نشرة أخبار العقارات

[أشرف محمد]

بسم الله الرحمن الرحيم

الأخوة الكرام أعضاء المنتدى

تحية طيبة وبعد 000

طرحها الشهر القادم بشروط مشروع إبني بيتك و بدون دعم

أراض للإسكان المتوسط بــ 300 جنيه للمتر

دمرداش : مساحة القطعة 250 م2 000 و الإنتهاء من وضع خطة توصيل المرافق الأسبوع الحالي :-

تعهد المهندس محمد دمرداش 000 مساعد و زير الإسكان بتوصيل المرافق للأراضي التي سوف تطرحها وزارة الإسكان قريباً 0

و أشار إلى أن قطعة الأرض ستكون مساحتها 250 م2 و أضاف تقوم وزارة الإسكان بعمل خطة لتحديد مواعيد توصيل المرافق لكل قطعة ليكون كل مواطن على علم بموعد توصيل المرافق لقطعة الأرض الخاصة به 0

مشيراً إلى الإنتهاء من خطة توصيل المرافق الأسبوع الحالي ، وكشف دمرداش عن أن سعر متر الأرض سوف يتراوح ما بين 300 جنيه إلى 400 جنيه ، و عن الشروط التي يجب أن تتوافر في المتقدم لحجز قطعة الأرض قال دمرداش : يجب ألاّ يكون قد حصل على أي وحدة سكنية أو قطعة أرض من وزارة الإسكان أو أي دعم من الدولة 0

و أضاف أن هذه الأراضي سوف يتم طرحها في معظم المدن الجديدة بإستثناء المدن التي لا توجد بها أراضي خالية مثل الشروق و الشيخ زايد و بعض مدن الصعيد مثل إلمنيا الجديدة 0 و سوف يتم طرح الأراضي بمدن 6 أكتوبر و القاهرة الجديدة و السادات و الأراضي للإسكان العائلي للشريحة المتوسطة و بشروط تشبه إبني بيتك مع عدم صرف الدعم المالي و ستكون بسعر تكلفة المرافق ، وشدد على أن هذه الأراضي سوف تكون من ضمن شروطها منع المتاجرة بها لمواجهة ظاهرة تسقيع الأراضي و سوف يتم وضع الضوابط الصارمة لمنع حدوث أي تجاوزات و مخالفات عند الطرح

مع خالص تحياتي 0

مهندس / أشرف محمد

تم تعديل 16 مارس 2009 بواسطة أشرف محمد

[أشرف محمد]

بسم الله الرحمن الرحيم

الأخوة الكرام أعضاء المنتدى

تحية طيبة وبعد 000

مأذق الركود الخليجي

كتب شريف العبد :-

غابت الإبتسامة عن الوجوه الخليجية ليحل محلها الوجوم و القلق و الذهول و العمالة الوافدة إلى الخليج تترنح و تفقد توازنها حيث الأيام الرغدة و الدخول المجزية مضت و لم تعد و كل وافد يضع يده على قلبه و يلاحقه الهلع خشية فقدان الوظيفة و الرحيل و العودة إلى الوطن و هي بمثابة المقصلة و حكم الإعدام لدى أغلبية الوافدين بأجناسهم المختلفة و المتعددة و الوافد أصبح يقبل مواصلة عمله بنصف المرتب 0

في دولة الإمارات تبدلت الأوضاع من حال إلى حال و إنقلبت رأساً على عقب مائة وثمانين درجة و الكساد بلغ ذروته بصورة غير مسبوقة حيث المتاجر بلا بشر خاوية تماماً و التخفيضات و التنزيلات لجميع السلع بنسب خيالية تصل إلى 70 % و كل متجر يقدم تنازلات و إغراءات لترغيب المستهلك و تحفيزه على الشراء دون جدوى ، فهو أصبح يعطي ظهره للسلعة ولا يلتفت إليها 00 إنه الكساد الخليجي الذي ينتشر في كل مكان كالورم السرطاني ، وتنتقل عدواه إلى جميع المواقع دون إستثناء 0

و كان الله في عون العمالة الوافدة إلى دولة الإمارات بصفة خاصة فالكارثة لم تقتصر على تلك الإستغناءات المتلاحقة التي أصبحت بالجملة و بنسب تصل إلى 40 % داخل أغلب البنوك و الشركات و البقية تأتي و غالبية العمالة تم إعطاؤها مهلة شهرين أو ثلاثة لمغادرة البلاد و الرحيل دون عودة إنما إمتدت الكارثة كمحصلة لمأزق الركود حيث تورط أغلب الوافدين التعساء في شراء عقارات بقروض بنكية تطلعاً لتحقيق عوائد مجزية مثل من سبقوهم من الوافدين المحظوظين و توهموا أنها عوائدها سوف تبلغ أضعاف ما يتقاضونه عن وظائفهم فإذا بطوفان الركود عصف بكل شئ و تتراجع أسعار العقارات بنسبة بلغت أكثر من 60 % و يعجز هؤلاء الوافدين البؤساء الضحايا عن سداد الأقساط العقارية فتصبح الخسارة فادحة ليست في فقدان الوظيفة والرحيل إنما أيضاً المديونية التي تعرض صاحبها إلى المسئولية الجنائية و الواق المرير يكشف عن حالات عديدة ضمن قوائم المحظور مغادرتهم البلاد لعدم سداد المديونية للبنوك 0

إنه الكساد الخليجي اللعين الذي أدى إلى توقف مشروعات عملاقة في أبو ظبي رصدت لها أموال طائلة و أدى إلى إستغناء بالجملة عن العمالة داخل مشروعات سياحية كبرى في دبي بعد أن تحولت مناطق سياحية هناك إلى مدن أشباح لإحجام السياح 0

و قبل هذا كله نقول لا عزاء للعمالة الوافدة التي كان لها أحلامها و طموحاتها ثم فقدت فجأة ودون مقدمات كل شئ 0

مع خالص تحياتي

مهندس / أشرف محمد

[abuhassan]

ربنا يستر علينا يا باشمهندس / أشرف في السعودية لأن كلامك فعلاً واقعي

[أشرف محمد]

بسم الله الرحمن الرحيم

الأخوة الكرام أعضاء المنتدى

تحية طيبة وبعد 000

الخبراء المثمنون :

مشروع إبني شقتك فكرة جديدة تحل أزمة الإسكان

توقع الخبراء المثمنون أن سوق العقارات خلال الفترة المقبلة سوف يشهد إقبالاً كبيراً من المشتريين خاصة بعد إنخفاض أسعار مواد البناء ، و أكدوا أن العقارات لم تشهد إنخفاضات مرة أخرى في الأسعار ، مشيرين إلى أن الوقت الحالي هو أفضل الأوقات للشراء لإنخفاض الأسعار و إتفقوا على أن الخدمات التي تقدمها وزارة الإسكان للمشروع القومي للإسكان سوف تنعش السوق العقاري و تعيد إليه الحياة مرة أخرى بعد أن شهد ركوداً لعدة أشهر 0

يقول أحمد حنفي - الخبير المثمن : أسعار المشروع القومي للإسكان إنخفضت بنسبة كبيرة تتعدى 15 % و يرجع إلى إنخفاض أسعار الخامات ومواد البناء ، مشيراً إلى أن وزارة الإسكان تسهم في عودة السوق العقاري إلى ما كان عليه من قبل ، من خلال التسهيلات التي تقدمها و بالتالي يزداد الإقبال على الوحدات السكنية و الأراضي و تعود حالة الإنتعاش مرة أخرى إلى السوق العقاري 0

و توقع حنفي إنخفاض الأسعار خلال الفترة المقبلة حتى نهاية العام و ذلك في العقارات مرة أخرى بنسبة 10 % فبعد أن شهد السوق حالة رواج كبيرة العام الماضي ثم مر بمرحلة من الركود ، ثم يعود مرة أخرى إلى حالة الإستقرار و الإنتعاش ، و هكذا يمر السوق بدورة إقتصادية حتى يعود السوق إلى وضعه الطبيعي 0

أما حول مشروع إبني شقتك الذي طرحته أيضاً وزارة الإسكان فهو فكرة جيدة تساعد الشباب بشكل كبير على تخطي الصعوبات التي تواجههم في أزمة السكن ، حيث أن كل فرد يتحمل تكاليف شقته ، و بالتالي تصبح هذه الشقة ملكاً له ، بالإضافة إلى أنه يعفي نفسه من الإيجار الذي يستنزف نصف مرتبه ، إذن هي بداية جيدة للشباب و يستطيعون بعد ذلك أن يمروا بمراحل التطوير طبقاً لطموحاتهم في الحياة 0

و تمنى حنفي أن تنخفض الأسعار أكثر من ذلك حتى تستطيع أن تعيش كل البشر بعيداً عن المضاربات و الإستغلال و إرتفاع الأسعار التي يحدث بمجال العقارات عموماً 0

و أكد أحمد عمر طوسون - الخبير المثمن - أن الإنخفاض في أسعار الوحدات السكنية بالمشروع القومي بنسبة تصل إلى 20 % سيؤدى إلى مزيد من الإقبال على المشروع لأنه بذلك يراعي إمكانيات محدودى الدخل ، ويساعد الشباب بشكل كبير في حل أزمة السكن التي تواجههم ، مؤكداً أن الخطوات التي تقوم بها الوزارة في السوق العقاري من بناء و حدات للشباب و محدودي الدخل سوف ينقذ السوق من الإنهيار ، مشيراً إلى أن السوق العقاري يمر خلال الفترة الماضية بحالة ركود فكان لابد من تنشيط السوق العقاري مرة أخرى ، فما قامت به وزارة الإسكان هي خطوة جيدة 0

و أكد طوسون أنه من العوامل التي ساعدت على إنخفاض الأسعار هى إنخفاض أسعار مواد البناء و هذا نتيجة لحالة الهدوء التي تشهدها السوق العقارية ، وبالتالي كلما إنخفضت أسعار مواد البناء كلما كانت تكلفة البناء قليلة يقابلها إنخفاض في أسعار الوحدات السكنية 0

و للحديث بقية

مهندس / أشرف محمد

[د محمد على]

شكرا مهندس اشرف على مجهوداتك

[عبقرينو]

تسجيل متابعة واهتمام

كل الشكر للمهندس اشرف

[عاشق]

تسجيل متابعة على مدار الساعة

بالتوفيق mfb:

[أشرف محمد]

بسم الله الرحمن الرحيم

الأخوة الكرام / عاشق - عبقرينو - د محمد علي - abuhassan

كل الشكر والتقدير على هذه الكلمات الرقيقة داعياً من الله عز وجل أن يعم النفع على الجميع 0

الأخوة الكرام / أعضاء المنتدى

أستكمل معكم اليوم موضوع ( إبني شقتك ) :

و أضاف محمد سعد راشد - الخبير المثمن أن ما قامت به وزارة الإسكان مبادرة جيدة لإجراء عملية تشجيع للطلب على الوحدات السكنية و بالتالي حالة الإستقرار إلى السوق العقاري مرة أخرى 0

و أكد راشد أن هذه الفترة من أفضل الفترات التي يمر بها السوق العقاري ، حيث يشهد السوق العقاري في هذه الفترة إنخفاضاً كبيراً في أسعار الوحدات و الأراضي ، و بالتالي من يقتنص فرصة الشراء في هذه الفترة هو الفائز الأول لأن الأسعار المعروضة في صالحة ، و أضاف أن الأسعار المعروضة حالياً هي أسعار تناسب كل الفئات 0

و أوضح راشد أن أسعار العقارات إنخفضت بنسبة كبيرة و لكن لا تنخفض أكثر من ذلك ، فالسوق العقاري إنخفضت أسعاره بشكل كبير ، وبالتالي بعض الناس يتصورون خطأ أن الأسعار سوف تشهد إنخفاضاً مرة أخرى فهذا كلام غير صحيح فأفضل فرصة للشراء هي الفترة الحالية 0

و أشار راشد أن فكرة ( إبني شقتك ) التي طرحتها الوزارة هي فكرة جيدة أيضاً و تشجع صغار المستثمرين على التوسع في شراء الأراضي ، وبالتالي بناء و حدات سكنية عليها منخفضة التكلفة ، فمجوعة الأفراد الذين يشترون الأرض لابد أن توجد صلة قرابة قوية بينهم حتى لا يحدث مشاكل ، فيجب أن تكون هذه المجموعة متفاهمة ، فطبيعة المصريين بشكل عام يختارون جيرانهم قبل السكن ، و أضاف أن هذا النظام هو ليس جديداً حيث قامت مجموعة شركات بعمله ، وبعد أن يتم بناء الوحدات السكنية التي يقيمون بها تقيم لهم الشركة حفلة تعارف حتى يحدث بينهم توافق 0

شكراً مع خالص تحياتي

مهندس / أشرف محمد

تم تعديل 18 مارس 2009 بواسطة أشرف محمد

[blooo]

الاخ العزيز اشرف

حقيقى دى اول مشاركة لى ولكنى ارى مجهود غير عادى جازاك الله كل خير علية

اما سؤالى فهو هل موضوع ابنى شقتك استبدال للاراضى المطروحة مساحة 250 متر السابق ذكرها ام مشروع اخر حيث اننى علمت ان مشروع ابنى شقتك على مساحة 250 متر وتخصص لاربع افراد مشاركة ؟ ارجو الافادة

وطبعا دة ودة غير اراضى القرعة !!!!؟

[أشرف محمد]

بسم الله الرحمن الرحيم

الأخ الكريم / blooo

تحية طيبة وبعد 000

مشروع إبني شقتك ليس إستبدال لأراضي الإسكان العائلي مساحة 250 م فمشروع إبني شقتك يشترك فيه عدد 3 أفراد أو 4 أفراد في شراء قطعة أرض واحدة و يقوم كل شخص فيهم ببناء شقته الخاصة وعلى حسابه الخاص وهو مازال مشروع تحت دراسة وزارة الإسكان أما مشروع الإسكان العائلي مساحة 250 م2 فيقوم شخص واحد فقط بشراء قطعة أرض ويقوم بالبناء بمفردة وحدات سكنية بمساحة 120 م للوحدة الواحدة و يكون هو المالك الوحيد لها وهو ما سيتم طرحه طبقاً لما أعلنته وزارة الإسكان الشهر القادم ولم يتم الإعلان حتى الآن هل الطرح سيكون بنظام القرعة أم لا ؟ 0

شكراً مع خالص تحياتي

مهندس / أشرف محمد

تم تعديل 19 مارس 2009 بواسطة أشرف محمد

[عاشق]

أما مشروع الإسكان العائلي مساحة 250 م2 فيقوم شخص واحد فقط بشراء قطعة أرض ويقوم بالبناء بمفردة وحدات سكنية بمساحة 120 م للوحدة الواحدة و يكون هو المالك الوحيد لها وهو ما سيتم طرحه طبقاً لما أعلنته وزارة الإسكان الشهر القادم ولم يتم الإعلان حتى الآن هل الطرح سيكون بنظام القرعة أم لا ؟ 0

شكراً مع خالص تحياتي

مهندس / أشرف محمد

المهندس اشرف

صباح الخير

انا حسبت ثمن الارض تقريبا 100 الف اكثر تقدير حسب الاسعار المعلنه 400جنيه للمتر

وهل تكلفة بدورم واربع ادوار حسب حسابك القديم المتر في حدود 800 جنيه

تكلفة الدور = 120م × 800 = 96 الف جنيه

تكلفة المبنى = 5 ادوار (بدروم + 4 بلكونة) × 96000 = 480 الف جنيه

تكلفة الرخص والحفر وخلافه لا اعلم تقديرها ولكن نقول 50 الف جنية

اذا التكلفة بالارض ممكن تكون في حدود 630 الف جنيه

سؤال (1)

هل تقديري هذا صحيح

سؤال (2)

هل فقط البناء 120متر للشقة اي الدور شقة واحدة وهل ممكن عمل شقتين بالدور الواحد 65م للشقة

لان المنطقة هتكون متوسطة واعتقد 120متر هيكون صعب تسويقها

سؤال (2)

هل ثمن الشقة حينها سيغطي التكلفة ولا لا (ارجو اقتراح ثمن الشقة الواحدة)

مع ملاحظة ان المستوى الاجتماعي في هذه المناطق سيكون مستوى متوسط

وتقبل :winner: تحياتي :happy: واسألتي الكثيره

[KAPOTSHA]

الاخوة الافاضل

انا اعتقد ان موضوع طرح فكرة المشاركة في قطعة ارض ممكن يسبب مشاكل كتيرة

هتتحكم ازاي وتتوزع ازاي ومين هيبني قبل مين

هيا لازم يكون ليها قوانين تحميها وتنظمها لان طبيعتنا العادية ان هيحصل مشاكل

الشيء التاني اللي قرأته هنا ان تكلفة الشقة هيكون حوالي 96000 جنيه دا غير مصاريف تانية

بس انا اعتقد ان السعر ده مبالغ فيه جدا

يعني لو حسبناها بحسبة بسيطة كده شوية

لو عملنا اساسات اربع ادوار او حتي خمسة هنحتاج كام لمساحة 120 حوالي 5 طن حديد تمنهم دلوقتي حوالي 15000 جنيه

الاسمنت هنحتاج حوالي 35 طن وممكن يكون اقل كمان يعني في حدود 17500 جنيه

الطوب واسمنته والذي منه هيكون في حدود 10000

انا هنا بتكلم عن الاساسات بالاضافة الي الدور الاول

ومقاول وزلط ورملة وخلافه حوالي 10000 جنيه

والحفر والعازل وخلافه حوالي 5000 جنيه لان المساحة مش كبيرة اووي

المهم التكاليف كلها مش هتعدي 70000

نئول منهم حوالي 40000 اساسا وممكن علي فكرة تكون اقل

ونئول كمان الدور الاول هيكلف حوالي 30000

يعني لو الاساسات 40000 وكل شقة من الاربعة هتكلف 30000 او 35000 بالكتير اوووي

35000 × 4 =140000 + 40000 اساسات =

180000÷ 4 =45000

الحاجة التانية ماتنسوش انهم هيبنوا مساحة 120 متر فقط يعني المساحة الباقية اللي هيا 130 متر هيتعمل عليها سور

يعني هتبئا عاملة زي الفلل اللي موجودة في عمارات

ولو الشقة اتكلفت 50000 حتي بدون تشطيب ومساحتها 120 متر وهتبئا مسورة وممكن يتعمل فيها حديقة صغيرة

يبئا الواحد يشطب بئا براحته

عموما هيا الفكرة جميلة

بس هل ياتري احنا بطبيعتنا المصرية هنئدر ننفذها بدون مشاكل

[blooo]

الاخ العزيز اشرف

اولا: شاكر جدا ليك سرعة الرد وهو ما اعتدناة منك ونسال الله ان يكون فى ميزان حسناتك ان شاء الله

بالنسبة لموضوع ابنى شقتك انا مع الاخ اللى بيقول هيكون صعب جدا تحقيقة فى ظل تباين الاراء بين المشاركين ولا افضلة على الا طلاق لان مشاكلة هتكون كتير

اما موضوع السكن العائلى فانا مش عارف لو مش قرعة هيكون ازاى اللى يطلب ياخد ؟ ياريت وريرحمونا من القرعة وتعبها

ياريت لو فى اى جديد بخصوص شروط الاسكان العائلى مساحة 250 متر وميعاد التقديم تنزل التفاصيل على الموقع باسرع وقت ان اشاء الله وربنا يوفق الجميع

[tarek talaat]

المهندس اشرف

هذا الموضوع طرحتة فى بابك "كل ما يهمك من امور البناء " و لكن لم يتم الرد عليا فبرجاء التكرم بمساعدتى بالرد حيث ان هذا الموضوع يهمنى جدا

لقد دخلت الى موضوعك قريبا و وجدتة مفيد جدا و قوى جدا خاصة للذين يفكرون فى الأستثمار العقارى و قد قمت بتسجيل عضوية فى المنتدى حتى استطيع التحاور معكم

و اريد ان ستفسر منكم على مشروع عقارى كنت انوى الدخول فية و قد سألت عن افضل المناطق للأستثمار العقارى فقيل لى ان منطقة حدائق الأهرام من افضل المناطق للأستثمار العقارى حيث انة يوجد طلب عالى على الشقق فى هذة المنطقة و علية قمت بالسؤال على اسعار الأراضى فى هذة المنطقة فوجتها فى حدود 2200 جم للمتر و نسبة المبانى 60% فقمت بحساب التكلفة فوجتها كالأتى

الأرض 800 متر * 2200 = 1760000 جم

مسطح المبانى بدروم + ارضى + ثلاثة ادوار = 480 + 480 + (528*3) = 2544 متر مسطح (الأدوار العليا تذيد 10% بروزات)

تكلفة المبانى وفقا لكلام سيادتكم حوالى 750 جم للمتر = 2544 * 750 = 1908000 جم

التكلفة الكلية نصف تشطيب = الأرض 1760000 + المبانى 1908000 = 3668000 جم

متوسط تكلفة المتر = 3668000 / 2544 = 1442 جم تقريبا

و بالسؤال على اسعار البيع للشقق فى المنطقة فوجئت بأن اسعر المتر يتراوح بين 1000 جم الى 1400 جم و بالتقسيط على 3 سنوات

فهل المقاولون يخسرون ام ان هناك شيئ ما خطأ فى الحساب

فبرجاء التكرم بتفسير هذة المعادلة من وجهة نظركم و كذلك ادعو كل من لة رأى فى هذا الموضوع او تجربة فعلية فى هذة المنطقة ان يشارك معنا الرأى

حيث اننى اصبت باليأس و اريد ان اعرف كيف يستثمر المقاولون فى هذة المنطقة

و شكرا جزيلا على سعة صدركم

[KAPOTSHA]

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته

اخي الفاضل طارق

انا ليا تجربة مع البناء بس مش من خلالي لكن من خلال اخي الاكبر

انا لسه في مرحلة البداية لكن عزمت علي البناء ان شاء الله في خلال اسبوعين بالكتير اووي

حضرتك عاوز حد يئولك علي تجربة البناء

انا طبعا كنت مهتم اثناء مااخي كان بيبني وكنت متابع معاه الاسعار

وعلي فكرة هو بني في ظل اسعار الحديد عندما كان الحديد سعره اغلي من كده بكتير

تقريبا اشتري الحديد بضعف تمنه دلوقتي

بس الاسمنت كان ارخص لانه في هذا الوقت من العام الماضي كانت اسعاره تتراوح بين 450 الي 460 او 470 علي مااعتقد

المهم هوا طبعا بيكتب كل مليم بيصرفه في الورق عشان يعرف يظبط حساباته

طبعا الحديد هوا كان شاريه بالاسعار اللي قلت عليها فوق ديه

الا طبعا حديد السقف بتاع الدور التاني للفيلا اشتراه اليومين دول علي سعر 3000 جنيه

المهم ممكن اخي اللي عاوز يعرف بالظبط

هوا كان باني علي مساحة مفروض 150 متر صافي الا انه بعدما انتهي البناء اكتشف ان المقاول بني علي مساحة 176 او 177 متر مش فاكر بالظبط

المهم انه عامل اساسات لخمس ادوار وفيلا بست عواميد طويلة ودائرية للواجهة وحلية في نهايتها واصلة للدور التالت

طبعا عواميد باقي البناء انا مش عارف عددهم

لكن الشكل النهائي للفيلا انها هتكون دورين ومدخلها الرئيسي علي الجنينة وبسلم داخلي

ومن الخلف مدخل اخر يوصل علي الدور الثالث والرابع والخامس وطبعا ده مش هيبنيهم دلوقتي بل في المستقبل

المهم ان اللي بناه لحد دلوقتي فيلا دورين مساحة الدور الارضي 176 متر وطبعا زادت المساحة في الدور التاني عشان البلكونات

هوا حاسب لحد دلوقتي التكاليف وصلت بس علي العضم كده حوالي 145000

145 الف جنيه

وهوا قالي انه لما يبئا يبني الدور التالت والرابع والخامس ان تكلفة المباني هتقل لان الاساسات والدور الارضي بياخدو فلوس اكتر

هوا بيئول ان الدور الارضي والاساسات بيكونو تقريبا مقدار تكلفة دورين يعني الدور التاني من الفيلا اخد نص فلوس الدور الارضي والاساسات

وممكن تحسبها بالشكل ده هتلاقي في الاجمالي ان المتر مش هيكلف 400 جنيه عضم

وانا ان شاء الله عندما ابدأ في البناء سوف اطرح تجربتي هنا بالصور لعل الجميع يستفيد منها

ايضا سوف اتكلم عن تكلفة كل شيء سوف يمر عليا

ولكم جزيل الشكر

[عطر الجنة]

المهندس اشرف

هذا الموضوع طرحتة فى بابك "كل ما يهمك من امور البناء " و لكن لم يتم الرد عليا فبرجاء التكرم بمساعدتى بالرد حيث ان هذا الموضوع يهمنى جدا

لقد دخلت الى موضوعك قريبا و وجدتة مفيد جدا و قوى جدا خاصة للذين يفكرون فى الأستثمار العقارى و قد قمت بتسجيل عضوية فى المنتدى حتى استطيع التحاور معكم

و اريد ان ستفسر منكم على مشروع عقارى كنت انوى الدخول فية و قد سألت عن افضل المناطق للأستثمار العقارى فقيل لى ان منطقة حدائق الأهرام من افضل المناطق للأستثمار العقارى حيث انة يوجد طلب عالى على الشقق فى هذة المنطقة و علية قمت بالسؤال على اسعار الأراضى فى هذة المنطقة فوجتها فى حدود 2200 جم للمتر و نسبة المبانى 60% فقمت بحساب التكلفة فوجتها كالأتى

الأرض 800 متر * 2200 = 1760000 جم

مسطح المبانى بدروم + ارضى + ثلاثة ادوار = 480 + 480 + (528*3) = 2544 متر مسطح (الأدوار العليا تذيد 10% بروزات)

تكلفة المبانى وفقا لكلام سيادتكم حوالى 750 جم للمتر = 2544 * 750 = 1908000 جم

التكلفة الكلية نصف تشطيب = الأرض 1760000 + المبانى 1908000 = 3668000 جم

متوسط تكلفة المتر = 3668000 / 2544 = 1442 جم تقريبا

و بالسؤال على اسعار البيع للشقق فى المنطقة فوجئت بأن اسعر المتر يتراوح بين 1000 جم الى 1400 جم و بالتقسيط على 3 سنوات

فهل المقاولون يخسرون ام ان هناك شيئ ما خطأ فى الحساب

فبرجاء التكرم بتفسير هذة المعادلة من وجهة نظركم و كذلك ادعو كل من لة رأى فى هذا الموضوع او تجربة فعلية فى هذة المنطقة ان يشارك معنا الرأى

حيث اننى اصبت باليأس و اريد ان اعرف كيف يستثمر المقاولون فى هذة المنطقة

و شكرا جزيلا على سعة صدركم

اول شئ لازم تعرف سعر متر الشقق بجوارك

لان شقق الجوار لايمكن تتراوح بين 1000 و 1400 يعنى 400 جنيه فرق

ده كتير

شقق الجوار اللى فى نفس ظروفك من عمر البناء او هنا نفس مواعيد التسليم و نوعية البناء

فستجد السعر ممكن يفرق 100 جنيه فى المتر مش 400 جنيه

تانى شئ لازم تدخل شقة معروضة للبيع و شوف صافى مساحتها و هى مباعة على انها كام متر

صدقنى ستجد نسبة المنافع للشقة فى حدود 30 % فى المتوسط

و فى احوال كتير اكتر من كده

و ده مكسبك

و علشان تصدق كلامى اذهب لاى شركة مقاولات على انك حتشترى و اطلع على الرسومات و احسب المساحات

و حتلاقى نسب المنافع كبيرة

ايضا لو كنت بتاخد الاسعار من الجرايد فلازم تعرف انك بعيد عن الحقيقة

جرب تتصل باى شركة عارضة شقق و اعرف السعر و خصوصا لو الشركة دى بتبنى جنبك

فاطلب نفس مواصفات ارضك و اسمع

[tarek talaat]

اشكركم جميعا على ردكم على

و لكنى اريد معرفة اجمالى تكلفة متر المبانى (محسوب على صافى مساحة البناء بدون المنافع) شامل كافة التكاليف نصف تشطيب بما فيها التشطيب الخارجى الكامل و كذلك المصعد و اى تكاليف اخرى حتى تكون صالحة للبيع

ارجو من الجميع مساعدتى حتى استطيع اتخاذ قرار الدخول فى المشروع من عدمة

و لكم جزيل الشكر

[دكتور مصري]

الى عطر الحنه

حضرتك بتقولى

"تانى شئ لازم تدخل شقة معروضة للبيع و شوف صافى مساحتها و هى مباعة على انها كام متر

صدقنى ستجد نسبة المنافع للشقة فى حدود 30 % فى المتوسط

و فى احوال كتير اكتر من كده

و ده مكسبك

و حتلاقى نسب المنافع كبيرة</div>

ايضا لو كنت بتاخد الاسعار من الجرايد فلازم تعرف انك بعيد عن الحقيقة

جرب تتصل باى شركة عارضة شقق و اعرف السعر و خصوصا لو الشركة دى بتبنى جنبك

فاطلب نفس مواصفات ارضك و اسمع

hghojالاخت الفاضلة هل من الحلال ان يضاف 30 في المائة عتلى مساحة الشقة ؟ المعمول به و العدل لا يزيد عن 10%منافع

و لكن الطامعين و اللى بيستحلوا اموال الناس فقط هم اللى بيحاولوا يضاعفو مكاسبهم عن طريق خداع الناس

و حضرتك بتنصحى الاخ الفاضل ان يعمل كده و بتقوليله ان ده هو مكسبه.

حسبنا الله و نعم الوكيل.

[عطر الجنة]

الى عطر الحنه

حضرتك بتقولى

"تانى شئ لازم تدخل شقة معروضة للبيع و شوف صافى مساحتها و هى مباعة على انها كام متر

صدقنى ستجد نسبة المنافع للشقة فى حدود 30 % فى المتوسط

و فى احوال كتير اكتر من كده

و ده مكسبك

و حتلاقى نسب المنافع كبيرة

ايضا لو كنت بتاخد الاسعار من الجرايد فلازم تعرف انك بعيد عن الحقيقة

جرب تتصل باى شركة عارضة شقق و اعرف السعر و خصوصا لو الشركة دى بتبنى جنبك

فاطلب نفس مواصفات ارضك و اسمع

الاخت الفاضلة هل من الحلال ان يضاف 30 في المائة عتلى مساحة الشقة ؟ المعمول به و العدل لا يزيد عن 10%منافع

و لكن الطامعين و اللى بيستحلوا اموال الناس فقط هم اللى بيحاولوا يضاعفو مكاسبهم عن طريق خداع الناس

و حضرتك بتنصحى الاخ الفاضل ان يعمل كده و بتقوليله ان ده هو مكسبه.

حسبنا الله و نعم الوكيل.

انا طبعا مش بنصحه يعمل كده

لكن ده السائد المعمول به

لانه سأل من اين يأتى مكسب المقاولين

بعدين من اين اتيت حضرتك بنسبة 10 % دى

انا عمرى مدخلت شقة ووجدت فقط نسبة المنافع 10 % لان الشقة وقت اذ حتكون مخنوقة لعدم وجود مناور

كمان مش حتصرح بها ادارة التراخيص

النسب المتفق عليها او التى يجمع عليها الكثيرين تتراوح بين 15 و عشرون فى المائة

لكن المقاول بينظر للارض نظرة اخرى فهو بيشوف انه بانى على نسبة من ارضه فقط و كان ممكن يستفاد من الارض الباقية فى كل دور

طبعا هو مش بيهمه نسبة الجمال ولا الخضرة فى المنطقة

شكرا لاهتمامك و ردك

[أشرف محمد]

بسم الله الرحمن الرحيم

الأخوة الكرام / أعضاء المنتدى

تحية طيبة وبعد 000

أبدأ رسالتي إليكم جميعاً بالأسف الشديد عن التأخير في الرد على رسائلكم الكريمة نظراً لظروف عملي الطارئة و التي منعتني من الإستمرار في الكتابة بالمنتدى أكثر من خمسة أيام الأمر الذي سبب لي حرجاً شديداً أمامكم وأمام الأخوة الأفاضل / عاشق - tarek talaat فأرجوا قبول إعتذاري و أسفي عن ذلك 0

أخي الكريم / عاشق :-

1- تقدير حضرتك غير صحيح الآن في ظل الإنخفاض المستمر لأسعار مواد البناء الأمر الذي يتبعه بالطبع إنخفاض تكلفة البناء و التي لن تتعدى مائة ألف جنيه لعمل الأساسات وبناء بدروم ودو أرضي علماً بأن الوزارة لن تشترط بناء كامل إرتفاع المبنى وهو أرضي و أربعة أدوار و لكن كما قلت لحضرتك أنك لن تحتاج كل هذه المبالغ التي ذكرتها و بالمانسبة ستدفع فقط 10 % من ثمن الأرض و الباقي على 4 سنوات 0

2- بالنسبة لمساحة الشقة : فوزارة الإسكان لا تشترط حد أدنى للمساحة و لكن تشترط حد أقصى لمساحة الوحدة وهو ألاّ تزيد مساحة الوحدة عن 120 م2 لأنه إسكان متوسط وبالتالي فلن يكون من المناسب تقسيم هذه المساحة الصغيرة ( 120 م2 ) إلى وحدتين سكنيتين 0

3- بالنسبة لإقتراح سعر سوقي للشقة فهذا صعب جداً الآن لأنك مرتبط بالعرض والطلب وقت التسويق كما أنك مرتبط بالمستوى الإجتماعي للمنطقة و مدى توافر الخدمات فيها 0

أخي الكريم / tarek talaat

تحية طيبة وبعد 000

1- حساب تكلفة البناء الحقيقية تتم بناء على الرسومات 0

2- حساب مساحة المنافع المشتركة تتم أيضاً بناء على التصميم وهى في حدود 15 % من إجمالي المساحة في حالة وجود ردود 0

شكراً مع خالص تحياتي

مهندس / أشرف محمد

تم تعديل 23 مارس 2009 بواسطة أشرف محمد