# هام لمن يريد شراء شقة خلال هذا الصيف #

[Abu Reem]

معلش الموضوع طويل ولكن مهم لمن يريد شراء شقة في الصيف

قابلت أحد خبراء التسويق العقاري منذ فترة قريبة ، وتحدثت معه عن فرص الاستثمار العقاري وأوضاع السوق والعرض والطلب ، وتوقعاته للفترة القادمة، وركزت تحديدا على اسعار وحدات التمليك ، وخاصة أننا مقبلين على فترة الصيف الذي يرتفع فيها الطلب ويرتفع فيها العرض أيضا.

والمفاجاة انه قال لي كلام خطير ومهم ، وذلك ما دفعني للكتابة عنه ، لأنه قد يكون به مصلحة لبعض من يرغبون في شراء شقق تمليك.

أهم محتوي ما قاله لي هذا الصديق : الأتي:

تعرف شركات التسويق العقاري وأصحاب وملاك العقارات وشركات العقار أن موسم الصيف وخصوصا موسم نزول المصريين المغتربين أن فترة الصيف هي التورتة التي يتسابق الجميع لكي يناله جزء منها.

وبالأرقام أوضح لي أن حجم الطلب في هذه الفترة يكون كبيرا ويحرص البائعون في هذه الفترة تكثيف جهود التسويق بطريقة تتسم غالبها بالمبالغة وتصرف مبالغ طائلة لجذب المشتري بشتى الطرق ، ويحرص الجميع على تصميم الإعلانات الجذابة والتي تصور شكل الوحدات والحدائق وحمامات السباحة والتشطيبات ... إلخ ، والغريب أنه قال لي أن هناك عديد من المستثمرين الذين ينتظرون ( المليارات التي ستكون بحوزة المغتربين ) وكل منهم يمني نفسه بأنه يكون له نصيب من هذه الملايين التي تبحث عن صاحبها.

الغريب أنه قال لي أن غالية هؤلاء المستثمرين يعتمدون فقط على الأراضي التي بحوزتهم، وبعد ذلك مباشرة يأتي دور الإعلان والتسويق، فلا يوجد شيء على أرض الواقع ، فقط إعلان ورسومات هندسية للمدينة او للوحدات السكنية ( وطبعا بأحسن المواصفات والمميزات والخدمات )

وبعد ذلك الكل ينتظر الاتصال أو الحضور لمكتب الشركة للحجز أو حتى الاستعلام عن الوحدات. والغالبية منهم عندما تسألهم عن موعد التسليم يقول لك بعد 3 سنوات أو سنتين ، يعني يأخذ فلوسك وفلوس غيرك وتحويشتك ، وبعدين ربنا يفرجها ( والعقود الموقعة معهم

ستجد بها مرونة في صالح البائع ) وتجد أيضا المرونة في السعر ( يعني ممكن يزيد السعر قبل أن تستلم وحدتك ) وطبعا لا تجد شروط في صالحك لو أردت أن تنسحب بل العكس تجد أنك قد تخرج بخسائر.

- المهم أنني فهمت من كلامه أن من يريد شراء شقة فلابد أن يكون حريص جدا خصوصا فترة الصيف ولا يشتري إلا الوحدات الجاهزة ( الفورية التسليم )

- النصيحة الأهم التي فهمتها من كلامه أن من يريد الشراء فليجعل فترة الصيف للفرجة فقط أما الشراء يكون فترة الشتاء

( شهر 12 ، 1 ) لأن بعد إنتهاء المولد في الصيف سيكون هناك الكثير ممن عشم نفسه ببيع شقته أو وحداته السكنية سيصاب بخيبة أمل إذا فاته مولد الصيف دون أن يحقق تطلعاته من بيع وحداته السكنية،

وخصوصا مع وجود الأزمة العالمية وانخفاض السيولة ، ولذلك ستكون فترة الشتاء فترة ذهبية للشراء لأننا الأن كما قال في فترة محاولة تصريف الوحدات السكنية بالأسعار العالية التي لم تنخفض كثيرا ولكن بعد إنتهاء فترة الصيف ( والتي سيتريث فيها كثير من المصريين

قبل الشراء في ظل توقع إنخفاض الأسعار وإنفجار فقاعة الأسعار المبالغ بها ) ستكون شركات التسويق العقاري وأصحاب العقارات في سباق لمحاولة بيع ما لديهم من الوحدات التي تم بناءها في السنتين الماضيتين قبل زيادة المعروض من الوحدات والمشاريع التي نسمع عنها كل يوم.

الغريب أنني اتصلت على بعض الشركات التي تضع إعلانات في أهرام الجمعة الحالية بعد أن أغرتني صور الدعاية لهذه الوحدات ولقد كنت أتوقع أنها دعاية لوحدات موجودة بالفعل أو شارفت على الإنتهاء ولكن

وجدت الكلام أن هذه الوحدات ستسلم بعد 3 سنوات !!! والغريب ان مثلا سعر المتر في ( أكتوبر ) 3000 ج قابلة للزيادة ( تماما كما أخبرني صديقي ) والغريب أن هذا السعر ( بدون تشطيب !!!! )

- فهل أيا منا على استعداد لكي يرمي فلوسه الأن في مشروع قد يكتمل وقد يتعثر في أي وقت وأجلس أنتظر 3 سنوات وقد يزيد السعر دون أن استطيع أن أعترض . أم الأفضل شراء الوحدات الجاهزة والإنتظار لفترة الشتاء؟؟

وللحديث بقية

[سهل جدا]

شكرا على موضوعك المهم يا أبو ريم

وربنا يجعله في ميزان حسناتك

بس المشكلة إن الشقق الجاهزة بتكون أغلى نسبيا من الشقق اللي لسه ما خلصتش

بيكون فيه فرق حوالي 20 في المية وأحيانا 30 في المية

ودا اللي يخلي الناس تلجأ إلى شراء الشقق اللي تحت البناء لسه

ومش كل الشركات بتنصب

فيه شركات كثيرة لها اسم في السوق ومعروفة بنزهتها ..

تقبل مروري

وشكرا على نصائحك

[عطر الجنة]

ايضا الشقق الجاهزة غالبيتها ان مكنش كلها كاش

يعنى الفلوس على التربيزة تستلم المفتاح

و لو تقسيط بيكون نسبة المبلغ المتبقى قليل جدا و فى حدود ضيقة

وهنا قد يلجأ الناس الى التمويل العقارى

شكرا

[fatfouta]

ايضا الشقق الجاهزة غالبيتها ان مكنش كلها كاش

يعنى الفلوس على التربيزة تستلم المفتاح

و لو تقسيط بيكون نسبة المبلغ المتبقى قليل جدا و فى حدود ضيقة

وهنا قد يلجأ الناس الى التمويل العقارى

شكرا

صح كلامك انا كنت لسه هقول كده

بس الواحد لازم مايدفعش فى حاجة الا لما يشوفها يعينيه ويستلم مفتاحها كمان لما تعجبه

ومايسمعش للى يقول دى قطعة ارض لسه هبنيها ويقولك هات فلوسك واستلم بعدين كل ده مش مضمون والله

التمويل العقارى كويس بس الفايدة بتبقى كبيرة جدااااا والواحد هيلاقى نفسه دافع حق الشقة مرة ونص ولا مرتين

لكن لو معاك مبلغ كويس ادفعه مقدم وقسط الباقى على كام سنه حسب امكانياتك وده يتوقف على معاك كام وبرضو لازم تاخد مفتاحك وتاخد راى محامى مضمون قبل ماتعمل اى خطوة او تدفع مبلغ ولو حتى صغير

[Abu Reem]

الأخ الغالي سهل جدا

طبعا ليس كل الشركات تنصب ولكن القصد هنا من النصب أنه يأخذ فلوسك وفلوس غيرك ،ولكنه ينتظر إلى أن يعرف هل العدد الذي قام بحجز الوحدات كافي للخروج بالربح المبالغ فيه أم لا

فإذا لم يجد الطلب كما حسب توقعاته يقوم بزيادة السعر عليك حتى يعوض الفرق.

أو يزيد من فترة تنفيذ المشروع حتى يستفيد من السيولة التي معه ،، يعني نصب بطريقة سليمة أو خلينا نقول عليه استغلال وجشع.

-

الأخت عطر الجنة

الشقق الجاهزة طبعا تتطلب أحيانا المبلغ كاش ، ولكن كما قلتي أنه هناك كثيرين يأخذون جزء ويقسطوا جزء ، ولو الثمن أعلى بنسبة 10 إلى 15 % أفضل من التقسيط على عدد سنوات كثير ويكون السعر أيضا محمل عليه فائدة بنفس النسبة ،

هذا أفضل وأكثر أمانا من مشاريع لسه في الهوا وبسعر مبالغ فيه فعندما يكون المفاتح معك وستدفعي زيادة شوية ولكن أحسن من الإنتظار في علم الغيب ( مع وجود شروط إمكانية زيادة السعر ) وطبعا كله في العقد ، ومع وجود أزمة عالمية وتغير مستمر في أسعار مواد البناء ، تكون مخاطرة شديدة ، وخاصة لو حدث تعثر للمشروع.

- على العموم في رأيي أنه في جميع الأحوال عدم التسرع خصوصا فترة الصيف وانتشار الإعلاتات والشركات والمشاريع التي نقرأ عنها كل يوم في الجرائد وبالتالي تكون المنافسة شرسة وبالتبعية الإستغلال والنصب قد يكون وارد ، أرى أن نساهم نحن كمواطنين في إجبارهم على عدم رفع الأسعار وتخفيضها .

وذلك يأتي بالتريث ( لمن ليس مضطرا ) والشراء في أوقات خارج الذروة ( كالإتصالات والمكالمات الدولية ) وذلك في فصل الشتاء مثلا قد يكون له نتائج إيجابية .

[Abu Reem]

ايضا الشقق الجاهزة غالبيتها ان مكنش كلها كاش

يعنى الفلوس على التربيزة تستلم المفتاح

و لو تقسيط بيكون نسبة المبلغ المتبقى قليل جدا و فى حدود ضيقة

وهنا قد يلجأ الناس الى التمويل العقارى

شكرا

صح كلامك انا كنت لسه هقول كده

بس الواحد لازم مايدفعش فى حاجة الا لما يشوفها يعينيه ويستلم مفتاحها كمان لما تعجبه

ومايسمعش للى يقول دى قطعة ارض لسه هبنيها ويقولك هات فلوسك واستلم بعدين كل ده مش مضمون والله

التمويل العقارى كويس بس الفايدة بتبقى كبيرة جدااااا والواحد هيلاقى نفسه دافع حق الشقة مرة ونص ولا مرتين

لكن لو معاك مبلغ كويس ادفعه مقدم وقسط الباقى على كام سنه حسب امكانياتك وده يتوقف على معاك كام وبرضو لازم تاخد مفتاحك وتاخد راى محامى مضمون قبل ماتعمل اى خطوة او تدفع مبلغ ولو حتى صغير

كلام سليم ومعقول جداً ،،، اهم حاجة لا نشتري مشروع مازال في مرحلة الأساسات أو لسه هايبتدي ،

يعني بيبيع لك بسعر اليوم المرتفع علشان يضمن لو الأسعار إنخفضت والعرض زاد يكون هوه بعيد عن الخسائر.

المعروض كثير ياجماعة جدا حتى لو هانشتري من أفراد ،

- المسألة فيها شبه من التورط في البورصة والأسهم ، فعند حدوث بداية إنهيار ، يظل كبار ملاك الأسهم والمضاربين يعلنون أن السوق

بخير وأن هبوط الاسعار هو جني أرباح وان الأسهم سترتفع بعد ذلك ،

وبعد أن يحافظوا على مستوى الأسعار لفترة بل أحيانا يرفعوا السعر لإيهامك بان الأسعار ستزيد ، والكل يشتري ، بعدها يبدأ الإنهيار ، ويصبح من اشترى اليوم هو المتورط.

وهم في ذلك بيعتمدوا على طمع المشتري وتخيله بأن السعر الذي اشترى به سيزيد.

- على العموم لو تخيلنا أن المغتربين معظمهم تريثوا في الشراء هذا الصيف وعكسنا توقعاتهم فلمن سيتم بيع كل هذه الوحدات لمئات المشاريع التي نسمع عنها كل يوم وبأسعار كأن المصريين أغنى من سكان سلطنة بروناي .

- لو لمرة واحدة فكرنا بعقل وحكمة ولم نندفع كما إندفع الناس أيام الريان ، وأيام الدعاية للأسهم ( فاكرين إعلاناتها قبل بداية الإنهيار )

لو فكرنا بعقل شوية أكيد هيكون هناك تغير في الأسعار للأحسن ( طبعا هذا الكلام غير موجه للمضطر للشراء )

تم تعديل 2 مايو 2009 بواسطة Abu Reem

[abuhassan]

شكراً على هذا الموضوع المفيد حقاً

وبارك الله فيك]

[عاشقة الجنان]

السلام عليكم ،،،اشكرك جزيل الشكر علي هذه النصائح ،،عندي استفسار انا فعلا كنت اريد الالمام بالشركات الموجودة والتي من المفترض انها شركات موثوق بيها ،،يعني اريد ان ترشحوا لي شركات عقاريه لها اسم تسوق عقارات ،،وبما تنصحوني في التعامل معهم،،،قرات عن التجمع الخامس وجدت سعر المتر فيها خيالي جدا بالنسبه لي ،،فلا ادري حتي المناطق ومميزاتها وعيوبها ،،اذا كان احد عنده علم بذلك فليتفضل بنصيحتي شكرا مسبقا

[fatfouta]

السلام عليكم ،،،اشكرك جزيل الشكر علي هذه النصائح ،،عندي استفسار انا فعلا كنت اريد الالمام بالشركات الموجودة والتي من المفترض انها شركات موثوق بيها ،،يعني اريد ان ترشحوا لي شركات عقاريه لها اسم تسوق عقارات ،،وبما تنصحوني في التعامل معهم،،،قرات عن التجمع الخامس وجدت سعر المتر فيها خيالي جدا بالنسبه لي ،،فلا ادري حتي المناطق ومميزاتها وعيوبها ،،اذا كان احد عنده علم بذلك فليتفضل بنصيحتي شكرا مسبقا

قولى الاول انتى عاوزة فى اى منطقة واحنا ممكن ندلك عشان احنا كمان بندور

بس التجمع الخامس اسعاره عاليه جدااااااا وشوفى كمان انتى يناسبك المتر فى حدود كام

عشان فيه مناطق اسعارها عاليه جدااااااااا

[iloveegypt]

من خلال تجربتى الشخصية الاسعار نزلت الفترةالماضية بنسبةمعقولة وخصوصا بعدمشروع ابنى بيتك بس من كلام معظمالسماسرة انه ممكنترفع فىالصيف بنسبةبسيطة بس للامانة الى الانالاسعار بتنزل وربنا يوفق الجميع

[عاشقة الجنان]

متشكرة جدا fatfouta علي الرد السريع ،،انا عايزة شقة مايكونش المتر عالي جدا يعني في حدود الالف وشويه يناسبني جدا وياريت يكون في تسهيلات في الدفع ،،،اما المناطق كنت اامل اني الاقي في نواحي مدينه نصر بس اعتقد اني مش هلاقي بالاسعار دي فعايزه اخد فكره عنهم بس ،،،ولذلك قررت ان اشوف في مدن تانيه اقل او حتي في حدائق الاهرام ونواحي سته اكتوبر ،،بصراحة لسه محددتش بس بشوف الانسب

[magedcozaki]

السيد المحترم / ابو ريم

بعد التحية والتقدير

مشكور جدا جدا على نصائحك الغالية والله الموفق لك ولغيرك

[enjisultan]

بعد اذنكوا يا جماعة اللى فاهم التمويل العقارى بيتم ازاى

واية شروطة يا ريت يقولى ؟

افادكم اللة

[عاشق]

بصراحة موضوع مهم جدا

فعلا لازم الواحد يشتري على ارض الواقع لاني بجد شفت تصميمات عمائر محدش يصدق ان مهندس الي مصممها

غرف غريبة مداخل اغرب مساحات مهدرة وحدث ولا حرج

وانصح بالفعل الجميع يشتري على ارض الواقع موضوع الشراء على مخطط ده كلام غير صحيح

حتى لو الشركة كانت محترمة الشكل على الورق غير الشكل بالحقيقة

ده شيئ مهم

ولكن موضوع ان الدفع لازم يكون كاش بالنسبة للوحدات الجاهزة اعتقد قليل الموضوع ده

لاني هناك في 50% نقدا والباقي على سنتين كثير

وربنا يوفق

بس انا عن رائي المتواضع الان فرصة جيدة بمصر للي معاه كاش وسيولة واللي عاوز يستثمر على المدى الطويل

لان بالتأكيد الاسعار سترتفع بمصر عاجلا ام اجلا

لان الوحدات السكنية بمصر لاتغطي نسبة المتزوجين حديثا سنويا لذا الطلب مستمر وفي تصاعد

[Abu Reem]

الأفاضل

Majedcozaki , أبو حسن

شكراً جزيلا لكم ،،

الأخت عاشقة الحنان

أعتقد أن سعر ألف وشوية للمتر صعب بالنسبة للشراء من الشركات ،

من الممكن السعر ده يجيب شقة في حدائق الأهرام ، أو منطقة فيصل

-

مشاركة بتاريخ اليوم, 04:41 PM

بعد اذنكوا يا جماعة اللى فاهم التمويل العقارى بيتم ازاى

واية شروطة يا ريت يقولى ؟

افادكم اللة

الأخ الفاضل ،

ممكن الذي يجيبك على هذا التساؤل هو الأخ أشرف حسن ، فهو مخصص موضوع في المحاورات باسم ( نشرة أخبار العقارات ) أعتقد به اجابة لمعظم الأسئلة المتخصصة عن العقار ، وهو عادة ما يجيب على كل الاستفسارات بسرعة.

لذا ممكن أن يفيدك عن هذا

[عطر الجنة]

الحل بالنسبة للمساحات المهدرة من الشقق هو البناء بطريقة الفلات سلاب لان كده مبيكنش فيه كمرات فى الشقق بتحدد مساحات الغرف و تهدر منها مساحات بدون داعى لكن للاسف البناء البناء بالطريقة دى بيكون مكلف شوية

الحل من وجهة نظرى بعد تفكر كبير مفيش غير نظام اتحادات الملاك

و انا متبقى عند اختى عدد قليل من الشقق فى مدينة الشروق كنت اعلنت عنه فى نشرة اخبار العقارات عند اخونا فى الله م / اشرف

و مترها بيتراوح بين 1000 الى 1100 جنيه

ميزة نظام اتحادات الملاك ان كل مليم بتدفعه بتكون عارف رايح فين

و لكن احقاقا للحق عملية البناء مكلفة جدا لو خاضها الانسان بمفرده

يعنى انا كفرد بخوض تجربة البناء حاليا وجدت ان الاسعار ليست كبيرة جدا الا عند الشركات التى تبنى على ارض الدولة

و حضرب مثال من مدير شركة بنايات الاستاذ ادريس محمد

هو اشترى كم قطعة ارض فى المنطقة السابعة فى الشروق و دفع فى المتوسط مليون جنيه اوفر للقطعة 834 متر ده غير تمنها الذى سيدفع للجهاز و هو حوالى 350 الف جنيه

و تكلفة البناء الى مرحلة التسليم شوفوا حتتكلف كام

و البيع بالنسبة للشركات دى تقسيطها من 3 الى 5 سنين يعنى فلوس متعطلة

كمان الشركات ذات الكيانات الكبيرة لا يضيرها بيع الشقق فى اى مرحلة لانها بتعتمد على القروض بعض الشئ و التقسيط المريح فهى الان تجذب الشارى بطرق كثيرة حسب امكانياته

[Ahmed Unknown]

متشكرة جدا fatfouta علي الرد السريع ،،انا عايزة شقة مايكونش المتر عالي جدا يعني في حدود الالف وشويه يناسبني جدا وياريت يكون في تسهيلات في الدفع ،،،اما المناطق كنت اامل اني الاقي في نواحي مدينه نصر بس اعتقد اني مش هلاقي بالاسعار دي فعايزه اخد فكره عنهم بس ،،،ولذلك قررت ان اشوف في مدن تانيه اقل او حتي في حدائق الاهرام ونواحي سته اكتوبر ،،بصراحة لسه محددتش بس بشوف الانسب

انا شايف الصراحة ان حدائق الاهرام منطقة ممتازة جدا و اسعارها اقل من 6 اكتوبر حتى و انا عن نفسى اشتريت هناك الصيف اللى فات

العيب الوحيد الذى لمسته الى الان هو ضيق شوارعها 12 و 20 متر و عدم انتظامها و كذلك رصفها غير جيد نظرا لعمليات البناء

لى العديد من الاصدقاء يسكنون بها و لم الاحظ اى شكوى منها

[osaimi]

شكرا ابو ريم موضوع جميل جدا وسبق ان قلت فى احد مداخلاتي السابقة ان أسعار العقارات يتوقع لها ان تشهد اكبر انخفاض بعد صيف 2009 وارجو من جمبع المغتربين ان لا ينخدعوا بماكيتات الشركات التي تستغل الناس وتستغل فلوسهم اسوأ استغلال والشركات المحترمة قليله جدا فى مصر ولن تجد احد يحميك فى مصر اذا وقعت ضحية لإستغلال احدي الشركات ، وشراء وحدات جاهزة او فى مرحلة متقدمة من البناء افضل كثيرا حتي لو السعر أغلي ، فهناك ازمة عالمية فى السيولة ستستمر لمدة عام أخر علي الأقل وجميع المستثمرين العقاريين سيحاولون استغلال فلوس المغتربين الغلابه اسوأ استغلال ، لذا ارجو من الجميع الحذر ثم الحذر وربنا يوفق الجميع لما فيه الخير

[محمد عيسى]

شكرا أبو ريم على نصائحك القيمة و التي اتفق معك فيها تماما

عندي سؤالين كنت متردد اخد رأيكم فيهم هنا و لا في موضوع المهندس أشرف بس لقيت الموضوع ده أقرب،و نبدأ بالسؤال الأسهل سمعت ان البنك المركزي ادى اوامر للبنوك بوقف التمويل العقاري فهل هذا صحيح و هل في حد جرب الموضوع ده قريب؟

السؤال الثاني عندي شقه ناوي اعرضها للبيع ابتداء من شهر 6 بعد خروج المستأجر اللي فيها، و لكن مش هاقدر اجي مصر قبل شهر 11 او 12 (والدي هو من سيقوم بالبيع) فما مدى المخاطره في الإحتفاظ بمبلغ البيع طوال هذه الفتره من حيث تذبذب الأسعار؟

[عاشق]

متشكرة جدا fatfouta علي الرد السريع ،،انا عايزة شقة مايكونش المتر عالي جدا يعني في حدود الالف وشويه يناسبني جدا وياريت يكون في تسهيلات في الدفع ،،،اما المناطق كنت اامل اني الاقي في نواحي مدينه نصر بس اعتقد اني مش هلاقي بالاسعار دي فعايزه اخد فكره عنهم بس ،،،ولذلك قررت ان اشوف في مدن تانيه اقل او حتي في حدائق الاهرام ونواحي سته اكتوبر ،،بصراحة لسه محددتش بس بشوف الانسب

انا شايف الصراحة ان حدائق الاهرام منطقة ممتازة جدا و اسعارها اقل من 6 اكتوبر حتى و انا عن نفسى اشتريت هناك الصيف اللى فات

العيب الوحيد الذى لمسته الى الان هو ضيق شوارعها 12 و 20 متر و عدم انتظامها و كذلك رصفها غير جيد نظرا لعمليات البناء

لى العديد من الاصدقاء يسكنون بها و لم الاحظ اى شكوى منها

اشاركك الرأي

فعلا منطقة حدائق الاهرام منطقة جميلة

وموضوع الشوارع مش مشكلة قوى طالما توفرت جراجات للسيارات

وعلى فكرة الشوارع الكبيرة هناك اصبحت الى حد ما مزدحمه بالمحلات

واكيد اي شخص يبحث عن سكن هادئ ومن ناحية الهدوء بصراحة منطقة جميلة وهوائها نقي جدا

ومننساش انها قريبة من المحور نوعا ما ومستواها الاجتماعي معقول

تحياتي