت بشراء شقه فى حى السفارات مدينة نصر الشقه مباعه على اساس 190 متر فى حين ان صافى الشقه 140 متر استلمت الشقه بدون باب وحلوق خشب سوقى وقام المالك بحسابى على شبايبك الواجه والجراج طبعا اما مستوى التشطيب فكانك استلمت شقه هيكل ومبانى فقط وهذا هو السائد فى مصر.

اما ان بعض الشقق فى عشوائيات مدينة نصر تباع حاليا ب 950 متر فهذا السعر شامل سعر حصة الأرض وارى ان مقسم كالاتى 250 ارض+350مبانى+250 مكسب , على كل نظره بسيطه على جريدة الوسيط ستتحقق ان سعر المتر شامل حصة الارض حاليا فى تلك المنطقة 950جم.

ما زلت على قناعه ان تكلفة متر المباني لا تتعدى 450 جم وسوف اعرض على سيادتكم كيفية الوصول الى هذا السعر عندما يتاح الوقت لى بمشيئة الرحمن وعلى كل من المكن ان يكون هناك خطأ ما سنكتشفه سويا ان وجد.

لكن الحقيقة المؤكده معى ان احد الزملاء قام بتنفيذ بدروم وارض فى ارض صخريه بمسطح مبانى 180 متر بتكلفة كليه 210 الف جنيه خلال الفترة الماضية وكان متوسط سعر الحديد 4600جم لو قسمنا هذا المبلغ على 2.50 تقريبا (دورين + الاساسات) يكون سعر المتر 470 جم تقريبا.

سيدى الفاضل قصة استغلال الكبير للصغير اصبحت هى الدارجه فى مصر واصبح ملاك العقارات يطبقون مبدأ هى لا بنتاكل ولا بتشرب خليها قاعد , اما الانخفاض الملحوظ فى الاسعار فهو انخفاض من نسبة الزيادة الغير منطقية التى حدثت العام الماضى اما هامش الربح للكبار فى مصر فهو بتحرك حول الـ 80%.

اعذرني على دخولي المفاجئ فى هذا الموضوع فالسبب اننى اريد ان اشجع السادة اعضاء الممنتدى على الدخول فى عالم الاستثمار العقارى الذى تسيطر عليه فئة قليله فى مصر

فمثلا منطقة سراى القبه والزيتون تجد ان اصحاب العمارات الجديد واحد من خمس اشخاص

وكذلك المنطقة التاسعة تلاقى برضه اربعة ملاك شغالين فى نسبة 80% من المنطقة.

فالهدف هو تشجيع الصغار على الدخول لتحقيق منافسه شريفه وكفانا ترك السوق للمحتكرين.

مبلغ مليون جنيه مبلغ يخض اى حد عشان يبتدى بيه, وعليه انصح الاخت الفاضلة بالبناء حتى سقف الدور الارضى وعدم ضخ اى سيوله الا من فلوس التسويق المتوقع ان شاء الله.

اتمنى التوفيق لسيادتكم ولجميع اعضاء المنتدى ولى ويعيننا الله على البدايه ان شاء الله.

والسلام عليكم ورحمة الله وبركاته

[عطر الجنة]

بسم الله الرحمن الرحيم

الأخت الفاضلة / عطر الجنة

في رأي أن إجابة سؤال حضرتك يتوقف على مدى توافر السيولة مع سيادتك 0 بمعنى أنه في حالة توافر سيولة مالية تستطيعي من خلالها تنفيذ أعمال البناء بدون توقف فأنتي لست بحاجة إلى البيع الآن وبالتالي لا داعي لأن تتسرعي وأنتى في هذه مرحلة لأن المشتري الآن يخاف يشتري على ورق لسببين :

السبب الأول أنه يريد شقة يراها ويعاينها وبالتالي مرحلة الأساسات لن تعطيه الإحساس الحقيقي للشقة لأنه بالطبع لم يرى شيئاً 0

والسبب الثاني أنه يخاف من تعثر حضرتك في إستكمال البناء ( لا قدر الله ) 0 نظراً لما يسمعه عن الركود العقاري الموجود حالياً بالسوق 0

ولذلك فأعتقد أن من يبيع في هذه الحالة سيضطر إلى تقديم تنازلات عديدة قد تصل لحد البيع بالتكلفة فقط دون أي مكسب 0

ولذلك أنصح حضرتك بالتريس في الموضوع ولا تتعجلي من الآن وإستمري في البناء حتى تظهر معالم العمارة وجمال الواجهة والتصميم لأن ذلك بالطبع سيجذب العميل وتكون عملية التسويق أسهل بكثير 0

الأخت الكريمة :-

بالنسبة لتحديد نسبة ربح مقدماً فهذا صعب لأنك مرتبطة بسعر السوق في المدينة الذي يتراوح من 1300 جنيه إلى 1600 جنيه للمتر ( إستلام بعد فترة لا تتجاوز 9 شهور ) و إطرحيه من تكلفة حضرتك التقديرية مضاف إلية نصيب الوحدة من ثمن الأرض يطلع المكسب بإذن الله 0

شكراً مع خالص تحياتي

مهندس / أشرف محمد

شكرا كتير لحضرتك لانك سباق دائما لمد يد العون لاخوانك فى المنتدى

فعلا السوق العقارى الان مبهم

و الكل يكاد لا يعرفون الى اين يتجه سوق العقار و من بنوا يتمنوا الا يهبط او على الاقل يكتفى بما هبط و من ينوى الشراء يتمنى و يدعو الى هبوط السعر

عارف حضرتك من فترة كنت بشركة تسويق احسبها محترمة وقال لى مالكها انه اثناء موجة الارتفاع فى الاسعار كانوا كل يوم يبيعون شقق العقار الواحد بسعر لذا كان الجميع يسارعون بالشراء اليوم قبل الغد

غير منتبهى الى مكان العقار او موعد التسليم و كل ينظر الى مدخراته ماذا تشترى فقط

و الكل سارع بشراء اراضى القرعة ليبنى او على الاقل يدخل رحى البناء ليبيع الشقق اثناء هذه الموجة العارمة

لذا ساكتفى من هذه المغامرة ببناء بدروم و ارضى و تشطيبهم

لان ثمن شقتى التى بيعت لا يكفى غير ذلك و لا اود ان تمتد يدى الى مدخرات زوجى حتى لا يهتز مستوانا المعيشى

و ربنا يوفقنا الى ما يرضاه و يرضينا به

[عطر الجنة]

يعني أيه رأي سيادتك في مستقبل مدينة الشروق , و هي و لا العبور , أنا سمعت أن سكان الشروق بيعانوا من مشكلة توافر مياه الشرب , و يا ترى معدل بيع الشقق فيها عامل أيه , يعني كويس و لا برضه فيه ركود , و شكرا مقدما للأفادة.

والله يا اخى انا اخترت مدينة الشروق لان بعتقد انها متخططة كويس و ليها مستقبل اكبر لانها واقعة على طريق السويس و لسبب اكبر بالنسبة لى فهى مدينة لا تحتوى على مناطق صناعية كمدينة بدر مثلا

ايضا الطريق بيكون صعب جدا وانت رايح العبور اذا صادفت فترات ذروة من السوق او المنطقة الصناعية

اما حكاية مياة الشرب دى فانا لسه لم احتك بها لانى لسه بحفر الارض اى لم اسكن فيها

وهى مدينة هادئة للآن لان سكانها الحاليين هم اصحاب فلل بنوها و سكنوها و دول هادئين و فى نوعية اخرى و هم اصحاب شقق الشباب و الاستثمارى

لكن انا عجبتنى المدينة لان بها مساحات خضراء كثيرة و لذا ستكون مريحة للنفس

[عطر الجنة]

[اسعار الشروق للشقق 1300 جنيه لاسعار التقسيط للشقق و تزيد 100 جنيه للموقع المميز

و هذا سعر التقسيط على 5 سنوات و يتم السداتد بمعدل 30 % مقدم و 20 % عند الاستلام و اقساط شهرية باقي المبلغ

كانت الاسعار في الصيف الماضي قد وصلت الى 1600 لكنها الان انخفضت بفعل الازمة الاقتصادية العالمية و اتجاه ال كثيرين الى بيع وحدات هم السكنية

و من المتوقع بالنسبة لمدينة الشروق استمرار الان خفاض نظرا لقرب طرح الاف القطع الجديدة في القاهرة الجديدة و الشروق و العبور و لان كثير من الناس لا يفضلون هذه المدينة للسكن نظرا لبعدها و ا لفشل في اقناع الناس بالسكن فيها على عكس القاهرة الجديدة و العبور و 6 اكتوبر مثلا

و دعواتنا بالتوفيق

شكرا على مشاركتك الكريمة

لكن اخى الفاضل مدينة الشروق مدينة متباينة الاسعار بمعنى ان الاسعار للشقق القريبة من طريق الاسماعيلية بسعر مثلما تفضلت و قلت فهى فى حدود 1300 جنيه و المميز فيها ب 1500 جنيه او 1400 للمتر فى الشقق حسب قربه من المحاور الرئيسية للمدينة

و ده ناتج من ان المقاولين اشتروا اراضى القرعة من اصحابها و كانت اغلى قطعة فيها لم تتعدى النصف مليون اوفر

او اصحاب الاراضى بنوا بنظام المشاركة

اما فى الجهة الاخرى للمدينة و المطلة على طريق السويس و امام مدينتى فالوضع مختلف كليا

فقطعة ارض مثل قطعتى لا تتجاوز مساحتها 648 متر فالاوفر لها تعدى 750 الف جنيه و دى قيمتها الاسمية الان بالاضافة الى بقية تمنها للجهاز فهى تتعدى المليون

و عشان كده الشقق هناك باسعار تانية خالص

فانا اتصلت بعدة شركات تسويق فقالوا ان متر الشقق الخلفية و المطلة على الحديقة 1750 جنيه و دى كمان للبعيد شوية عن المحاور

لكن وجود بدائل للشقق بمعنى ان هناك ناس ممكن يرفضوا الشقق الخلفية غير عابئين بالقرب من محاور المدينة او قربهم من المداخل و ياخذوا شقق فى مناطق داخل المدينة بس تكون على الشارع

ايضا طبيعة المدينة و خلوها من المشاريع الصناعية فده حيقلل من نموها لكن هى فيها مشاريع تعليمية منهم جامعتين

اما حكاية البعد فهى امام مدينتى و شوف الناس مقبلة عليها ازاى و بعد الرحاب بشوية

و شكرا اخى

تم تعديل 16 يناير 2009 بواسطة عطر الجنة

[عطر الجنة]

بسم الله الرحمن الرحيم

الأخت الفاضلة عطر الجنة

تحية طيبة وبعد 000

عند بدأ المشروع لابد من وضع خطة زمنية للإنتهاء من الأعمال لأن عامل الزمن مهم جداً في المقاولات فكلما قل الوقت كاما زاد سرعة دوران رأس المال 0

1- البرنامج الزمني للإنتهاء من المشروع سنفترض أنه 24 شهر من بدأ العمل

أولاً حسابات التكاليف :

بإفتراض أن مساحة الأرض 600 م2 مثلاً والرخصة بدروم + أرضي + 3 أدوار متكررة 0 وأن نسبة البناء 50 %

مساحة المباني = 300 م2 × 5 أدوار = 1500 متر 0

تكلفة البناء = 1500 متر مربع × 800جنيه للمتر( نصف تشطيب ) = 1.2 مليون جنيه تقريباً 0

تكلفة الأرض = 600 م2 × 500 جنيه ( متوسط سعر الجهاز في القرعة السابقة ) = 300 ألف جنيه 0

إجمالي التكلفة الفعلية للمشروع = 1.2 مليون جنيه الإنشاءات + 300 ألف جنيه سعر الأرض = 1.5 مليون جنيه 0 ( في حالة الإعتماد على أموالك بالكامل )

معنى هذا أن تكلفة المتر المربع = 1.5مليون جنيه ÷ 1500 م2 = 1000 جنيه ( أرض + مباني ) 0

ثانياً المبيعات :

يتم وصع خطة تسويقية محكمة لمواجهه المنافسة الشديدة الموجودة بالسوق وذلك بعمل دعاية جيدة مع مراعة طبعاً جمال الواجهة و دقة تشطيبها بأرق الأذواق ( سأتناول موضوع فن التسويق العقاري في موضوعي معك خطوة بخطوة )

الأدوار المتكررة = 1400 جنيه / المتر ( سعر السوق ) × 300 م2 × 3 أدوار = 1.26 مليون جنيه 0 ( محمل على سعر كل وحدة ما يخصها من الجراج ) 0

الدور الأرضي بالحديقة = 300 م2 × 1600 جنيه = 480 ألف جنيه 0

صافي المبيعات = 480 ألف جنيه + 1.26 مليون جنيه = 1.75 مليون جنيه 0

صافي الربح = صافي المبيعات - إجمالي التكلفة

= 1.75 مليون جنيه - 1.5 مليون جنيه = 250 ألف جنيه

نسبة الربح = 250 ألف جنيه ÷ 1.5 مليون جنيه = 16.00 %

شكراً مع خالص تحياتي

مهندس / أشرف محمد

اول شئ شكرا لك اخونا الكريم و احد اعمدة هذا الصرح م / اشرف

اوكيه اخى الفاضل بسلم ان تكلفة المتر المربع هى 800 جنيه ( لان التجربة لم اخض فيها الا مرحلة الحفر ) لكن مينفعش احسب الارض بقيمة اسمية فى هذه المنطقة المتر ب 500 جنيه و انا بيتعرض عليه اوفر فيها 750 الف جنيه

لان كده حساب المكسب 250 الف بعد كل وجع دماغ البناء فالاحسن و الاولى بالنسبة ليه انى ابيعها لاول طارق يدق بابى من اليوم و لو ب 500 الف

فمن غير المعقول انى ألم نسبة المكسب هذه و على مدار مدة التقسيط اللى الكل بيبيع بيها الان

طبعا قد يستكثر البعض مبلغ 750 الف لكن ده فعلا اقل من الواقع المتاح ففى بعض الشركات اشترت اراضى مماثلة لمثل موقعى بمليون و خمسين الف اوفر

و مثلهم شركات كثيرة و عشان كده لازم و احنا بنحسب سعر متر الارض لا بد من حسابه على سعر متر الارض الحالى مش من الجهاز

لان ده الواقع

شكرا اخى الفاضل

[أشرف محمد]

بسم الله الرحمن الرحيم

أختي الفاضلة / الأستاذة عطر الجنة

تحية طيبة وبعد 000

شكراً كثيراً على هذه الكلمات الرقيقة التي ذكرتيها في رسالتك الكريمة وأرجوا أن أكون دائماً في هذه المكانة التي أتشرف بها في هذا المنتدى العظيم 0

أختي الفاضلة :

بنيت حساباتي السابقة على سعر متر الأرض من الجهاز لأنه هو السعر المنطقي والواقعي أما السعر المذكور في رسالتك فهو سعر مضاربة كان موجود وقت هوجة الأسعار و كانت نهايتة في الصيف الماضي 0

أختي الكريمة

أكرر مراراً وتكراراً أن وصول الأسعار إلى عنان السماء بهذه الدرجة الجنونية كان ناتج عن مضاربات وليس طلب حقيقي ناتج عن الرغبة في البناء والتعمير فالمضارب لا يلتفت إلى موقع الأرض أو مميزاتها لأنه سيشتريها الآن بمليون جنيه وسيقوم ببيعها بعد شهر بربح 25 % وأعرف ناس كثيرة قامت بالمضاربة على الأراضي دون حتى معرفة مكان الأرض أصلاً 0 و لكن ومع إختفاء المضاربة الآن أصبح هذا السعر صعب إيجاده مرة أخرى لأن من سيشتري لن يستطيع إعادة اللعبة تاني وبالتالي سيضطر إلى البناء وبما أنه محكوم الآن بسعر محدد وهو سعر السوق فالعملية بالنسبة له في هذه الحالة خسرانة 100 % 0

وتعالي نحسبها مع بعض بواقعية :

لو فرض أن قطعة الأرض 700م والبناء أرضي و ثلاثة أدوار وأن الدور على عدد 2 شقة مساحة كل واحدة منها 175 م2 أي أن عدد الوحدات السكنية 8 وحدات 0

وبفرض أن قيمة قطعة الأرض 300 ألف جنيه سعر الجهاز + مليون جنيه ( الأوفر ) = 1.3 مليون جنيه 0

معنى هذا أن نصيب الشقة الواحدة من إجمالي ثمن الأرض = 1.3 مليون جنيه ÷ 8 وحدات = 165 ألف جنيه تقريباً 0

وبفرض أن تكلفة المتر المربع 800 جنيه فتكون إجمالي تكلفة الوحدة = 800 جنيه × 175 م = 140 ألف جنيه 0

يعني معنى هذا أن التكلفة الفعلية للشقة مساحة 175 م = 165 ألف جنيه ثمن الأرض + 140 ألف جنيه تكلفة المباني = 300 ألف جنيه 0

بالله عليكي كيف يستطيع بيعها بهذا الوضع ومثيلتها في السوق الآن بــ 245 ألف جنيه وبالتقسيط ؟ 0

إذن هذا السعر هو سعر غير حقيقي و أسمحي لي أن أقول لحضرتك بأنك أخطأت في عدم البيع في ذلك الوقت لأن مبلغ الأوفر الذي رفضتيه بالطبع لن تستطيعي الحصول عليه كربح من بناء عدد 8 وحدات 0

لأن مكسب بيع شقة سكنية بمساحة 175م لن يصل بأي حال من الأحوال لــ 125 ألف جنيه ( مليون جنيه ÷ 8 وحدات )

( حتى لو فرض بأني أخذت بكلام أخي الكريم الأقصري بأن تكلفة متر البناء 450 جنيه فقط وهذا مستحيل تحقيقه )

أختي الكريمة :-

لا تزعلي منى فأنا لا أهبط من عزيمتك على البناء ولكن أطلب من حضرتك فقط أن تكوني واقعية فأسعار الأراضي بالشروق أقل من ذلك بكثير الآن ولكي تتأكدي من صدق كلامي أقرأي الوسيط و أهرام يوم الجمعة لتعرفي حقيقة الأسعار و لا تنتبهي إلى كلام السماسرة وشركات التسويق العقاري لأنهم يربطون دائماً العميل ويوهمونه بأنهم سيحققون له المستحيل 0

شكراً مع خالص تحياتي

مهندس / أشرف محمد

تم تعديل 17 يناير 2009 بواسطة أشرف محمد

[دكتور مصري]

بسم الله الرحمن الرحيم

الأخت الفاضلة عطر الجنة

تحية طيبة وبعد 000

عند بدأ المشروع لابد من وضع خطة زمنية للإنتهاء من الأعمال لأن عامل الزمن مهم جداً في المقاولات فكلما قل الوقت كاما زاد سرعة دوران رأس المال 0

1- البرنامج الزمني للإنتهاء من المشروع سنفترض أنه 24 شهر من بدأ العمل

أولاً حسابات التكاليف :

بإفتراض أن مساحة الأرض 600 م2 مثلاً والرخصة بدروم + أرضي + 3 أدوار متكررة 0 وأن نسبة البناء 50 %

مساحة المباني = 300 م2 × 5 أدوار = 1500 متر 0

تكلفة البناء = 1500 متر مربع × 800جنيه للمتر( نصف تشطيب ) = 1.2 مليون جنيه تقريباً 0

تكلفة الأرض = 600 م2 × 500 جنيه ( متوسط سعر الجهاز في القرعة السابقة ) = 300 ألف جنيه 0

إجمالي التكلفة الفعلية للمشروع = 1.2 مليون جنيه الإنشاءات + 300 ألف جنيه سعر الأرض = 1.5 مليون جنيه 0 ( في حالة الإعتماد على أموالك بالكامل )

معنى هذا أن تكلفة المتر المربع = 1.5مليون جنيه ÷ 1500 م2 = 1000 جنيه ( أرض + مباني ) 0

ثانياً المبيعات :

يتم وصع خطة تسويقية محكمة لمواجهه المنافسة الشديدة الموجودة بالسوق وذلك بعمل دعاية جيدة مع مراعة طبعاً جمال الواجهة و دقة تشطيبها بأرق الأذواق ( سأتناول موضوع فن التسويق العقاري في موضوعي معك خطوة بخطوة )

الأدوار المتكررة = 1400 جنيه / المتر ( سعر السوق ) × 300 م2 × 3 أدوار = 1.26 مليون جنيه 0 ( محمل على سعر كل وحدة ما يخصها من الجراج ) 0

الدور الأرضي بالحديقة = 300 م2 × 1600 جنيه = 480 ألف جنيه 0

صافي المبيعات = 480 ألف جنيه + 1.26 مليون جنيه = 1.75 مليون جنيه 0

صافي الربح = صافي المبيعات - إجمالي التكلفة

= 1.75 مليون جنيه - 1.5 مليون جنيه = 250 ألف جنيه

نسبة الربح = 250 ألف جنيه ÷ 1.5 مليون جنيه = 16.00 %

شكراً مع خالص تحياتي

مهندس / أشرف محمد

اول شئ شكرا لك اخونا الكريم و احد اعمدة هذا الصرح م / اشرف

اوكيه اخى الفاضل بسلم ان تكلفة المتر المربع هى 800 جنيه ( لان التجربة لم اخض فيها الا مرحلة الحفر ) لكن مينفعش احسب الارض بقيمة اسمية فى هذه المنطقة المتر ب 500 جنيه و انا بيتعرض عليه اوفر فيها 750 الف جنيه

لان كده حساب المكسب 250 الف بعد كل وجع دماغ البناء فالاحسن و الاولى بالنسبة ليه انى ابيعها لاول طارق يدق بابى من اليوم و لو ب 500 الف

فمن غير المعقول انى ألم نسبة المكسب هذه و على مدار مدة التقسيط اللى الكل بيبيع بيها الان

طبعا قد يستكثر البعض مبلغ 750 الف لكن ده فعلا اقل من الواقع المتاح ففى بعض الشركات اشترت اراضى مماثلة لمثل موقعى بمليون و خمسين الف اوفر

و مثلهم شركات كثيرة و عشان كده لازم و احنا بنحسب سعر متر الارض لا بد من حسابه على سعر متر الارض الحالى مش من الجهاز

لان ده الواقع

شكرا اخى الفاضل

السلام عليكم و رحمة الله

لي ملاحظة بالنسبة للتكلفة التى يقدمها المهندس اشرف فهي مرتفعة و لكن ليس كثيرا و انا عن تجربة واقعيىة و باسعار حديد و اسمنت تقارب الاسعار الحالية (صيف 2007) بنيت فيلا على مساحة 680م ارض 340 مباني بدروم و ارضي و دورين و روف 120 متر و تكلفت 900 الف شاملة نصف تشط

يب وواجه وسور - و لكن هذا لا يمنع من توجيه الشكر الجزيل له على جهده

و هذه التكلفة التى اشرت اليها تشمل ايضا رسوم تعلية الدور الثالث و هي تعادل 25% من ثمن الارض اي حوالي 75 الف جنيه

كما ان حسابات المهندس اشرف على ان مساحة المباني على نصف الارض و لكن الحقيقي انها على نصف الارض في الطابق الارضي فقط ثم تزيد الى 60% في الادوار العليا

و لذا لزم التنويه لذلك و ربما يساعد ذلك في التوصل الى حسابات ادق بعض الشئ و لكن بصفه اجمالية الارقام تتقارب بيننا

-بالنسبة لحضرتك اذا كنت تارييدين تحقيق ربح اكبر من الاوفر فانا انصحك ببيع الارض افضل لان 750 الف جنيه مكسب من الشقق من الصعب تحقيقه مع الركود في الاسعار رغم اننى اشك في ان احدا يدفع هذا المبلغ الان اوفر مع نقص السيولة و اعتقد ان الاوفر يترواح بين 350-500 كحد اقصي و المهم ليس ما يقوله الناس من اصحاب الشركات و غيرها و لكن المهم هو من لديه الاستعداد للدفع فعلا

فعندما كنت اريد بيع شقه في عمارتي كل مكتب يقول لي انه سيبيعها لي باعلي سعر و لكن في الحقيقة دائما البيع يتم باقل بكثير من الوعود

هناك فترة ركود كبيرة مقدمة على الاراضي و الشقق و افضل شئ ان تتخلصي بسرعة من هه القطعة ببيعها لاول مشترى اما البناء فهو موضوع كبير و مكلف جدا و بيع الشقق مساله محتاجة مصاريف و تسويق و في النهاية لن يتحقق ربح اكثر من 750 الف

اما عن اسعار الشقق في الشروق فانا استقيتها من اصحاب شركات عقارية و الاسعار بالفعل هبطت جدا و من الصعب ان تجد الشخص الذى يدفع الان هذه الارقام في مقابل شقة في المدن الجديدة و قد قال لى احدهم انه يبيعون كل اسبوع شقه او اثنين بعدما كانوا يبيعون كل يوم 20-30 شقة

لي سؤال لحضرتك- هل سبق و عرضت بيع هذه الارض من قبل في المنتدي منذ فترة؟ اذا لم تخنى الذاكرة حضرتك سبق و عرضت القطعة للبيع منذ شهور و طلبت مليون جنيه اوفر و ساعتها قلت لك ان هذا المبلغ مبالغ جدا فيه و ان الاوفر لن يتعدي 500 الف (و هو ما يتحقق الان) و انه من الصعب ان تجدي من يشتريها.لو كنت مخطئا في ذلك ارجو المعذرة.