آلية أكثر انضباطا للتسجيل العقاري

[أحمد سيف]

بالأمس طرحت منى الشاذلي في برنامجها (العاشرة مساء) قضية وجود عصابات من المحامين والسماسرة تقوم بالاحتيال للاستيلاء على العقارات وخصوصا التي لا يقيم بها اصحابها ... وذلك عن طريق تزوير وثائق ملكية ولعبة قانونية تنتهي بحصولهم على أحكام قضائية نهائية بأحقيتهم في العقار

الموضوع مقلق ومثير للحيرة ... خصوصا بعدما أكد المحامين الذين استضافتهم أنه لا توجد وسيلة قانونية فعالة لمواجهة هذه العصابات

الحقيقة أن موضوع ملكية العقارات في مصر يحتاج نظرة جديّة ومراجعة شاملة لأن الآلية القائمة للتسجيل العقاري حاليا قد ثبت فشلها الذريع .... والدليل هذا الكم الهائل من المنازعات القانونية حول ملكية الأراضي والعقارات والحوادث التي أصبحنا نسمع بها يوميا عن عصابات لسرقة أراضي الدولة وعقارات المواطنين عن طريق استغلال ثغرات القانون وفساد الموظفين والبلطجة

أقترح - كحل لهذه المشكلات - أن يتم إنشاء قاعدة بيانات كاملة بالعقارات والأراضي في مصر ... تتضمن موقع كل قطعة الأرض أو عقار ومساحتها واسم مالكها وتصنيفها وشروط استغلالها وقيمتها الضريبية ورقم مميز لها ... ويتم اصدار سند ملكية واحد غير قابل للتزوير أو التعديل لكل قطعة أو عقار يسلم لصاحبه ولا يتم إجراء أي معاملة على العقار من بيع أو تأجير أو تنازل بدون وجود هذا السند ... وعندما يجرى أي تعديل على المعلومات الموجودة في قاعدة البيانات مثل نقل ملكية الأرض أو تقسيمها أو تغيير تصنيفها يصدر سند ملكية جديد يتضمن المعلومات المحدّثة.

الجهد والوقت المطلوب لتنفيذ مثل هذا المقترح هائل ... لكن ايضا الفوائد المترتبة عليه كبيرة ... خصوصا حفظ الحقوق وتقليل المنازعات ومنع البناء العشوائي والتهرب الضريبي وتسهيل عملية التخطيط العمراني وغيرها كثير

المهم أن تكون لدى حكومتنا الموقرة النية والرغبة في التعامل مع المشكلة وحلّها من جذورها بعيدا عن سياسة المسكنات والحلول المؤقتة ... ومشي حالك يا سيد

ولا انتو ايه رأيكم؟

[raouf]

انت لتفول لمين يا باشا اذا كان حرامية ومليونيرات مصر سبب ثروتهم الرئيس سرقة و نهب اراضى الدولة و بيعها لنا نحن المغتربين بملايين

انا بحزن لما الاقى اعلانات تقولك للبيع 10000 فدان و مش عارف 030 فدان وسط التجمع وغيره وغيره اشتروهم من مين او اخدوهم امتى الله اعلم

ولسه لما تظهر تفاصيل اكبر عملية سرقة فى مصر وهى اراضى طريف القاهرة الاسماعيلية زى القادسية وغيره والتى ام التغرير بالمواطنين اللى كان اكير حلمهم بيت صضير فى الصحراء لاسرهم

[عادل أبوزيد]

السجل العينى أحد المشروعات الحكومية الذى يجرى فيه العمل منذ سنوات و أعتقد أنه تقريبا هو ما يقترحه الفاضل أحمد سيف.

ما سبق كان إستهلالا لابد منه

السائد الآن و خاصة بين المصريين المغتربين و هو العمل العقارى عن طريق التوكيلات ..... موسم الأجازات يقوم المغتربون بشراء عقارات بتوكيلات و يأتون فى الأجازة التالية فيبيعون هذه العقارات أيضا بتوكيلات و هكذا دواليك

أو يقوم المقاول ببناء العقار و يبيع شقق العقار ..... و يخرج من العملية بالكامل و أى سؤال عن جودة البناء لا حياة لمن تنادى.

التوكيل يتيح لحامله حرية التصرف الكاملة فى العقار كما لو كان مالكا !! و كل هذا للتهرب من أعباء التسجيل العقارى و التى تم تخفيضها بدرجة كبيرة.

سأحاول السؤال عن الخطوط العريضة لمشروع السجل العينى و أين نحن فيه الآن.

[Alshiekh]

السلام عليكم

فى التسعينيات من القرن الماضى كدت ان اقع ضحية نصب لصاحب العقار الذى امتلك فيه شقة

اتفقت مع المالك على شراء شقة ثانية فى نفس العقار على امل ان اؤجرها مفروشة حتى يكبر ابنى فتصبح له عندما يتزوج ،

واتفقت مع البائع ان اسلمه جزءا مقدما من ثمن الشقة فى اليوم التالى على ان ادفع له الجزء المتبقى على عدة اقساط .

قبل ذهابى للبنك فى اليوم التالى رن جرس الباب ففتحت لاجد شخصا يقدم لى نفسه على انه جارنا الجديد صاحب نفس الشقة التى اتفقت على شرائها وعلمت منه انه اشترى الشقة منذ عدة شهور ولكنه كان مسافرا او شيئ من هذا القبيل.

=============================================

بعد حضورى لامريكا اكتشفت اننا نتصرف بـ " عبط " فى بيع وشراء الاراضى والعقارات فى مصر.

البيع والشراء هنا يتم عن طريق شركات الوساطة ، وسيط البائع ووسيط المشترى ، ويقوم وسيط المشترى بالاطلاع على كافة مستندات الملكية ومراجعتها مع جهات التسجيل ومجلس المدينة ، وبعد الاتفاق على البيع والشراء ، يتم رفع لافتة " للبيع " وتوضع مكانها لافتة " تم البيع " لفترة معينة لا اعرف كم مدتها بالضبط.

عندنا فى مصر دائما مايتم البيع والشراء بتوكيلات وفى السر على نظام " دارى على شمعتك " ، ومعظم المشترين يضيعون حقهم فى التسجيل ويكتفون بصحة التوقيع ، ويأخذ البائع النقود ويضيع وسط الزحام .

اعتقد ان اهم شيئ فى الموضوع هو ثقافة الناس ، واتعجب ان يدفع احدنا الآلاف ثمنا لشقة ويحاول توفير بضعة مئات اتعابا لمن يمكنه ان يقوم ب‘جراءات سليمة تضمن له حقه .

=============================

وعلى فكرة يا استاذ أحمد

فى الاسكندرية فى حى المنتزة لديهم قاعدة بيانات ولكن لايتم تحديثها بانتظام ، وتقريبا كل العقارات لها رقم احصائى .

اقول ذلك لاننى فى تعاملت معهم لاستخراج بيانات الضرائب العقارية واكتشفت ذلك ولكن مشكلتهم هو عدم التحديث من ناحية ، واكتفاء المشترين باحكام صحة التوقيع.

[MaYousof]

بعد حضورى لامريكا اكتشفت اننا نتصرف بـ " عبط " فى بيع وشراء الاراضى والعقارات فى مصر.

البيع والشراء هنا يتم عن طريق شركات الوساطة ، وسيط البائع ووسيط المشترى ، ويقوم وسيط المشترى بالاطلاع على كافة مستندات الملكية ومراجعتها مع جهات التسجيل ومجلس المدينة ، وبعد الاتفاق على البيع والشراء ، يتم رفع لافتة " للبيع " وتوضع مكانها لافتة " تم البيع " لفترة معينة لا اعرف كم مدتها بالضبط.

عندنا فى مصر دائما مايتم البيع والشراء بتوكيلات وفى السر على نظام " دارى على شمعتك " ، ومعظم المشترين يضيعون حقهم فى التسجيل ويكتفون بصحة التوقيع ، ويأخذ البائع النقود ويضيع وسط الزحام .

اعتقد ان اهم شيئ فى الموضوع هو ثقافة الناس ، واتعجب ان يدفع احدنا الآلاف ثمنا لشقة ويحاول توفير بضعة مئات اتعابا لمن يمكنه ان يقوم ب‘جراءات سليمة تضمن له حقه.

يعني لما الحكومة تفرض على الناس نظام زي أمريكا وانجلترا وبعدين الناس يشتكوا إن الحكومة بتحسوك الأمور وبتوقف المراكب السايرة وما إلى آخره من اتهامات مبيّتة يبقى مين اللي ظالم ومين المظلوم؟ بس العيب على الحكومة في الآخر إنها مش عايزة الناس يثوروا عليها فبتديهم اللي هم عايزينه. وبكده بتضمن استدامتها. فاكر أستدامتها يا أستاذ أحمد سيف؟ Metastable?

لا أنكر إن اللوم الأكبر هو على الناس مش الحكومة لأن ثقافتهم معطوبة. لكني لا أنكر ايضا إن الحكومة محتاجة ناس ثقافتهم معطوبة, وإلأ فقدت أهم عوامل استدامتها.

-------------------

وعشان ما أقعش في فخ التعميم, وجب علي الزيادة. لا كل الناس ثقافتهم معطوبة, فهناك من رحم منهم ربي, ولا كل الحكومة عايزة الناس تبقى ثقافتها معطوبة.

بس خلاص للأسف, الطوبة وقعت في المعطوبة, وأصبح إصلاح ثقافة الناس مهمة إما مستحيلة أو عند أكبر المتفائلين فهي مهمة شبه مستحيلة.

تحياتي لأساتذتي المشرفين الثلاثة mf_p: :blink: :aslam:

وللأستاذ raouf اللي مقتنع معايا إن الناس استحالة هتنفجر :wub:

تم تعديل 12 فبراير 2010 بواسطة MaYousof

[أحمد سيف]

الأمر الذي يحيرني فعلا ... إذا كانت آلية التسجيل موجودة فلماذا لدينا هذا الكم الهائل من النزاعات حول الأراضي والممتلكات؟

لماذا يستطيع شخصان تزوير عقد بيع صوري ويختصمان أمام القاضي فيقوم القاضي بالحكم لأحدهما بأحقيته في العقار دون الرجوع للسجلات العقارية لمعرفة اسم صاحب العقار الحقيقي؟ هل عقد البيع الابتدائي الذي يكتب ويوقع في مكتب محامي يكفي لإثبات ملكية العقار؟

وإذا كانت الآلية موجودة فلماذا لا يستخدمها الناس لحفظ حقوقهم ... هل المشكلة مرتبطة بالثقافة القانونية فقط أم أن هناك عقبات أخرى تدفع الناس للإحجام عن تسجيل عقاراتهم؟

عملت في البحرين لفترة في مجال الاستثمار العقاري لذلك تعرفت على مزايا تسجيل العقارات وضرورة وجود وثيقة واحدة لكل عقار بيد المالك تتم بها كافة معاملاته ... وأهمية اتمام عمليات البيع بشكل حصري أمام الموثق أو كاتب العدل حتى تحفظ الحقوق ويغلق باب المنازعات ... ولا أجد مبررا لعدم تطبيق نظام مشابه في مصر ... على الأقل ليزاح عبء هائل من القضايا المعلقة من على كاهل النظام القضائي.

إذا كان ما جاء في برنامج منى الشاذلي صحيحا فإنني أتوقع زيادة مضطردة في عدد النصابين ولصوص العقارات في مصر بعد أن تفضل الإخوة المحامين في الحلقة بشرح كافة الخطوات بالتفصيل وتأكيد أنه لا يوجد وسيلة قانونية للتصدي لهذا الجريمة ... طمنتونا الله يطمنكم.

[الباشمهندس ياسر]

و الله الذي لا اله الا الله بعد اتجاهي لاعمال المقاولات بدأت تعرض علي عروض من هذا القبيل

فهذه فيلا هاجر اصحابها ولم يعد يأتيها أحد و تلك قطعة ارض توفي مالكها و لم يترك وريثا

و هذا عقار يحرسه احدهم و قد توفي اصحابه و قام الحارس ببناءه و بيع الشقق لنفسه معتمدا علي وضع اليد

امور يندي لها الجبين تحدث في عقارات الوطن و اراضي ضاعت بسبب الميوعة ف انظمة التسجيل

حتي التسجيل ف الشهر العقاري ليس بضامن حقيقي للملكية...فقد يحصل احدهم علي صك ملكية بحكم القاضي لسببب او لاخر

[raouf]

الأمر الذي يحيرني فعلا ... إذا كانت آلية التسجيل موجودة فلماذا لدينا هذا الكم الهائل من النزاعات حول الأراضي والممتلكات؟

لماذا يستطيع شخصان تزوير عقد بيع صوري ويختصمان أمام القاضي فيقوم القاضي بالحكم لأحدهما بأحقيته في العقار دون الرجوع للسجلات العقارية لمعرفة اسم صاحب العقار الحقيقي؟ هل عقد البيع الابتدائي الذي يكتب ويوقع في مكتب محامي يكفي لإثبات ملكية العقار؟

وإذا كانت الآلية موجودة فلماذا لا يستخدمها الناس لحفظ حقوقهم ... هل المشكلة مرتبطة بالثقافة القانونية فقط أم أن هناك عقبات أخرى تدفع الناس للإحجام عن تسجيل عقاراتهم؟

عملت في البحرين لفترة في مجال الاستثمار العقاري لذلك تعرفت على مزايا تسجيل العقارات وضرورة وجود وثيقة واحدة لكل عقار بيد المالك تتم بها كافة معاملاته ... وأهمية اتمام عمليات البيع بشكل حصري أمام الموثق أو كاتب العدل حتى تحفظ الحقوق ويغلق باب المنازعات ... ولا أجد مبررا لعدم تطبيق نظام مشابه في مصر ... على الأقل ليزاح عبء هائل من القضايا المعلقة من على كاهل النظام القضائي.

إذا كان ما جاء في برنامج منى الشاذلي صحيحا فإنني أتوقع زيادة مضطردة في عدد النصابين ولصوص العقارات في مصر بعد أن تفضل الإخوة المحامين في الحلقة بشرح كافة الخطوات بالتفصيل وتأكيد أنه لا يوجد وسيلة قانونية للتصدي لهذا الجريمة ... طمنتونا الله يطمنكم.

نفس الاجابة لام الكبار مستفيدين مما يحدث

تقدر تقولى مين يقدر يسنولى على اراضى بملايين غير المسنودين من الكبار

مين اللى مشغل الميكروباصات و سيارات النقل اللى اللى مسنودين من امناء الشرطة

مين اصحاب جميع المصاتع و المولات الا اعضاء الحزب الوطنى وهكذا دواليك

وكل ده جزء من مخطط الهاء الشعب وابعاده هن التفكير الا فى جمع المال وتربية الاولاد بكل الطرق

الان فى مصر القابض على امانته ومحافظ عليها كالقابض على الجمر

و الاخير لك الله يا مصر

[وطني حر]

احنا ليه نتمسك بالحلول المحليه , ونفضل نفكر لايجاد الحلول من بنات افكرنا وكننا سبقين العالم في مساله العقار بالمنسبه هل الهرم وابو الهول متسجلين وباسم مين .؟؟

واضن دي عقدتنا في كل امورنا لما نحاول نفكر اننا بنحاول نخترع ونسي ان الحل الصحيح يكون من حيث توقف الاخرين

خذ عندك

نظام البورصه والتداول الاكتروني الحفظ والايداع .

هل فيه اسهم اتزورت او حصل ليها بيع بالتزوير او من غير ما يعرف مالكلها الاصلي

شوفو اوربا واميركا بيعملو ايه في انظمه الملكيه وعملو زيهم وخلاص بلاش تجارب وتطبيق تعقيدات واجراءات روتينيه وبيرو قراطيه ممله

البنوك والحسابات البنكيه ماشيه زي الفل واحلي من الشهد عشانها خاضعه لرقابه معينه( ناهيك عن التجاوزات البسطيه ) اللي ممكن تحصل لكل قاعده شواذ

[مهندس تحكم]

سبحان الله ....انا لسة عامل مداخلة زي الموضوع دة بالظبط امبارح صباحا ....http://www.egyptiantalks.org/invb/index.php?s=&showtopic=72297&view=findpost&p=570845

ودة لاني بادور علي شقة في القاهرة للسكن ....وطبعا مرعوب ..من حكاية النصب والغش التجاري...لان ايلي بيشتري شقة بيحط شقي عمرة فيها ...و سألت نفسي السؤال دة هي الدنيا ملخبطة كدة لية ...ولية الناس بتعمل في نفسها كدة....توكيلات وصحة توقيع لا تودي ولا تجيب...كل دة علشان يوفر قيمة التسجيل....

انا كنت من مؤيدي الشهر العقاري حتي ايام ما كان غالي وبياخد نسبة من قيمة العقار ...بس اضمن من اي وسيلة اخري...وكمان بيضمن ان الارض ايلي مبني عليها العقار مسجلة واوراقها سليمة....

هي فعلا ثقافة شرائية لاغلبية المشترين ...لان الزبون هو ايلي بيتحكم في مستوي جودة السلعة المباعة ...وسهل انة يختار الشيء المناسب....

غالبا شكلي كدة هاستني لحد السجل العيني دة ما يخلص ...

طيب بالنسبة للعقارات التابعه لهيئات او جهات حكومية مش اشخاص....زي شقق بنك التعمير والاسكان او شقق الكمبوندات ..وما شابة ...دي وضع ملكيتها اية...؟؟؟