نشرة أخبار العقارات

[دكتور مصري]

بسم الله الرحمن الرحيم

الأخوة الكرام أعضاء المنتدى

تحية طيبة وبعد 000

بسبب الأزمة المالية العالمية :-

مد مهلة إستخراج تراخيص البناء

لقرعات الإسكان العائلي

كشف مصدر مسئول بوزارة الإسكان أنه تم مد مهلة إستخراج التراخيص و إستكمال البناء لجميع القرعات السابقة للإسكان العائلي حتى 30 / 6 / 2009 مراعاة لظروف المواطنين 0

و أكد المصدر أن القرار جاء نتيجة لما يعانيه المواطنون من تعثر مادي جراء الأزمة المالية الحالية ، حيث إنه تم طرح حوالي 38 ألف قطعة إسكان ( عمارات وفيلات ) بنظام القرعة العلنية ضمن 4 إعلانات حتى الآن منذ 15 إبريل 2006 حتى 24 يوليو 2007 ، وتم إجراء القرعة والتخصيص للفائزين و تم تخصيص عدد 30 ألف قطعة أرض و تسليم 10569 قطعة للحاجزين بالثلاث قرعات الأولى و جار تسليم الحاجزين بالقعة الرابعة و إصدار تراخيص لعدد 7745 قطعة من الثلاث قرعات حتى الآن وجار إصدار باقي التراخيص و عمل دراسة على الشروط و أسعار القرعة الخامسة و الإعلان عنها لم يتم تحديده حتى الآن 0

شكراً مع خالص تحياتي

مهندس / أشرف محمد

معلومة مفيدة جدا للكثيرين

شكرا جزيلا

[دكتور مصري]

السلام عليكم

بس الشئ اللى مش واضح

يعنى ايه (مد المهلة الى يونيو 2009 لاستكمال التراخيص و البناء)

اذا كان القرعة الثانية و الثالثة مدة الانتهاء من اعمال البناء هي مايو 2010

اتمنى ان يكون المقصود من القرار هو التراخيص فقط و ليس الانتهاء من البناء ايضا

دائما تصريحات المسئولين بالوزارة تتميز بالغموض

[أشرف محمد]

بسم الله الرحمن الرحيم

الأخوة الكرام / دكتور مصري - wansawansa

السادة / أعضاء المنتدى

تحية طيبة وبعد 000

1- مصدر الخبر السابق : جريدة العقارية العدد رقم 39 الصادر بتاريخ 15/2/2009 الصفحة الثانية 0

2- المقصود بالتاريخ ( يونيو 2009 ) هو إصدار التراخيص مع البدء في البناء أما تاريخ 2010 فهو تاريخ الإنتهاء من البناء بالنسبة للقرعة الثانية والثالثة 0

شكراً مع خالص تحياتي 0

مهندس / أشرف محمد

[misry]

وجدت بعض الاخبار ممكن تكون لها اهمية لبعضنا فاقتحمت موضوع م.اشرف بدلا من فتح موضوع جديدة لعدم التشتيت و لان المحتوي واحد

[أشرف محمد]

بسم الله الرحمن الرحيم

الأخوة الكرام أعضاء المنتدى

تحية طيبة وبعد 000

الشروق 000 مدينة تحت الحصار و المشاكل

السكان : المواصلات داخل المدينة غير متوفرة و الخدمات الطبية نادرة :-

إتجهت العقارية إلى إحدى المدن الجديدة وهى مدينة الشروق لإستطلاع رأي سكانها في المدينة و الخدمات المقدمة فيها و كانت أراؤهم كالتالي :-

يقول عباس زناتي 00 عامل بأحد المصانع : إن المدينة بها أشياء كثيرة متميزة بإعتبارها من المدن الجديدة و لكن بها أيضاً أشياء أخرى أصبحنا لا نستطيع تحملها مثل أزمة الوقوف في طابور الخبز مدة لا تقل عن أربع ساعات و إنقطاع المياه لفترات تصل إلى ثلاثة أيام متواصلة ، فضلاً عن أزمة المواصلات داخل المدينة تؤرق معظم ساكنيها 0

و أشار أنه يسكن في شقة مع أولاده مكونة من حجرتين و صالة ومطبخ وحمام ويدفع إيجاراً شهرياً 250 جنيهاً و هذا الإيجار الذي يقوم بدفعه يعتبر أقل الإيجارات بالمدينة 0

من جانبه يقول مرتضى حسين 000 صاحب محل إنه قام بإستئجار محل في أحد المولات بالمدينة منذ فترة بمبلغ 2000 جنيه شهرياً و هذا يعكس و جود إستغلال واضح في إيجار المحلات بالمدينة 0

و أشار إلى أن النظام في المدينة يعتمد على قيام أحد المستثمرين بإنشاء مول تجاري برخصة مستثمر و بعدها يؤجر المحلات بالسعر الذى يريده ، ويقاس على ذلك أيضاً أسعار إيجارات المحلات التي يبيعها الجهاز ، و أكد أن المدينة تفتقد الخدمات الطبية و المدارس ، فضلاً عن ضرورة إمتلاك سيارة لمن يريد السكن في المدينة 0

من جانبه يقول سعد الدين بيومي 000 سائق تاكسي : إنه يسكن بالمدينة منذ أكثر من عشر سنوات والمواصلات بها تكاد تكون منعدمة ، بالإضافة إلى إنعدام الخدمات الطبية ، و يقتصر الأمر على وجود العيادات الخاصة و أسعارها غالية جداً على المواطن العادي الذي يسعى وراء لقمة العيش 0

و أضاف أن المدينة بها مولات تجارية و أسعارها تعد أغلى من المعتاد في المحلات و كل ذلك يجعلنا نضطر للذهاب إلى القاهرة لقضاء إحتياحاتنا 0

و أشار إلى أن أسعار الشقق أيضاً مرتفعة و يصل سعر المتر إلى ألف جنيه لمساحات 55 م2 ، 60 م2 وهو يعد منخفض مقارنة بشهر يوليو الماضي الذي وصل فيه المتر إلى 1500 جنيه بينما بلغت أسعار الإيجارات 500 جنيه و المفروش وصل إلى 1200 جنيه 0

و أكد أن الطلب على الإيجارات أصبح كبيراً و المعروض قليلاً بسبب وجود أكاديمية الشروق ، حيث يتوافد الطلاب إلى المدينة من مختلف المحافظات ، إضافة إلى كثرة العمالة بمشروع مدينتي مما جعل مدينة الشروق مطمعاً كبيراً للإيجار والعيش بها و هذا ما يبرر إرتفاع أسعار الإيجار بها 0

وللحديث بقية

مهندس / أشرف محمد

[misry]

ورطة السوق العقاري

ماذا سيحدث في سوق العقارات؟ سؤال ساخن يحتاج الي اجابة في ظل انخفاض سهم الطفرة العقارية والحماس الذي دب في اوصال السوق خاصة الصيف الماضي يقابله حاليا انكماش وبرود وإلغاء حجوزات وتراجع في تعاقدات عقارية نتيجة الازمة العالمية التي اثرت علي الشركات العقارية العربية التي حاولت التهام السوق المصري وتسببت في اشتعال أسعار الاراضي بجانب المزادات التي اجرتها وزارة الاسكان فقد باتت هذه الشركات في ازمة حقيقية ويتفق الخبراء والمحللون العقاريون علي انتهاء زمن الاسكان الفاخر ولو مؤقتا وانتعاش امال محدودي الدخل والدخل المتوسط في الحصول علي شقة العمر‏.‏

كما اتضح ايضا ان المضاربين والسماسرة يلملمون اوراقهم للابتعاد عن السوق خلال الفترة المقبلة فهل هي ازمة ام ضارة نافعة؟ وما هي السيناريوهات المتوقعة؟

هذا ما نجيب عنه خلال السطور التالية‏:‏

شهد سوق العقارات صيفا ساخنا بفعل الموجة المذهلة في اسعار العقارات نتجت عن المزادات التي اطلقتها وزارة الاسكان علي الاراضي وماتبعها من هجمة شرسة من الشركات العقارية العربية التي دخلت الي السوق المصري مدججة بسيولة ناتجة عن طفرة بترولية ارتفع معها سعر برميل البترول الي اكثر من‏150‏ دولارا في ذلك الوقت وفي ذات الوقت اندلعت نيران اسعار مواد البناء بما ادي الي ان يقفز سعر متر الارض فقط في المناطق الجديدة مثل القاهرة الجديدة من‏1000‏ جنيه الي‏3‏ و‏4‏ آلاف جنيه وربما اكثر حتي المناطق الشعبية قفز سعر الارض الي‏4‏ و‏5‏ اضعاف وكشفت الاعلانات العقارية في صيف‏2008‏ عن هجمة شرسة ادت الي تكوين فقاعة عقارية سرعان ما اصبحت مهددة بالانفجار خلال الاسابيع القادمة بعد ان انحسرت الحجوزات وتراجعت والغي بعضها والازمة العالمية واصبح السؤال هل سوق العقارات في ازمة؟ هل يصحح نفسه؟‏.‏

هل هناك مضاربة مازالت تعمل بقوة في هذا السوق؟ ما وضع الشركات العقارية التي وجدت نفسها في مأزق حقيقي؟‏.‏

فوفق الاحصاءات فان مصر في حاجة الي‏750‏ الف وحدة سكنية سنويا منها‏480‏ الف وحدة لحديثي الزواج و‏220‏ الفا لاعادة توطين سكان المناطق العشوائية و‏50‏ الفا لتعويض سكان المناطق الآيلة للسقوط وفي ظل توقعات بارتفاع الطلب مع الزيادة الهائلة في عدد السكان وزيادة اعداد الشباب الراغب في الزواج في حين لا يتعدي حجم قروض التمويل العقاري‏2.5‏ مليار جنيه وهناك شروط صارمة تحكم تعاملاته‏.‏

موضة الفاخر انتهت‏!‏

المهندس حسين صبور رئيس جمعية رجال الاعمال واحد الخبراء الكبار في قطاع المقاولات والعقارات قال ان الفترة الماضية شهدت بيع الاراضي بسعر مرتفع للغاية فجرت تساؤلات حول السعر النهائي للوحدة السكنية والتي ستبني علي هذه الاراضي واتجهت الشركات العقارية المحلية والاجنبية نحو الاسكان الفاخر الذي شهد طلبا كبيرا ومؤثرا ثم بدأت الشركات العقارية العربية تنسحب نتيجة الازمة العالمية وانعكاساتها بما ادي الي خفض كبير في معدلات بيع الاسكان الفاخر والبعض تراجع عن اتمام الحجوزات وهناك مناطق مثل مارينا والساحل الشمالي وشرم الشيخ توقف البيع فيها نهائيا لانها اعتمدت علي الاسكان الفاخر والشركات لم تخفض اسعار الوحدات لانها اعتبرت ذلك خيانة سعرية لمن اشتري من قبل العقارات المشابهة فتوقفت عمليات البيع لا المشتري قابل للسعر الحالي الذي لم يخفض ولا البائع خفض وربما سيلجأ الاخير لمنح مجاملات سعرية دون خفض واضح للاسعار في حين بدأت الشركات العقارية المصرية المحترمة تتجه نحو الاسكان المتوسط الذي كانت تعزف عنه فانتهي الاسكان الفاخر وانتهت موضته لان الشركات العقارية العربية بدأت تنسحب تاركة السوق في ورطة وازمة وهنا يأتي دور شركات التمويل العقاري في تنشيط الاسكان فوق المتوسط والمتوسط وربما ستلجأ وزارة الاسكان الي التدخل في المشروعات التي كانت الشركات العربية قد حصلت عليها وحصلت معها علي فلوس حجوزات في اتجاه انقاذ المشروعات ويمكن ان تحل الوزارة محل هذه الشركات حتي لا يقع الضرر علي المشتري‏..‏

يضيف المهندس صبور ان هناك كثيرين اشتروا عقارات تزيد قيمتها المادية علي امكانياتهم في ظل وهم المكاسب الضخمة التي سيحققونها عند اعادة بيع الوحدة السكنية مرة اخري ومن هنا نشأت ازمة الوحدات التي لن يتمكن اصحابها من سداد قيمتها وستعاد الي السوق العقاري مرة اخري بما سيمثل ضغطا جديدا علي الشركات العقارية التي ستواجه ازمة التعثر المالي مع انكماش السيولة‏.‏

أين البيانات الدقيقة عن السوق العقاري‏!‏

ويقول المهندس صلاح حجاب رئيس لجنة البناء والتشييد بجمعية رجال الاعمال المصريين ان الارقام التي اعلنها البنك المركزي تكشف عن الاحتياج لبناء‏8‏ ملايين و‏449‏ الف وحدة سكنية حتي‏2022‏ في حين يقدر العجز العجز الحالي‏906‏ آلاف وحدة سكنية منها‏573‏ الف وحدة بالصعيد وهذا يؤكد وجود عجز طبقا لتعريف الوحدة السكنية التي قد تكون حجرة واحدة او اكثر بجانب نصف مليون حالة زواج سنويا بجانب ان‏805‏ من الطلب في السوق العقاري يرتبط بمحدودي الدخل واصحاب الدخول المتوسطة مقابل‏20%‏ لاصحاب الدخل المرتفع‏.‏

يضيف حجاب ان حجم المعروض من الوحدات الفاخرة وفوق المتوسط كان كبيرا حول اقليم القاهرة الكبري والنسبة الغالبة من الذين دخلوا السوق العقاري بنظام الحجز ودفع اقساط ليسوا قادرين علي اسعار العقارات والوحدات الفاخرة وهؤلاء سوف يتأثرون سلبا كما ان سوق الفاخر سوف يتأثر وحجوزاته ستقل بدرجة مؤثرة واذا ما توجه العرض نحو الاسكان المتوسط فلن تحدث ازمة او مشكلة او ركود وسيظل الطلب متاحا ولكن يحتاج اماكن مناسبة في اطار منظومة التمويل العقاري و في كل الاحوال يلزم توافر قاعدة بيانات صحيحة عن النشاط العقاري وهي لا توجد الا في البنوك فيما يرتبط بحجم القروض العقارية و لكن من اخذها واين وجهت؟ فهذا هو السؤال الصعب ؟ والازمة العقارية القادمة تحتاج الي توفير قاعدة بيانات سليمة حتي لا يستمر ازمة غياب التخطيط العشوائي كما يؤدي تشابك سوق العقارات مع القطاعات الاقتصادية الاخري الي نوع من التعقيد في قضية ارتفاع اسعار العقارات في مصر‏.‏

ويطالب حجاب بسرعة توجيه‏75%‏ من مبلغ‏15‏ مليار جنيه خصصتها الحكومة لمواجهة اثار الازمة الاقتصادية علي السوق المصري الي قطاع التشييد والانتهاء من مشروعات خدمات البنية الاساسية فيما سينشط قطاع الاسكان والتشييد لانه ربما يتأثر هذا القطاع بانخفاض خطط التنمية في المنطقة العربية وعودة العمالة بما يعني تجهيز النفس مليا نحو مزيد من البطالة نيتجة العمالة العائدة وهنا سيؤدي تنشيط قطاع التشييد والمقاولات الي تحريك اكثر من‏20‏ صناعة أخري‏.‏

السوق يصحح نفسه

ويري مصطفي توفيق عضو لجنة التشييد بجمعية رجال الاعمال المصرية ان السوق لم يشهد تنازلات عن الوحدات السكنية تصل لحجم الظاهرة ولكنها حالات محدودة رغم ان السوق العقاري المصري كما يقول ـ لن ينجو من الاثار العالمية للازمة بجانب ان الاراضي كانت مخزنا للقيمة والناس حولت فلوسها لتجارة الاراضي وعندما تقل السيولة بجانب انخفاض حجم التحويلات الخارجية بما سيؤثر علي سعر الارض و يهبط‏.‏

ويتوقع توفيق ان السوق العقاري سيتأثر العمران ستحتاج الي سنتين حتي تعود الي ماكانت عليه وسيكون اتجاه الحركة في قطاع الاراضي والعقارات نحو النزول ورب ضارة نافعة لان الهبوط الحاد في البورصة قد يوجه كما من المدخرات الي العقارات او الدولار‏!‏

وبالنسبة للمطور العقاري ـ كما يضيف ـ فيخضع الي اسعار السوق فاسعار الاسمنت لم تنخفض منذ فترة عن‏400‏ جنيه والان تعدت‏500‏ جنيه والقصة غير مفهومة في قطاع الحديد‏!‏ وشركة الحديد والصلب ظلت تخسر سنوات طويلة ثم تحولت فجأة الي الربح ورفعت سعرها الي السعر العالمي دون تدوين فساهمت في تعميق ازمة اسعار الحديد ومن كان يكسب في الوحدة السكنية مابين‏100‏ و‏200%‏ دون النسبة المعقولة‏20%‏ الي‏30%‏ سوف يضطر الي خفض كبير في هامش ربحه كي يدور ارباحه مرة أخري في السوق لهذا يمكن القول بأن سوق العقارات يعيد التوازن لنفسه وبنفسه ولن يتحكم احد في اسعار العقارات وسوف نترك لآليات السوق بعد أن وصل اسعار العقارات الي مستويات مخيفة وتعجيزية مبالغ فيها دون سعرها الحقيقي رغم مايردده البعض من أن السوق العقاري سوف يصمد اذا ما اتجه الي تعميم نظام الكاش ولن تضار سوي المشروعات التي تعتمد علي القروض التنفيذ‏.‏

ويؤكد أحمد السيد رئيس الشركة القابضة للبناء والتشييد أن سوق العقارات سوف يمر بحالة انكماش بما يستدعي تحديد استراتيجية واضحة مخططة لاستيعاب الاثار وعلاج السلبيات وبالنسبة للاسكان الفاخر فلن يتوقف بل سينكمش مقابل ازدياد متوقع لمعدلات مشروعات الاسكان المتوسط بجانب أن هناك طلبا كامنا علي العقارات لمن يرغب في شراء العقارات للمضاربة‏.‏

وينفي أحمد السيد توجه الشركة القابضة نحو دخول مزادات بيع الاراضي نظرا للافتعال والمبالغة في تقدير سعر الارض وبالتالي تحميل المشتري في النهاية لأي زيادات غير مبررة في سعر شراء الاراضي‏.‏

وقد كانت هناك تجربة سابقة بالفعل خاضتها الشركة القابضة حيث دخلت شركة مدينة نصر للاسكان والتعمير احد المزادات علي اراضي في مدينة‏6‏ أكتوبر وانسحبت من المزاد فورا بعد تجاوز السعر للحد المعقول‏.‏

تغير شكل السوق العقاري

ويقول المهندس ابراهيم محلب رئيس مجلس ادارة شركة المقاولين العرب أن هناك مبالغ اضافية سوف توجه للانتهاء من تشييد المشروعات القومية في المرحلة المقبلة وشركات المقاولات التي لاتعمل في مثل هذه المشروعات سوف تتأثر خاصة مع عدم قدرتها علي استيعاب عمالة هذا القطاع الآتية من الدول العربية مثل السعودية والامارات العربية المتحدة خاصة من دبي التي تأثرت اكثر من أي منطقة عربية أخري‏.‏

ويؤكد محلب أن السوق العقاري تغير شكله ولن يكون مفتوحا الا لذوي السمعة القوية والطيبة من المثمنين العقاريين الذين التزموا بالجودة وتوقيات التسليم وسوف تدخل شركة المقاولين العرب في المرحلة المقبلة ـ كما يقول ـ كمنم ومستثمر عقاري أما من كان يعتبر هذا القطاع والعقار وعاء ادخاريا فسوف يخسر ولن يوجد بالسوق في اتجاه الطلب سوي المشتري الذي يحتاج العقار بشكل حقيقي وهو الطبقة المتوسطة التي تحتاج شقة في حدود‏100‏ و‏120‏ مترا بفترة تقسيط مريحة لذا سوف تتجه شركات المقاولات الي بناء هذا النوع من الوحدات السكنية‏.‏

ويقول المهندس فتحي اسماعيل صاحب شركة مقاولات إن انخفاض سعر الحديد سيكون مشجعا علي اتمام عمليات بناء وحدات سكنية كانت مؤجلة لارتفاع سعر الحديد بجانب تأثر تصدير بعض مواد ابناء مما سيجعل الحصة التصديرية تتجه للداخل وسوف تنخفض اسعارها بجانب عودة متوقعة لنسبة كبيرة من العمالة المطلوبة من قطاع المقاولات في السوق العربية وسوف تكون هذه العوامل مؤثرة ايجابا في خفض اسعار العقارات خاصة فيما يخص الاسكان الفاخر الذي يعتمد علي نوعية وجودة التشطيبات وبالتالي من المتوقع أن يشهد اسكان محدود الدخل ثباتا في الاسعار نتيجة زيادة الطلب عليه في الفترة المقبلة مع زيادة التسهيلات الممنوحة للمشترين عند السداد اما المستثمرين الجدد في السوق العقاري فسوف يراجعون انفسهم قبل دخول سوق العقارات‏.‏

وهنا يأتي دور مهم علي الحكومة ووزارة الاسكان في تخصيص نسبة كبيرة من الاراضي المطروحة لانشاء مشروعات عقارية الي الاسكان متوسطة التكلفة ولمحدودي الدخل وتأجيل طرح الاراضي للمشروعات العقارية الكبري ومشروعات الاسكان الفاخر الذي يشهد فائض وركود‏.‏

السماسرة والمضاربة

هل أصحاب مكاتب التسويق العقاري والسماسرة مسئولون عن ارتفاع اسعار العقارات؟

هذا السؤال وجهناه الي محمد عبدالكريم صاحب شركة تسويق عقاري فقال‏:‏ علي العكس من ذلك اصحاب المكاتب يتضررون اذا ماحدث ارتفاع مغالي فيه لأن نسبة العمليات ستنخفض ومن مصلحتنا أن تكون الاسعار متوازنة لعقد مزيد من الصفقات بل من المتوقع أن تدخل مكاتب السمسرة كسادا نتيجة ركود متوقع في سوق العقارات الفترة القادمة لأن الذين بنوا لن يخفضوا الاسعار بحجة أنهم قاموا بالبناء في وقت ارتفعت فيه مواد البناء خاصة الحديد بجانب أن معظم المشترين في الفترة الماضية كانوا من العرب الذين لديهم سيولة مالية والمتربحين من البورصة ولأن البورصة سقطت والازمة المالية اثرت علي العرب‏.‏

يضيف عبدالكريم أن ظاهرة تسقيع الاراضي أو تبوير الاراضي الزراعية لاقامة الابراج السكنية انكمشت في الفترة الماضية نتيجة التخوف من ركود كبير سيصيب السوق العقاري ورغم ذلك تنص عمليات المضاربة كعامل مؤثر في تحديد سعر العقارات في المرحلة القادمة خاصة بعد دخول المضاربين العرب خاصة العراقيين السوق الفترة الماضية بحيث وصل سعر الوحدة لمساحة‏150‏ متر الي‏400‏ ألف أو‏500‏ ألف جنيه في القاهرة الجديدة و‏6‏ أكتوبر وكنتيجة لوجود مشروعات استثمارية كبري لهذه المناطق‏.‏

ادفع ‏25 %‏ وابن الدور‏!‏

أثيرت أخيرا قضية اتجاه وزارة الاسكان نحو زيادة قيمة رسوم التي يدفعها من يريد بناء دور في مسكنه في المدن الجديدة في حدود المسموح به في الرخصة التي حصل عليها وتردد أن الوزارة سوف تلغي النص القديم الذي يقضي بسداد‏10%‏ من قيمة الارض وقت شرائها للحصول علي ترخيص بناء الدور الزائد في الرخصة علي أن تستبدله بدفع‏10%‏ من قيمة الارض وفق آخر مزاد أو تقييم لها بما يعني أن من كان عليه دفع‏10‏ آلاف جنيه كي يسمح له بزيادة دور عليه الآن أن يدفع‏100‏ ألف جنيه‏!!‏ فأين الحقيقة؟

توجهنا بهذا السؤال الي المهندس محمد الدمرداش مساعد وزير الاسكان فقال إن المدن مصممة علي اساس كثافة بنائية تستوعب من‏60‏ الي‏80‏ فردا لكل فدان ترتفع في بعض المناطق الي‏170‏ فردا بناء علي كثافة استيعاب المرافق في العمارات وهناك رخص مبان لاتتعدي بناء دورين بجانب الارض وزيادة دور ثالث يعني زيادة الكثافة البنائية‏50%‏ بما يستدعي زيادة كفاءة المرافق لتعمل وفق زيادة السكان وهذه المرافق لها تكلفة وأي رسوم تحصل ليست جباية والاسعار تزيد وترتفع وهناك قواعد فنية لدعم المرافق والسماح ببناء ادوار زيادة في نطاق المسموح به فاذا كانت مثلا الرخصة في مدينة ما تسمح ببناء‏14‏ دورا وارضي وأخري ثلاثة وأرضي ثم اراد من حصل علي الاخيرة لبناء دور رابع مسموح به في تصميمات المدينة فسوف يدفع‏10%‏ من سعر الارض عند تخصيصها وزيادة‏10%‏ عن كل سنة منذ التخصيص حتي تاريخ رغبة البناء في حين تصل في المتوسط الي حوالي‏25%‏ من سعر الارض وقت تخصيصها وشرائها ولاصحة لرغبة الوزارة في تعديل هذا النظام ويخصص هذا المبلغ لدعم المرافق في هذه المناطق مثل زيادة قطر مواسير الصرف والمياه‏.‏

اضاف المهندس الدمرداش فيما يخص احجام بعض اجهزة المدن الجديدة في توفير خدمات المواصلات وبناء المدارس انتظارا لكثافة سكانية معينة أن الوزارة لاتنتهج هذا الاسلوب لأنها تؤمن بمبدأ الخدمة أولا ثم الناس بمعني أن الخدمة هي التي تجذب الناس نحو المدن الجديدة وليس العكس‏.‏

وهدد الاجهزة المسئولة في المدن في عدم اتباع هذه الاستراتيجية حتي لايهرب الناس من التوجه الي المدن الجديدة‏.‏

فيما أكد اللواء محمد حسن حمدي رئيس جهاز مدينة‏15‏ مايو بأن من يبني دورا مخالفا غير مسموح به اصلا يدفع غرامة تصل الي‏20‏ ألف جنيه بجانب اتخاذ الاجراءات القانونية ضده‏,‏ وذلك حتي لاتتحول المدن الجديدة الي مناطق عشوائية في ادوار عقاراتها وفيما يمثل ضغطا علي البنية الاساسية فيها ومن يقوم بالبناء والمخالف يتم هدمه فورا مشيرا الي أن الفارق بين قيمة رخصتين احداهما تسمح ببناء‏3‏ ادوار وأخري‏4‏ لاتزيد علي‏600‏ جنيه وليس صحيحا انها بالآلاف لأن هناك من يعتقد ذلك مفضلا دفع غرامة عن اختيار الرخصة بدور زائد لايتجاوز الارتفاع المسموح به‏

[دكتور مصري]

الاخوة في المنتدي

هل هناك موقع الكتروني لجريدة (العقارية) يمكن من خلاله تصفحها على النت؟

شكرا

[أشرف محمد]

بسم الله الرحمن الرحيم

أخي الكريم / دكتور مصري

تحية طيبة وبعد 000

للأسف الشديد ليس للجريدة العقارية موقع على شبكة الإنترنت 0

شكراً مع خالص تحياتي

مهندس / أشرف محمد

[أشرف محمد]

بسم الله الرحمن الرحيم

الأخوة الكرام / أعضاء المنتدى

تحية طيبة وبعد 000

أستكمل معكم اليوم ما تم نشره عن مدينة الشروق

ومن جانبه أشار محمد عبد القادر وسيط عقاري إلى أن هذه الفترة بدأت تشهد عودة لحركة البيع والشراء حيث بدأ الطلب على العقارات في الإنتعاش مرة أخرى بعد أن خيمت حالة من الركود لفترة طويلة 0

و أوضح أن أسعار الأراضي بلغت 325 ألف جنيه للقطعة مساحة 648 م2 و أراضي الإسكان العائلي بلغت 220 ألف جنيه للقطعة مساحة 300 م2 0 و أضاف أن أسعار الشقق بالمدينة من 40 ألف جنيه وحتى 100 ألف جنيه مساحة 100 م2 ، أما شقق الأهالي فإنها بمساحات مختلفة و سعر المتر يبدأ من 1500 جنيه إلى 1600 جنيه و المساحة بين 100 إلى 250 م2 0

شكراً مع خالص تحياتي

مهندس / أشرف محمد

[misry]

لا شكر علي واجب , واجب مشاركة حضرتك ولو بجزء بسيط من العدد المهول و الذي لا يحصي من الحسنات لما تقدمه لنا جميعا من اخبار و معلومات قيمة ولا حضرتك طمعان في الثواب كله!!

[misry]

قانون الضرائب العقارية مرفوع من الخدمة‏:‏

‏‏يناير‏2010‏ موعد تطبيق القانون

‏‏عمليات الحصر مازالت جارية واللائحة التنفيذية في الثلاجة

يبدو ان مطالب البعض بتأجيل قانون الضرائب العقارية بعد الازمة الاقتصادية العالمية التي يمر بها العالم ومصر جزء منه قد تطابقت مع هوي وزارة المالية خاصة ان مصلحة الضرائب العقارية وهي الجهة المخول لها تطبيق القانون لم تصلها اية تعليمات حتي الان بتنفيذ القانون او بدء جمع الضريبة العقارية‏.‏

وقد علم الاهرام الاقتصادي ان اللائحة التنفيذية لقانون الضرائب العقارية لم تصدر بعد وبناء علي ذلك تقرر تأجيل القانون وان كان هذا التأجيل بشكل غير رسمي وبدون قرارات من وزير المالية لحين اصدار اللائحة والانتهاء من الحصر العقاري حتي يتثني للمصلحة تطبيق الضريبة العقارية بشكل ميسر‏,‏ وكان القانون الجديد الذي يحمل رقم‏196‏ لسنة‏2008‏ وقد اقر من مجلس الشعب في دورته الماضية علي ان يتم تطبيقه في يناير‏2009‏ الا ان اعمال الحصر التي لم تنته بعد بالاضافة الي مطالبة البعض بتأجيل القانون قد ارجأت العمل به حتي يناير‏2010.‏

وقد بدأت مصلحة الضرائب العقارية في عمليات حصر العقارات والوحدات العقارية حسبما يشير طارق فراج رئيس المصلحة وذلك في مدن الشروق والرحاب وبدر و‏6‏ اكتوبر والشيخ زايد وهذه هي المرحلة الثانية في الحصر بعدما انتهت المرحلة الاولي بمنطقة الدقي والتي بلغ عددها نحو‏57‏ الف وحدة عقارية‏.‏

واضاف فراج انه تم تشكيل‏150‏ لجنة من موظفي الضرائب العقارية للقيام بعمليات الحصر في ضوء الخرائط الهندسية لهذه المناطق التي اعدتها مصلحة المساحة‏,‏ وقد اشارت التقديرات المبدئية الي أن هناك اكثر من‏12‏ مليون وحدة عقارية وسوف يتم التوسع في عمليات حصر الوحدات العقارية في ضوء نتائج مراحل الحصر الحالية وفي ظل القانون الجديد يتم تطوير العمل بمصلحة الضرائب العقارية ليشمل هذا التطوير تكوين هيكل اداري جديد للمصلحة وانشاء عدد من القطاعات الجديدة والتي تشمل عددا من الادارات المركزية حيث سيتم انشاء قطاع لشئون الضرائب وقطاع لمحافظات الصعيد واخر لمحافظات بحري مع رفع الدرجات الوظيفية لرؤساء المأموريات من مدير ادارة الي مدير عام وذلك في اطار عمليات تحديث العمل بالمصالح الضريبية وضم العاملين بمديريات الضرائب العقارية في المحافظات الي الهيكل الاداري بالمصلحة‏.‏

حصر المنازعات القديمة

وفي اطار الحصر قامت مصلحة الضرائب العقارية بالانتهاء من حصر جميع القضايا والتظلمات التي تقدم بها المكلفون بسداد الضريبة العقارية قبل اول يناير‏2008‏ والخاصة باعتراضهم علي تقدير قيمة الضريبة العقارية علي ممتلكاتهم العقارية طبقا لقانون الضرائب العقارية رقم‏56‏ لسنة‏1954‏ وقد بلغ عدد القضايا والتظلمات‏5129‏ منها‏2504‏ قضية معظمها في محافظة الجيزة واقل عدد في القضايا كان من نصيب محافظة الاسماعيلية حيث يوجد بها ثلاث قضايا فقط وبالنسبة للتظلمات فقد بلغ عددها‏2645‏ تظلم م عظمها في القاهرة حيث تقدم‏705‏ ملاك بتظلمات من تقدير الضريبة ثم محافظة الغربية حيث تقدم‏668‏ مالك بتظلمات من تقدير الضريبة ثم محافظة القليوبية وتقدم‏220‏ من الملاك بها بتظلمات من تقدير الضريبة ثم محافظة شمال سيناء وتقدم‏204‏ من الملاك بها بتظلمات من تقدير الضريبة ثم محافظة البحر الاحمر وتقدم‏193‏ من الملاك بها بتظلمات من تقدير الضرية ثم محافظة المنيا وتقدم‏128‏ من الملاك بها بتظلمات بتقدير الضريبة ثم محافظة المنوفية وتقدم به‏117‏ من الملاك بها بتظلمات بتقدير الضريبة وسجلت محافظتي مطروح بورسعيد اقل عدد من التظلمات حيث اعترض مالك واحد بكل محافظة علي

تقدير الضريبة‏.‏

كما ان محافظات المنوفية واسيوط والفيوم والاقصر والبحيرة والاسماعيلية والدقهلية والشرقية ودمياط واسوان لم تسجل مأموريات الضرائب بها اية تظلمات‏.‏

وقال طارق فراج ان وزارة المالية قد اصدرت التعليمات التنفيذية وقواعد تطبيق التصالح في هذه التظلمات والقضايا والمنازعات التي لم يفصل فيها بحكم بات والمقيدة او المنظورة لدي جميع المحاكم علي اختلاف درجاتها قبل اول يناير الماضي بحيث تنقضي الدعوي تلقائيا اذا كانت القيمة الايجارية السنوية محل الخلاف تقل عن الفي جنيه اما القضايا والتظلمات التي تزيد المبالغ فيها عن ذلك فتتم تسويتها بناء علي شريحتين الاولي تقضي بان يسدد المكلف باداء الضريبة‏10%‏ من قيمة الضريبة علي العقارات المبنية والمبالغ الاخري المستحقة علي القيمة الايجارية السنوية المتنازع عليها اذا لم تجاوز القيمة الايجارية عشرين الف جنيه‏.‏

والشريحة الثانية تقضي بان يسدد المكلف باداء الضريبة‏10%‏ من قيمة الضريبة والمبالغ الاخري المستحقة علي القيمة الايجارية السنوية المتنازع عليها وذلك بالنسبة للعشرين الفا الاولي من القيمة الايجارية السنوية وما زاد علي ذلك يدفع المكلف بالضريبة‏20%‏ قيمة الضريبة والمبالغ الاخري المستحقة علي القيمة الايجارية السنوية‏.‏

ملامح اللائحة التنفيذية

رغم الانتهاء الفعلي من اللائحة التنفيذية للقانون والتي تحدد كيفية تطبيق مواد القانون الا انه لم تصدر انتظارا لحصر العقارات وقد انتهت وزارة المالية من اعداد اللائحة التنفيذية لقانون الضرائب العقارية الجديد رقم‏196‏ لسنة‏2008‏ في صورتها النهائية حيث تتضمن‏22‏ مادة تمهيدا لبدء اجراءات اعادة تقدير القيمة الايجارية للعقارات المبنية في جميع انحاء الجمهورية‏.‏

صرح بذلك اسماعيل عبد الرسول مستشار وزير المالية وقال انه ستتم دعوة ملاك العقارات والوحدات السكنية لتقديم اقراراتهم عن ممتلكاتهم العقارية فور اصدار وزير المالية اللائحة‏,‏ مشيرا الي اعداد مصلحة الضرائب العقارية نموذج اقرار الثروة العقارية وسوف يتم توزيعه مجانا علي مختلف المناطق والمأموريات الضريبية التابعة للمصالح الضريبية سواء كانت تابعة لمصلحة الضرائب العقارية او مصلحة الضرائب العامة علي الدخل او مصلحة ضرائب المبيعات ايضا سيتم توزيعه من خلال مكاتب البريد ويمكن التقدم بالاقرار الكترونيا من خلال موقع وزارة المالية علي بوابة الحكومة الالكترونية‏.‏

واكد اسماعيل عبدالرسول ان نموذج الاقرار روعي في اعداده ان يتضمن ارشادات واضحة لكيفية كتابة بياناته مع تبسيط البيانات والمعلومات المطلوبة‏.‏

وحول ملامح اللائحة التنفيذية قانون الضرائب العقارية الجديد قال إنها تشمل قواعد واحكام اجراءات الحصر والتقدير لكل العقارات المبنية علي مستوي الجمهورية والنص علي تقسيم العقارات نوعيا في ضوء مستوي البناء والتشطيبات والموقع الجغرافي للعقار ومدي اتصاله بالمرافق العامة او الخاصة وسعر تكلفة المتر المربع ومساحة الوحدة كأساس للتقدير مع الاستهداء بالجداول المرفقة وبالقانون عند حساب الضريبة وبداية ونهاية عمل لجان الحصر والتقدير ونطاق سريان الضريبة وقواعد واجراءات الطعن علي تقديرات لجان الحصر‏.‏

واضاف ان اللائحة حددت الاجراءات التي تلتزم بها مصلحة الضرائب العقارية من حيث نشر التقديرات في الجريدة الرسمية واخطار المكلفين بتلك التقديرات لفتح الباب امامهم للطعن عليها اذا رغبوا في ذلك وقال انه بالنسبة لخطوات حساب الضريبة فاللائحة حددتها كالاتي اولا حساب القيمة الايجارية للعقار سواء كان سكنيا او غير سكني وفي الحالة الاولي يتم استبعاد‏30%‏ من هذه القيمة مقابل مصاريف الصيانة تم استبعاد مبلغ الاعفاء بواقع‏6000‏ جنيه لكل وحدة سكنية ثم حساب الضريبة بواقع‏10%‏ من باقي القيمة الايجارية وبالنسبة للحالة الثانية الوحدات العقارية غير السكنية فيتم استبعاد‏32%‏ من القيمة الايجارية مقابل مصاريف الصيانة ثم تحسب الضريبة بواقع‏10%‏ من باقي القيمة الايجارية حيث لا ينطبق علي الوحدات غير السكنية الاعفاء المقرر بقيمة‏6000‏ جنيه وايضا من الموارد الهامة باللائحة اجراءات تحمل الخزانة العامة الضريبة العقارية عن الملاك غير القادرين علي السداد حيث توضح كيفية تقديم طلب بذلك والاوراق والمستندات المطلوبة في هذه الحالة وايضا قواعد الاعفاء من الضريبة واجراءات رفعها‏,‏ واجراءات سداد الضريبة واطر تشكيل لجان الحصر والتقدير والسجلات المستخدمة في ذلك‏.‏

حسابات الضريبة

رغم ان قانون الضرائب العقارية قد واجه الكثير من الانتقادات خلال الاعلان عنه وبدء طرح مشروع القانون الا ان وزير المالي د‏.‏ يوسف بطرس غالي قد اصدر مذكرة دفاع عن القانون تضمنت كيفية حساب الضريبة وملامح القانون والاعفاءات المقررة فيه حيث اكد الوزير ان القانون الجديد يتضمن اعفاء الوحدات السكنية في الريف والعشوائيات والمقابر وبيوت العبادة من مساجد وكنائس والجمعيات الخيرية ومراكز الشباب والمرافق العامة والنقابات من دفع الضريبة العقارية واشار غالي الي ان القانون الجديد لن يطبق علي الاطيان الزراعية وانما سيتم تطبيقه فقط علي كل العقارات المبنية سواء السكنية او المخصصة للاغراض التجارية والصناعية وانه لا مساس بقانون ضريبة الاطيان الزراعية المعمول بها حاليا‏.‏

واشار الي انه يخضع كل العقارات في جميع انحاء الجمهورية للضريبة بما في ذلك المجتمعات العمرانية الجديدة والساحل الشمالي بعد ان كانت مقصورة علي العقارات الموجودة بكردونات المدن مما كان يسبب عدم عدالة في تحصيل الضريبة‏,‏ بتسقيع الوحدات مما سيكون له اثر كبير في توفير المزيد من الوحدات السكنية للمواطنين وقال ان مالك العقار ملتزم امام مصلحة الضرائب العقارية في دفع الضريبة المستحقة علي العقار وانه في حالة عدم وجوده يقوم المستأجر بتسديدها علي ان يتم خصمها من القيمة الايجارية التي يسددها للمالك باعتبار ان ايصال سداد الضريبة سند قانوني للتعامل مع صاحب العقار‏.‏

وفي حالة تعدد الملكية في اكثر من منطقة سيكون هناك ملف واحد لصاحب هذه العقارات ومحاسبة كل وحدة سكنية علي حدة ليحصل مالك العقار علي الاعفاء المقرر مشيرا الي انه سيتم ربط كل المأموريات العقارية بالكومبيوتر لتسهيل الاجراءات الي جانب وضع اساليب دفع الكتروني لمزيد من التيسير علي غرار ما يحدث حاليا في ضريبة المبيعات‏,‏ واشار الي ان القانون الجديد يتضمن تحصيل الضريبة علي قسطين من يناير الي اخر يونية ومن اول يوليو الي اخر ديسمبر او دفعها علي قسط واحد سنويا وقال انه في اطار حرص الحكومة علي تطبيق منظومة البعد الاجتماعي فان القانون يتيح اعطاء غير القادرين علي دفع الضريبة للخاضعين لها من خلال لجنة سيتم تشكيلها داخل مصلحة الضرائب العقارية لدراسة هذه الحالات الاستثنائية وبحيث تقوم الدولة بسداد الضريبة المستحقة وذلك من خلال اجراء بحث اجتماعي للحالات المتستثناة من قبل وزارة التضامن الاجتماعي يؤكد استحقاقها للاستثناء‏.‏

اكد وزير المالية ان حصيلة الضريبة العقارية خلال الاعوام الخمسة السابقة تتراوح بين‏175‏ مليون جنيه الي‏200‏ مليون جنيه وانه من المتوقع خلال تطبيق القانون الجديد سوف تصل الي نحو مليار جنيه ونصف مليار جنيه مؤكدا ان المحليات لن تتأثر بتحول تحصيل الضريبة الي الموازنة العامة حيث سيتم تخصيص نفس النسبة للمحليات من الحصيلة الجديدة‏.‏

كما اشار الي ان الدراسات اكدت ان مليونا و‏200‏ الف شقة كاملة التشطيب جاهزة للسكن ومغلقة وذلك بخلاف الوحدات الاخري الجاهزة في المدن الجديدة وهذه الشقق ستخضع للضريبة لمن هو فوق حد الاعفاء مما سيدفع اصحابها الي طرحها للايجار مما سيسهم في حل مشكلة السكن وزيادة المعروض من الوحدات السكنية وقال ان خضوع الساحل الشمالي والقري السياحية للضريبة ليس فقط الهدف هو زيادة الحصيلة ولكن لدفع اصحاب لعرضها للايجار لسداد الضريبة وبالتالي زيادة النشاط الاقتصادي ومزيد من فرص العمل بهذه المناطق‏.‏

واضاف الوزير ان قانون الضرائب العقارية ي تضمن عدة محاور اهمها تحقيق البعد الاجتماعي للمواطن المصري وعدم اضافة اية اعباء اضافية علي محدودي الدخل ومتوسطي الدخل وتحقيق العدالة بين فئات الشعب المختلفة من خلال الغاء التباين بالقانون الحالي والذي يسمح بتعدد القيم الضريبية داخل العقار الواحد حيث يصل الفارق في الضريبة في بعض الاحيان الي‏5‏ اضعاف بين وحدة واخري هذا فضلا عن زيادة حصيلة الضرائب العقارية التي تدخل للموازنة العامة بهدف توفير خدمات اضافية للمواطن خاصة في قطاعي الصحة والتعليم‏.‏

وفيما يتعلق بالآليات الخاصة بتقييم العقارات اكد الوزير ان القانون يتضمن اعادة تشكيل لجان التقدير والطعن بمزيد من الحيادية لتضم ممثلين لكل من وزارة المالية ومصلحة الضرائب العقارية ووزارة الاسكان بالاضافة الي اثنين من الاهالي من اصحاب العقارات بالمنطقة الراد تقييم عقاراتها وبحيث لا يمثل رأي عضو الضرائب العقارية سوي‏20%‏ من رأي اللجنة لضمان الحيادية والعدالة في التقييم مشيرا الي انه سيتم التقييم من خلال عدد من المعايير والتي يحددها حالة ومستوي المبني بالاضافة الي حجم الخدمات المقدمة من الدولة للمنطقة الواقع بها العقار من مرافق وخدمات‏

[أشرف محمد]

بسم الله الرحمن الرحيم

الأخوة الكرام / أعضاء المنتدى

تحية طيبة وبعد 000

السوق في أسبوع

هدوء في حركة البيع 000الأسمنت بـ 700 جنيه و الطوب بـ 325 جنيهاً

مازال سوق مواد البناء يعاني حالة الهدوء بالرغم من إنخفاض أسعار بعض مواد البناء إلاّ أنها إستمرت في تباطؤها 0

حديد التسليح

إستقر سعر حديد عز عند 3520 جنيهاً للطن للمستهلك بالقاهرة ووصل سعر الطن منه في بعض المحافظات 3575 جنيهاً و الزيادة حسب بعد المسافة عن القاهرة 0

إنخفض سعر تسليم الحديد التركي للمستوردين ليصل إلى 2700 جنيه للطن إلاّ أن ذلك الإنخفاض لم يظهر على أسعار الحديد المستورد في السوق ، حيث إستمر الحديد التركي عند سعر 3250 جنيهاً للطن 0

توفرت مقاسات الحديد بشكل ملحوظ في جميع منافذ البيع ، خاصة بعد وصول شحنات الحديد المستورد المتعاقد عليها من تركيا 0 ووجد إعتقاد لدى المستهلكين بإنخفاض أسعار الحديد في الفترة المقبلة أدى إلى عدم إقبال المستهلك على الشراء تطلعاً إلى الشراء في الفترة المقبلة بسعر أقل 0

الأسمنت

واصلت أسعار الأسمنت إرتفاعها ليصل إلى 700 جنيه للطن و تباع الشيكارة بسعر 32 جنيهاً 0 زادت التوقعات بإستمرار الأسمنت في الإرتفاع خاصة أن بعض الشركات قللت من إنتاجها للحفاظ على السعر مرتفعاً ، و أغلب التوقعات تقول أن الأسمنت خلال شهرين سيصل إلى 1000 جنيه 0

الرمل والزلط

واصلت أسعار الرمل إنخفاضها عن الأسبوع الماضي ليصل سعر متر الرمل على أرضه إلى مب بين 17 جنيه و 19 جنيه للمتر 0

كما واصلت أسعار الزلط إنخفاضها عن الأسبوع الماضي ليصل سعر المتر إلى 37 جنيهاً على أرضه مع التوقع بإستمرار الرمل و الزلط في الإنخفاض خاصة بعد حالة الركود التي تصيب السوق في الفترة الحالية 0

الأخشاب

إستقر سوق الأخشاب بعد الإنخفاض الذي شهده الأسبوع الماضي حيث وصل سعر الخشب السويدي إلى 1700 جنيه للمتر المكعب والبياض عند 1300 جنيه للمتر المكعب و الخشب الزان الروماني عند 3500 جنيه للمتر المكعب 0

زادت التوقعات بإستمرار إستقرار الأخشاب حتى حدوث إنخفاضات بالأسعار العالمية 0

الطوب

واصلت أسعار الطوب الإرتفاع ليصل سعر الألف طوبة من الطوب الطفلي إلى 325 جنيهاً في بعض المناطق 0

المستلزمات الكهربائية

إنخفضت أسعار المستلزمات الكهربائية من كابلات و أسلاك كهربائية بنسبة 30 % مقارنة بسعرها في الأشهر الماضية 0

شكراً مع خالص تحياتي

مهندس / أشرف محمد

تم تعديل 18 فبراير 2009 بواسطة أشرف محمد

[misry]

السلام عليكم وجدت بعض المقالات مصدرها جريدة العقارية

لكن اسلو الصبياغة و حتي التحية تشبه الي حد كبير اسلوب فارسنا الهمام اشرف محمد علي موقع عقار سيتي

فوجب التنويه لان جريدة العقارية لا توجد علي النت و هو ما يدل علي تفاني م.اشرف بمجهوده ووقته في نقلها لنا.

و شكرا جزيلا

[أشرف محمد]

بسم الله الرحمن الرحيم

أخي الكريم / المصمم

الأخوة الكرام أعضاء المنتدى

تحية طيبة وبعد 000

قرأت هذا الموضوع الهام الذي يهم عدد كبير من القراء الأفاضل فقررت فوراً نقله إلى المنتدى 0

يحقق عائد أكبر و نسبة مخاطرة أقل

البناء بالمشاركة مع المقاول يحل مشكلة نقص السيولة

إنتشر في الآونة الأخيرة نظام البناء بالمشاركة خصوصاً في المدن و المجتمعات العمرانية الجديدة نتيجة عدم توافر السيولة المادية لمالك الأرض أو تجنباً للدخول في تفاصيل البناء و متاعب التعامل مع الموردين و المقاولين ، وفي ظل وجود العديد من التساؤلات و الإستفسارات التي يطرحها البعض حول هذا النظام للتعرف على ما إذا كان يستطيع الدخول فيه أم لا ، قامت العقارية بمناقشة عدد من المتعاملين في هذا النظام عن كيفية البناء بالمشاركة و تحديد نسبة كل من المالك و المقاول في الوحدات 0

و النقاط التي تحدد قوة أو ضعف المالك في التفاوض مع المقاول 0 و العديد من الإستفسارت الأخرى لتوضيح النظام بشكل أكبر للمهتمين به 0

يؤكد منصور شعراوي 000 مقاول أن نظام البناء بالمشاركة غالباً ما يتم في حالة المساحات الكبيرة الأراضي التي تتعدى الـ 800 م2 ، حيث يتولى المقاول البناء مقابل الحصول على نسبة من الوحدات السكنية في العقار 0

وقال أن هذا الأمر يحقق للمقاول أرباحاً كثيرة عن طريق تشغيل رأس ماله و في الوقت نفسه يستفيد مالك الأرض بالبناء دون تحمل أي أعباء مادية أو فنية ، موضحاً أن أغلب العقارات التي تم بناؤها بنظام المشاركة يتم تسويقها قبل البناء ، حيث يعمل المقاول في هذه الحالة بأموال المشتريين و يحقق مكسباً كبيراً له 0

و أضاف شعراوي أن ظاهرة البناء بالمشاركة تنتشر بشكل كبير في المدن الجديدة لدرجة أن بعض الملاك أصبخوا لا يستطيعون الحصول على من يشاركهم من المقاولين لأن الطلب أكثر من المعروض 0

و أوضح شعراوي أن أهم شئ في هذا النظام هو الإتفاق على مواصفات المبنى و تحديد جدول زمني للإنتهاء من المشروع ووضع شرط جزائي على التأخير وذلك من خلال محامي يقوم بإبرام عقد شراكة بين المالك والمقاول لتوضيح كل هذه البنود ، مشيراً إلى أن أغلب المشكلات الناتجة عن هذه الشراكة تتعلق بمسألة التوقيت المحدد سلفاً و خاصة في ظل تذبذب أسعار مواد البناء التي تجعل المقاول متأخراً في إتمام البناء 0

وللحديث بقية 000

مهندس / أشرف محمد

[أشرف محمد]

بسم الله الرحمن الرحيم

أخي الكريم / misry

تحية طيبة وبعد000

لك مني كل الشكر و التقدير - وجزاك الله كل خير 0

أخوك / أشرف محمد

[أشرف محمد]

بسم الله الرحمن الرحيم

أخي الكريم / المصمم

الأخوة الكرام أعضاء المنتدى

تحية طيبة وبعد 000

أستكمل معكم موضوع المشاركة في البناء مع المقاول :-

ويرى محمد عبيد 000 صاحب شركة عبيد للمقاولات أن نظام البناء بالمشاركة أحد الأنظمة المتعارف عليها و الموجودة بالفعل حيث يساهم بشكل كبير في التنمية العمرانية وهو يقوم في الأساس على عقد مشاركة بين صاحب الأرض و المقاول من خلال نسبة معينة يتم الإتفاق عليها حسب قيمة الأرض و تكلفة المباني 0و أشار إلى أن هذا النظام يمثلا حلاً جيداً للأفراد الذين حصلوا على أراضي بنظام القرعة أو من أجهزة المدن الجديدة بمبالغ منخفضة ولا يملكون السيولة الكافية لبنائها و مهددين من الجهاز بسحبها إذا لم يلتزموا بالبناء في المواعيد المحددة 0 و أضاف أنه يمثل إستثماراً جيداً بالنسبة لأصحاب الأراضي العاديين حيث أن الإستثمار العقاري أفضل بكثير من الأراضي لأن بيع الأراضي أصبح صعباً لقلة الطلب بينما الشقق تلقي إقبالاً كبيراً 0 و أوضح أن الإستثمار من خلال البناء بالمشاركة يحقق أضعاف ما يمكن أن يحققه الإستثمار في الأراضي دون البناء و أضاف أن هذا النظام يحقق للمقاول عائداً مجزياً نظراً لأنه يمكنه من وضع رأس ماله في أكثر من مكان بدلاً من مكان واحد مما يقلل من نسبة المخاطرة و عند مواجهة أي مشكلة في تسويق أحد مشروعاته يمكنه الإعتماد على المشاريع الأخرى ، موضحاً أنه إذا كان رأس مال المقاول 3 ملايين جنيه فإنه بدلاً من وضعها في مشروع واحد بشراء الأرض و البناء يمكنه المشاركة في ثلاثة مشروعات و إمتلاك نصف وحداتها و بالتالي يكون العائد أكبر و نسبة المخاطر أقل 0

و أكد أن تأثير النظام على السوق العقارية ليس كبيراً لأنه متواجد بالفعل ضمن منظومة البناء و نسبة 80 % من الإنشاءات في المدن الجديدة بهذا النظام مشيراً إلى أن أي مشكلة تنتج عن هذه الشراكة غالباً ما تكون من جانب المقاول الذي قد يواجه مشكلة في السيولة أو عدم إلتزامه بالمواصفات التي تم الإتفاق عليها 0

من جانبه يشير المهندس مختار الدهشوري رئيس مجلس إدارة شركة الصعيد العامة للمقاولات أن البناء بالمشاركة بين مالك الأرض و المقاول أصبح ظاهرة منشرة بصورة كبيرة خصوصاً فترة إرتفاع أسعار مواد البناء من حديد و أسمنت و عدم توافر السيولة المادية الكافية اللازمة للبناء لدى مالك الأرض لذلك يضطر المالك للإستعانة بمقاول له خبره في البناء مقابل الحصول على بعض الوحدات السكنية 0

و أوضح أن تحديد نسبة المباني الخاصة بالمالك و المقاول يعتمد على مكان الأرض وقيمة تسويق المتر في المنطقة المقام عليها المبنى ، وعلى سبيل المثال فإنه في منطقة و سط البلد يتراوح سعر متر الأرض من 30 إلى 50 ألف جنيه و في هذه الحالة ستقل نسبة المقاول من المباني و على العكس في المجتمعات العمرانية الجديدة فإن أسعار الأراضي تنخفض لذلك يحصل المقاول على عدد أكبر من الوحدات السكنية 0

و أضاف الدهشوري أن هذه الظاهرة تؤدى إلى تحريك السوق العقاري و توفير المزيد من الوحدات السكنية ، هذا بالإضافة إلى إستفادة كل من المقاول و صاحب الأرض و بناء العقار في النهاية 0

وللحديث بقية 000

مهندس / أشرف محمد

تم تعديل 18 فبراير 2009 بواسطة أشرف محمد

[أشرف محمد]

بسم الله الرحمن الرحيم

أخي الكريم / المصمم

الأخوة الكرام أعضاء المنتدى

تحية طيبة وبعد 000

أستكمل معكم موضوع المشاركة في البناء مع المقاول :-

ويوضح رشاد يحيى أحد المتعاملين بنظام البناء بالمشاركة أنه عندما شهد سوق مواد البناء إرتفاعاً جنونياً و لم تكن لديه أموال تكفي لإتمام البناء أن أحد المقاولين عرض عليه بناء قطعة الأرض التي يمتلكها في مقابل نصف الوحدات السكنية ، حيث وافقت فوراً دون تردد و أضاف أنه بعد حساب السعر السوقي للأرض و التكلفة الحقيقية للمقاول حتى إتمام البناء تم تحديد نصيب كل منا 0

و يقول مدحت عزت : فضلت البناء بالمشاركة لأنني لا أريد الدخول في تفاصيل البناء و متاعب التعامل مع العمال و المنفذين حيث يتطلب إنشاء المبنى جهداً ووقتاً كبيراً لا يتوافر لدي 0

و أضاف : قررت ترك العملية الفنية بالكامل في أيدي شريك مسئول فنياً و مالياً و بالفعل أبرمت عقداً مع المقاول على يد محام لتلافي أي مشاكل في عملية الشراكة 0

و يشير محمد عفيفي إلى أنه واجه مشاكل كثيرة عند إتباعه نظام البناء بالمشاركة و كانت في مقدمتها تأخر و تلاعب المقاول بكل المواعيد التي حددها لتسليم المبنى 0

و أوضح أنه لم يبرم أي عقود و إكتفى بكلام المقاول الذي كان على صلة به من قبل 0

و نصح من يفكر في إتباع هذا النظام بإبرام عقد شراكة عند محام موثوق فيه لتلافي أي مشاكل قد يتعرض لها أيضاً حتى لا تشعر إنك الطرف الضعيف في هذه الشراكة لأن هذا الشعور سيجعلك لا تتصرف كصاحب ملك له الكلمة النهائية في شكل و تفاصيل الموضوع

أعتذر عن الإطالة و لكم خالص تحياتي

مهندس / أشرف محمد

[أشرف محمد]

بسم الله الرحمن الرحيم

الأخوة الكرام أعضاء المنتدى

تحية طيبة وبعد 000

أقدم لكم اليوم :

بورصة أسعار البلاستيك و اللاكيه

معجون سايبس 16 كيلو 46 جنيه - سايبس 700 بلاستيك 10 لتر من 118 إلى 120 جنيه - سوبر ديرتون 777 من 118 إلى 120 جنيه - ديروكوف إقتصادي من 68 إلى 76 جنيه - سوبر لاتيون 3030 من 68 إلى 70 جنيه - توب تن سايبس 65 جنيه - فلاش 200 - 10 لتر 37 جنيه - بلاستيك فنش 6 باكين 7.5 لتر 30 جنيه - جالون لاكيه سينتال دبل 4.5 لتر 107 جنيه - جالون لاكيه 905 دبل 4.5 لتر 105 جنيه - جالون سينتال 2.25 لتر 60 جنيه - جالون سايبس 2.25 لتر 56 جنيه - سينتال لا كيه 19 جنيه - كيلو سايبس لا كيه 18 جنيه - جوال زنك 25 كيلو معجو بلدي زيت 130 جنيه - صفيحة زيت أزهار 160 جنيه - جوال سبيداك كيلو 7 جنيه - لاكيه مط 3.5 جنيه- جالون سانيتون مط دبل 4.5 لتر 78 جنيه - جالون سانيتون مط عادة 2.25 لتر 43 جنيه 0

شكراً مع خالص تحياتي

مهندس / أشرف محمد

[أشرف محمد]

بسم الله الرحمن الرحيم

الأخوة الكرام أعضاء المنتدى

تحية طيبة وبعد 000

حتى تضمن حقك كاملاً

الصيغة المثالية لعقد البيع بين الأهالى

هناك صيغة مثالية لعقد بيع عقار أو أرض من الأهالى بحيث يتضمن بنود العقد ضمانات حقيقية و قابلة للتنفيذ يطمئن إليها المشتري حال تحرير العقد و تضمن له حقوقه لدى البائع إذا ما حدثت أية نزاعات على العقار أو الأرض فيما بعد ، و أهم البيانات التي يجب أن تكون موجودة في جميع العقود هي :-

1- إسم المشتري و البائع كاملاً 0

2- رقم البطاقة و يفضل حصول كل طرف على صورة بطاقة الآخر 0

3- عنوان محل الإقامة كاملاً 0

4- بيان تفصيلي بالمبيع سواء شقة أو أرض فضاء أو محل أو عقار بالكامل - بيان مساحته بالتحديد - ويرجى مراعاة أن العقد يكون مرفوضاً بالشهر العقاري في حالة وجود عجز أو زيادة بالمساحة المكتوبة بالعقد أعلى من نسبة 10 % 0

5- بيان عنوان العقار محل البيع بشكل كامل طبقاً لرقم العقار بالحي التابع له و إسم الشارع و المنطقة و المحافظة ، ثم بيان عن قطعة الأرض و يشمل رقم القطعة و المربع و الحوض من واقع البيانات المساحية ( بالنسبة للشقق و المحلات ) يتم تحديد قطعة الأرض المقام عليها البناء 0

6- بيان الثمن و كيفية دفعة بشكل واضح و يراعى دائماً ذكر الثمن الحقيقي حتى يضمن المشتري حقوقه في حالة حدوث أي شئ 0

7- بيان بشرح واف عن كيفية تملك البائع للعقار المبيع وذكر جميع العقود المتسلسلة حتى الوصول إلى رقم العقد المسجل القديم للعقار و في حالة وجود ورثة يراعى ذكر رقم و تاريخ إعلام الوراثة و المحكمة التي أصدرته

وللحديث بقية 000

مهندس / أشرف محمد

[المصمم]

المهندس / أشرف محمد

كل الشكر والتقدير لاهتمامك بموضوع المشاركة فى البناء

وعلى المعلومات المفيدة جدا بالنشرة العقارية بشكل عام