الشهر العقارى المصرى

[elavocado]

الشهر العقارى المصرى

إن الشهر العقارى يعتبر من الموضوعات ذات الأهمية القصوى ، فكم ضاعت حقوق أو طال بها الزمن ولم تصل لأصحابها أو صلت بعد أن يكونوا قد أنفقوا من مالهم وجهدهم أضعاف قيمتها وفوق ما تساويه قيمها ، ومن ثم ينبغي إلا يستهان بها أو الاستخفاف من قدرها أو خطورتها .

مصلحة الشهر العقارى و التوثيق :

هى الإدارة المنوط بها إدارة مكاتب الشهر العقارى والتوثيق ، كما تقوم بمراقبتها والإشراف عليها ، و حفظ جميع المحررات التى شهرت أو تم توثيقها ، وكذلك حفظ الفهارس بها.

وقد أنشئت مصلحة الشهر العقارى بموجب القانون 114 لسنة 1946.

دور الشهر العقارى فى إستقار الملكية العقارية و الإئتمان العقارى :

الملكية سلطة قانونية مقررة لشخص محدد على شىء معين ، تخول لصاحبها " المالك " جميع الحقوق التى يتصور وردها على الشىء ، فهى أهم الحقوق العينية وأوسعاها نطاق ، وقد بينت المادة (802) من القانون المدنى أن { لمالك الشىء وحده ، وفى حدود القانون ، حق إستعمال وإستغلال والتصرف فيه }.

وقد استلزم القانون لانتقال الملكية ، بين المتعاقدين و بالنسبة للغير ، إجراء تسجيل Transcription كافة العقود التى تتضمن حقا عينياً أصلياً ، لذا يجب تسجيل أى محرر يتضمن فى موضوعه حق الملكية وما يفرع عنه من حقوق ( كعقد البيع - عقد الهبة - الوصية – القسمة - ....... الخ ، وكذلك جميع الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك ، وقد بينت المادة ( 9) من قانون بتنظيم الشهر العقاري أنه لا يكون للتصرفات غبر المسجلة من أثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن .

وقد استلزم القانون أيضا ضرورة شهر كافة الحقوق العينية التبعية بطريق القيد inscription ،وهى ؛ الرهن الرسمي ، وحق الاختصاص ، ورهن الحيازة ، وحق الامتياز . وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشىء من ذلك ، وقد بينت المادة ( 12 ) من قانون بتنظيم الشهر العقاري أنه يترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة على الغير .

وقد أخضع القانون بعض الحقوق الشخصية للشهر ، نظرا لما يترتب عليها من أثار تتطلب أن يعلم بها فلا تسرى فى مواجهته إلا من تاريخ شهرها ، وهذه الحقوق ؛

1 ) الإيجار إذا زادات مدته على تسع سنوات .

2 ) السندات التى ترد على منفعة العقار .

3 ) المخالصات و الحوالات بأكثر من اجرة ثلاث سنوات مقدما .

وينبغي الإشارة إلى أن أحكام قانون تنظيم الشهر العقاري متعلقة بالنظام العام ، ولذلك فإن القواعد التي قررتها تعد فواعداً آمرةً وواجبة التطبيق حتما ولا يجوز مخالفتها ، وهكذا يتضح الدور الحيوي و الخطير الذي يقوم به الشهر العقاري ، والذى تؤدى الاستهانة به إلى ضياع كثير من الحقوق نتيجة لتقاعس أصحابها عن إتباع قواعده و أحكامه ( كتقاعس المشترى عن تسجيل عقد البيع الصادر لصالحه ) .

التـسـجـيــل فى الشهر العقارى

التسجيل لغة من فعل سجل أي كتب السجل ، وسجل القاضى أى قضى وحكم وأثبت فى السجل ، وسجل العقد ونحوه أى قيده فى سجل رسمى.

والتسجيل Transcription فى الإصطلاح القانونى وسيلة من وسائل شهر التصرفات ، عن طريق نسخ صورة طبق الأصل من السند أو الحكم فيما يتعلق بحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية .

ويتم فى الواقع العملى بإحتفاظ مكتب الشهر العقارى بأصل المحرر المراد تسجيله وإعطاء الصادر لصالحه المحرر صورة رسمية طبق الأصل من المحرر بعد تمام إجراءات الشهر ، يطلق عليها ( الصورة الأولى).

ويعد التسجيل من الموضوعات ذات الأهمية القصوى ، فكم ضاعت حقوق أو طال بها الزمن ولم تصل لأصحابها أو صلت بعد أن يكونوا قد أنفقوا من مالهم وجهدهم أضعاف قيمتها وفوق ما تساويه قيمها ، ومن ثم ينبغي إلا يستهان بها أو الاستخفاف من قدرها أو خطورتها .

فقد استلزم القانون لانتقال الملكية ، بين المتعاقدين و بالنسبة للغير ، إجراء تسجيل Transcription كافة العقود التى تتضمن حقا عينياً أصلياً ، لذا يجب تسجيل أى محرر يتضمن فى موضوعه حق الملكية وما يفرع عنه من حقوق ( كعقد البيع - عقد الهبة - الوصية – القسمة - ....... الخ ، وكذلك جميع الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك ، وقد بينت المادة ( 9) من قانون بتنظيم الشهر العقاري أنه لا يكون للتصرفات غبر المسجلة من أثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن .

وقد أخضع القانون بعض الحقوق الشخصية للشهر ، نظرا لما يترتب عليها من أثار تتطلب أن يعلم بها فلا تسرى فى مواجهته إلا من تاريخ شهرها ، وهذه الحقوق ؛

(1 الإيجار إذا زادات مدته على تسع سنوات .

(2 السندات التى ترد على منفعة العقار .

3)المخالصات و الحوالات بأكثر من اجرة ثلاث سنوات مقدما .

وينبغي الإشارة إلى أن أحكام قانون تنظيم الشهر العقاري متعلقة بالنظام العام ، ولذلك فإن القواعد التي قررتها تعد فواعداً آمرةً وواجبة التطبيق حتما ولا يجوز مخالفتها ، وهكذا يتضح الدور الحيوي و الخطير الذي يقوم به الشهر العقاري ، والذى تؤدى الاستهانة به إلى ضياع كثير من الحقوق نتيجة لتقاعس أصحابها عن إتباع قواعده و أحكامه ( كتقاعس المشترى عن تسجيل عقد البيع الصادر لصالحه).

تم تعديل 27 مارس 2009 بواسطة Mohammad
الدمج والتحرير لارتباط الموضوعين ببعضهما ولانهما لنفس الكاتب